המפקח על המקרקעין 

רבים מאיתנו אינם זרים לסכסוכי שכנים. מגורים בבית משותף עשויים להוות קרקע פורייה לסכסוכים ואי-הסכמות, שהרי לעיתים קרובות בעלי הדירות בבית משותף אינם קשורים זה לזה ואינם שותפים מבחירה. לשם כך, קיים גוף המפקח על המקרקעין. כך, בעלי הדירות בבתים המשותפים יוכלו להכריע בסכסוכיהם במסגרת מתאימה ויקבלו מענה ראוי לצרותיהם בלשכות המפקח על המקרקעין הפזורות ברחבי הארץ.   

מיהו המפקח על המקרקעין?

המפקח על רישום המקרקעין הוא גוף ממשלתי אשר בסמכותו לטפל בעניינים השונים הקשורים לבתים משותפים. בתים משותפים הם בתים בהם יש שתי דירות ומעלה אשר מצויות בבעלותם של מספר בעלים שונים. במקרה כזה, כל השטחים המשותפים (המקלט, הגג, החצר, המעלית וכן הלאה) שייכים לכל בעלי הדירות יחדיו. 

כפי שבוודאי ניתן לנחש, ניהול שטח בבעלות משותפת הוא משימה מורכבת למדי, אשר מצריכה קור רוח, התפשרויות רבות, וכמובן – אפשרות להיעזר בגופים ממשלתיים בעת הצורך. בדיוק לשם מטרה זו הוקם המפקח על רישום המקרקעין, אשר בסמכותו להסדיר את כל התחומים הרלוונטיים לבתים משותפים.

 

מהן הסמכויות של המפקח על המקרקעין?

למפקח על המקרקעין סמכויות רבות, אשר ניתן לחלק אותן לסמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות. 

סמכויותיו השיפוטיות של המפקח על רישום המקרקעין 

בדומה לשופט בית המשפט השלום, למפקח יש סמכויות שיפוטיות אשר מקנות לו סמכות להכריע בסכסוכים ולהעניק צווים במידת הצורך. אלו הנושאים שבתחום סמכויותיו השיפוטיות – 

  • הכרעה בסכסוך הנוגע להסגת גבול מצד אחד מבעלי הדירות לשטח המשותף או לשטח דירה אחרת. 
  • הכרעה בסכסוך הנוגע למתקנים משותפים בבית המשותף, כמו מעלית, מתקני גז (לרבות ההחלטה על החלפת ספק גז), מערכת הסקה, מעלון, כבלים וכן הלאה. 
  • הכרעה בסכסוך הנוגע להתאמת הרכוש המשותף של בעלי הדירות עבור אנשים עם מוגבלויות. 
  • הכרעה בסכסוך הנוגע להרחבת דירות. 
  • הכרעה בסכסוך הנוגע לתמ"א 38 (חיזוק יסודות הבניין על מנת להתגונן מפני רעידות אדמה).
  • הכרעה בסכסוך הנוגע לתקנון הבית המשותף.
  • הכרעה בסכסוך הנוגע להשתתפות הבעלים בהוצאות השוטפות של הבית המשותף. 
  • מתן צווי ביניים כמו צו עשה, צו אל תעשה, צו עיקול וצו מניעה. 
  • הכרעה בתביעה הנוגעת לבית משותף שנהרס.

על מנת לקבל צו ביניים התובע יכול להיעזר גם בבית משפט השלום ולא רק במפקח על רישום מקרקעין. מלבד זאת, שאר סמכויותיו השיפוטיות של המפקח נתונות לו בלבד ואינן במסגרת סמכויותיו של אף גוף אחר. 

סמכויותיו המנהליות של המפקח על רישום המקרקעין 

המפקח על רישום המקרקעין מחזיק בכמה סמכויות מנהליות – 

  • הכרעה במקרים של התנגדויות לתיקונים בבתים משותפים. 
  • פיקוח על לשכות הטאבו השונות (לשכות רישום המקרקעין).
  • רישום בתים בפנקס הבתים המשותפים על ידי מתן צו. 
  • רישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים על ידי מתן צו. 
  • מינוי ועד בית בשכר עבור בתים משותפים. 

 

אילו תביעות ניתן להגיש למפקח על המקרקעין?

ניתן להגיש תביעות בכל אחד מהתחומים המצויים במסגרת סמכותו של המפקח על המקרקעין, כפי שמצוין לעיל. אלו מספר דוגמאות נפוצות לסוגיות שניתן להגיש תביעה למפקח בגינן: 

  • בעל הדירה השכנה לא טיפל כראוי בנזק, והנזק פגע גם בשטח המשותף וגם בדירות אחרות. 
  • בעלי הדירות אינם מגיעים להסכמה באשר לרכישת מעלית לבניין. 
  • בעל דירה בעל מוגבלות אינו מגיע להסכמה עם שכניו באשר להתאמת הרכוש המשותף למוגבלויותיו וצרכיו הייחודיים. 
  • אחד מבעלי הדירות אינו משתתף בהוצאות הבניין המשותף. 

אם אתם מתלבטים אם יש לכם עילה להגשת תביעה למפקח על המקרקעין או לא, מומלץ שתיוועצו בעורך דין המתמחה בתחום. 

 

כיצד ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין?

ראשית, על התובע להיות בעל דירה, מחזיק בדירה מטעם בעל הדירה, חוכר לדורות או חוכר משנה מזה עשרים וחמש שנים ומעלה. לצד זאת, גם ועד בית (המכונה בעגה המשפטית "נציגות הבית המשותף") יכול להגיש תביעה למפקח על המקרקעין.

את התביעה יש להגיש ללשכת המפקח על רישום המקרקעין המצויה באזור בו רשום הבית המשותף נשוא הדיון. לשכות אלו פזורות ברחבי הארץ, מצפון עד דרום. 

תוכן התביעה

על התביעה לכלול את פרטיהם המלאים של התובעים והנתבעים, לרבות כתובת מגורים לשליחת מסמכים. כמו כן, יש להוסיף פרטים על הבית המשותף לרבות מספר גוש וחלקה, ולנמק את סיבת התביעה. על הנימוקים להחזיק בבסיס משפטי, ובמידה שהם מבוססים על תקנון מוסכם, יש לצרפו לתביעה. 

את התביעה יש להמציא בשני עותקים ללשכת המפקח האזורית, ולשלם אגרה בדואר או באתר שירות התשלומים בממשלתי. 

כפי שניתן להבין, כתב התביעה המוגש ללשכת המפקח האזורית הינו כתב תביעה לכל דבר ועניין, ולכן עליו לעמוד בסטנדרטים גבוהים. על מנת להבטיח את תוקפו, יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הבתים המשותפים כך שיכתוב עבורכם כתב תביעה ראוי המציג טיעונים מבוססים ותקפים. 

 

כיצד ניתן לערער על החלטת המפקח על המקרקעין?

בדומה להחלטות בית משפט, גם על החלטותיו של המפקח על רישום מקרקעין ניתן כמובן לערער. לשם כך, יש להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי המצוי במחוזו של הבית המשותף. 

 

ייצוג משפטי בפני המפקח על המקרקעין 

כאמור, דינו של פסק דין שניתן על ידי המפקח על המקרקעין הוא כדינו של פסק דין שניתן בבית משפט. אין לקחת אותו ברצינות פחותה ולכן עליכם לעשות ככל שתוכלו על מנת להצליח בתביעתכם בפני המפקח על רישום המקרקעין.

זכרו – החלטותיו של המפקח על רישום המקרקעין עשויות להשפיע באופן משמעותי על חייכם, שהרי ביכולתו לחייב אתכם להוציא סכומי כסף גדולים עבור הוצאות המוקדשות לבית המשותף, להטיל עליכם צווי עיקול וכן הלאה. לכן, אל תיקחו את ההליך בקלות דעת, וודאו כי אתם מקדישים מאמצים הולמים על מנת לטפל בסוגיה המשפטית. 

בהתאם לכך, נמליץ לכם בחום רב להיעזר בעורך דין המתמחה בבתים משותפים ובייצוג בפני המפקח על רישום המקרקעין. כמובן שניתן להתייצב ללא ייצוג, אך מדובר בצעד שאינו מומלץ בעליל – ללא מומחיות משפטית מתאימה וללא ניסיון בהתייצבות מול המפקח, אתם עשויים למצוא את עצמכם מפסידים סכומי כסף גבוהים ואת חלק מהזכויות שלכם בבית המשותף. 

לעומת זאת, עורך דין המתמחה בתחום ובדיני הקניין המפותלים הוא האיש המתאים ביותר לתפקיד. ידע ענף בתחום הוא קריטי להצלחה בתביעה, לצד ניסיון בערכאות השונות. כאשר אתם נעזרים בעורך דין מיומן, אתם מבטיחים כי אתם עושים כל מה שאתם יכולים על מנת להגן על עצמכם ועל נכסיכם. 

בבואכם לשכור את שירותיו של עורך דין, ודאו כי אתם שוכרים את שירותיו של אדם בעל ניסיון מספיק ומומחיות בתחום הרלוונטי אליכם. ככל שהעורך דין בקיא יותר בבתים משותפים ובדינים השונים הקשורים אליהם, כך הצלחתכם המצופה תהא גבוהה יותר. 

מלבד זאת, עורך דין יוכל לסייע לכם לערער לערכאה הבאה במידת הצורך, כך שתוכלו להגן על זכויותיכם ולהבטיח כי אתם מקבלים את כל מה שהחוק יכול להעניק לכם. 

משרד עורך הדין שי סולטן הינו משרד בוטיק המתמחה בדיני קניין ובבתים משותפים. משרדנו מציע ללקוחות ליווי אישי, איכותי ומיומן, כך שנוכל להגן על נכסיכם ולהבטיח את שלמותם. 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?