בעת רכישת דירה מקבלן יש לפעול בהתאם לשלבים הבאים:
שלב ראשון – טרם רכישת הדירה
במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן, עליכם לשים לב לקריטריונים הבאים:
- ראשית, עליכם לזכור כי מדובר בדירה הנקנית על בסיס חוזה, ולא על סמך נכס בר קיימא.
- שנית, בשל העובדה כי מדובר בחוזה המונפק מצד החברה הקבלנית, מוטב שתישכרו את שירותיו של עורך דין פרטי, אשר יבטיח את ביטחונכם ויבדוק בצורה דקדקנית את תנאי החוזה של רכישת דירה, שכן הסתפקות בעו"ד של החברה הקבלנית, עשוי להיות לכם לרועץ.
שלב שני – טרם החתימה על חוזה רכישת דירה
בשלב זה, על עורך הדין (מטעם הרוכשים) מוטלת האחריות לבדיקת התנאים הבאים:
- יש לוודא כי קיימת בעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או מצד הקבלן, וכי זמן חכירת הקרקע הנו ארוך טווח.
- יש לוודא כי הקרקע איננה מעוקלת או משועבדת.
- יש לבדוק במשרד רישום המקרקעין את נסח הרישום.
- יש לבדוק את מספר החלקה והגוש.
- יש לבחון את מסמכי הבעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או הקבלן.
- במקרים בהם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי היא עברה הייוון, שכן אם לא תחויבו בתשלום דמי חכירה, דמי היוון ודמי הסכמה זאת מלבד התשלום עבור רכישת דירה) כוללמס רכישה.
- יש לוודא כי לחברת הבנייה או לקבלן, יש היתר בנייה חוקי מטעם הרשות המקומית.
שלב שלישי – קביעת תנאי החוזה בעת רכישת דירה מקבלן
- טרם העברת החוזה לעורך דין מטעמכם, עברו בעצמכם על סעיפי החוזה, וודאו כי החוזה עומד בקנה אחד עם ציפיותיכם וסמנו את הסעיפים הבעייתיים, ומאוחר יותר תוכלו לבדוק זאת מול עורך דינכם.
- עליכם לוודא כי כל הסעיפים שסוכמו בעל פה עם הקבלן, אכן קוימו והופיעו בחוזה.
- ודאו כי המפרט הטכני של הדירה מולא במלואו ובאופן מדויק, באמצעות הקבלן.
- ודאו כי קיים סעיף בחוזה, המאפשר לכם לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, ובמקרה שכזה שכל שינוי יהיה באחריותו הבלבדית של הקבלן או קבלן המשנה.
- ודאו כי בקשתכם תהיה מפורטת ומדויקת ותכלול: תאריך ביצוע, מחירים והטווח המוסכם לאיחור במסירת הדירה.
- בדקו האם תחויבו בתשלום עמלה בגין התקנה של חפצים מסוימים ומה יהיה גובהו של זיכוי בגין חפצים עליהם תוותרו.
- ודאו כי מחיר הדירה הנו סופי וכולל את כל ההוצאות הנלוות בעת רכישת דירה.
- לעולם אל תחתמו על חוזה רכישת דירה חדשה, המתיר לקבלן לעשות שינויים בחלל הדירה או לדחות את מועד הביצוע, ללא אישורכם.
שלב רביעי – בדיקת סעיפי החוזה בעת רכישת דירה מקבלן
טרם ביצוע החתימה הסופית על חוזה רכישת דירה מקבלן, מוטב לוודא כי התנאים הבאים קיימים בסעיפי החוזה:
- רישום בטאבו: יש לדרוש כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס על שמכם באגף הרישום של מנהל מקרקעי ישראל.
- דרשו כי החוזה לא יכיל סעיף המונע מכם להוסיף הערת אזהרה לחוזה רכישת דירה, שכן קיומו של סעיף שכזה הנו בבחינת תנאי מקפח.
- ודאו האם מחיר הדירה הסופי כולל את התשלום בגין מס ערך מוסף, או שמא תצטרכו לשלמו בנוסף.
- רכוש משותף: בעת רכישת דירה חדשה יש להקפיד ולבדוק מהם הפרטים אשר הוצאו מהרכוש המשותף והתווספו לדירות הבניין. בדקו איך ניתן להסדיר את עניין הרכוש המשותף בבניין, לרבות: מחסנים, כניסת הבניין, חניות, גג הבניין והגישה אליו. ודאו האם לקבלן יש חזקה על חלק מן השטחים המשותפים, וכמו כן במידה והנכם מבצעים רכישת דירה צמודת גג או גינה, וודאו כי אין על שטחה מתקנים של דיירים אחרים, לרבות: צנרת, דוודים, ביוב ועוד.
- בעת רכישת דירה וודאו כי מחירה כולל את התשלום עבור החנייה, וודאו האם מדובר בחנייה הסמוכה לבניין מגוריכם, וודאו שמא מדובר בחנייה מקורה וציינו בסעיפי החוזה את מיקומה של חנייתכם.
- בעת רכישת דירה הקפידו לבדוק כי הקבלן התקין מערכת לחימום מים סולארית, הבנויה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, ומעבר לכך בדקו כי הקבלן מחויב לא רק להכנת המערכת, אלא להתקנתה זאת בהתאם למפרט הטכני.
- בדקו כי החיבורים מערכות המים, הגז והחשמל כלולים במחירה הסופי של הדירה, וודאו כי לא תחויבו בתשלומים נוספים בגין חיבור הבניין למערכות אלו.
- וודאו אם הקבלן מחויב על סמך החוזה שנקבע בעת רכישת דירה כי יספק לכם חיבור לכבלים, גינון ואנטנת טלוויזיה או שמא הוא מחויב רק להכנת החיבורים.
- וודאו מה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח (מדרכה, כביש, גדרות ועוד) והאם הוא מופיע בחוזה רכישת דירה.
- איחור במסירת הדירה: יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר באופן מדויק את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה (שכן היתר חריגה שהוא למעלה משלושה חודשי חריגה, הנו מקפח). במידה וקיימים סעיפים של חריגה במועד העברת הדירה יש לוודא מהו גובה הפיצויים המגיעים לכם בגין חריגה שאיננה באשמת הקבלן. וכמובן יש לוודא כי כל חריגה מהמועד הקבוע בחוזה היא בבחינת הפרת חוזה.
- אל תחתמו על חוזה רכישת דירה במידה ומופיע בו חוזה המגדיר כי עצם קבלת הדירה, ההוכחה לכך שמצב הדירה תקין.
הבטחת השקעה
- בעת חתימה על חוזה רכישת דירה, וודאו כי מוכר הדירה לא יקבל למעלה מחמישה עשר אחוזים ממחיר הדירה, אלא במקרים בהם הבטיח את ההשקעה באמצעות הדרכים הבאות:
מסירת ערבות בנקאית להבטחת כספיכם: וודאו עם עורך דינכם, כי בעת החתימה על חוזה רכישת דירה יופיע נוסח לערבות בנקאית וחד משמעית המבטיחה כי במקרים של עיקול הקרקע או הדירה בגין צו מינוי או פירוק כונס נכסים וצו קבלת נכסים, כספיכם יוחזר. - וודאו כי הקבלן מבוטח בחברה מוכרת על מנת להבטיח את ביטחון השקעתכם הכספית במצבי סיכון.
- וודאו כי הקבלן שיעבד חלק מהקרקע או מהדירה במשכנתא, המבטיחה את כספיכם.
- וודאו כי הקבלן רשם הערת אזהרה לגבי הקרקע או הדירה באגף הרישום של משרד המקרקעין וכי לא רשומים על הקרקע עיקולים או שעבודים.
- וודאו האם הקבלן העביר את זכות הבעלות על הדירה או הקרקע על שמכם, בהתאם לחוזה המכר וללא כל עיקול או שיעבוד של צד ג'. (הערה: על פי חוק המכר, כל הבטחת השקעה מחויבת לפי ערכה הנומינלי – השקלי, יחד עם זאת זוהי זכותכם המלאה לדרוש כי הבטחת ההשקעה תהיה צמודה מטבע זר או למדד.
שלב חמישי- קבלת דירה
בעת חתימה על חוזה רכישת דירה, וודאו כי הקבלן מתחייב לכך שהדירה תימסר במועד מסודר וקבוע מראש, וכי הדירה תימסר לבעליה כשהיא תקינה, נקייה וללא כל פגם.לפיכך, יש לערוך סריקה יסודית ומתועדת בעת קבלת הדירה (רצוי עם מהנדס מטעמכם), על מנת לוודא כי כל המערכות תקינות וללא רבב. ומעבר לכך, אל תסכימו לחתום על הצהרת היעדר תביעות, מכיוון שאולי בעתיד יתעוררו בעיות אשר תחייבנה תביעה.
עם קבלת הדירה רצוי לבחון את הקריטריונים הבאים:
- בדקו אם קיימת רטיבות בקירות הדירה, התקרה וצינורות המטבח.
- בדקו כי קיימת סימטריה בעבודת הריצוף, ואתרו אריחים סדוקים.
- וודאו כי צבע הקירות בדירתכם הנו אחיד.
- וודאו כי הברזים בביתכם החדש תקינים וזורמים.
- וודאו כי דלתות וחלונות הבית נפתחים ונסגרים בקלות.
- וודאו כי החשמל בדירה פועל כראוי.
- הכינו פרוטוקול המתעד את כל הפגמים שנמצאו בדירה, ואת מועדי תיקונם.
- במידה ומצאתם פגמים נוספים דווחו זאת לקבלן, כמו גם בסוף שנת מגוריכם הראשונה, תוכלו לטפל בהסדרת הפגמים.
- בדקו האם קיימים ליקויי בניה נוספים.
שלב שישי- אחריות הקבלן לתיקונים
גם לאחר רכישת דירה מקבלן וקבלתה, הנכם מוגנים מבחינה חוקית (חוק המכר) בכל הקשור לטיפול בפגמים מצד חברת הבנייה או הקבלן.
על סמך הוראות חוק המכר, הקבלן מחויב על חוזה רכישת דירה בשתי תקופות שונות:
תקופת הבדק
בתקופה זו, מחויב הקבלן לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק הנה דינאמית ומשתנה בהתאם לליקוי:
- קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים
- ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – 2 שנתיים
- סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים
- רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים
- שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים
- ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים
- שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים
- קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים
- אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה
תקופת האחריות
בתקופה זו, מוטלת ההוכחה בדבר קיומם של פגמים בדירה החדשה (שהם באחריותו ואשמתו של הקבלן), על רוכשי הדירה.
לסיכום
בעת רכישת דירה חשוב להקפיד על בדיקת כל הסעיפים האמורים, בכדי למנוע התמודדות עתידית עם אי אלו קשיים, אשר לאחרונה מקבלים ביטוי רב בתקשורת (כדוגמת חברת הבנייה חפציבה).
כמו כן, טרם רכישת דירה, בין שמדובר בתהליך של רכישת דירה חדשה, ובין שמדובר בתהליך של רכישת דירה מיד שנייה, הקפידו לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין, אשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות, טרם כניסתכם להליך של רכישת דירה וכמובן יהיה שותף ועד מלא לאורך כל תהליך החתימה על חוזה רכישת דירה.
היות ומדובר בצעד פיננסי כה משמעותי, אל תחסכו בכסף, ודאגו לטיפול משפטי מהשורה הראשונה למען רכישת דירה בצורה שקטה ובטוחה.
חקיקות רלוונטיות
חקיקה רלוונטית קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן החוקים העיקרים תמצית העניינים:
- חוק המקרקעין , תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.
- חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.
- חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
- חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.
- חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.
- חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
- חוק הערבות, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק בנושא מהות הערבות, סייגים, יצירת הערבות, שעבוד נכס החייב, אחריות הערב.
- חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א- 1981 – חובות תאגיד בנקאי במתן שירותים בנקאים, חובה לתת שירותים, גילוי נאות, איסור התניית שירות בשירות
- חוק המשכון, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק ביצירת מישכון , כוחו של המישכון כלפי נושים אחרים, דרכי המימוש.
אין באמור באתר ו/או בתכנים ו/או במאמרים שבו כדי לשמש ייעוץ משפטי או אחר ו/או חוות דעת משפטית או אחרת. השימוש באתר, בתכנים ובשירותים שמציע האתר אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי מקצועי אותו יש לקבל דין העוסק בתחום.
