רצוי לא לחתום על – "מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן"
יש קבלנים הנוהגים להחתים על מסמך בקשה לרכישת דירה, מסמך הנקרא – "טופס רישום".
המשמעות המשפטית הינה שמסמך זה מחייב אתכם לרכוש תחת לחץ וזאת ללא אפשרות בדיקה מקיפה של החוזה, בדיקת הזכויות המשפטיות, בדיקת הנכס, בדיקת היתר בניה ותנאיו, מצבה המשפטי של הקרקע, ההגבלות הקיימות על הקרקע, הגבלות פיתוח, תוכנית בניין עיר (תב"ע).
מיותר לציין, כי חתימה על מסמך זה מבלי לבדוק לעומק את יכולתכם לעמוד בהתחייבויות מול הבנק למשכנתאות וכן בדיקת הזכאות לקבלת משכנתא, מסכנת את מצבכם האישי והמשפטי, תוך חוסר יכולת מקצועית לבחון את הסיכונים.
דינו של מסמך זה הוא כדין זיכרון דברים נחות ביותר, המעמיד את הקונים במצב משפטי גרוע וגם במצב כלכלי גרוע ביותר (פחות כוח מיקוח על המפרט ותנאים משפטיים שיכולים להטיב עמכם – עם החתימה על מסמך כזה אתם בידיים של הקבלן עם כוח מיקוח ששואף לאפס). ולכן, אם מופעל עליכם לחץ ממשי… הרי לפי דבריו של איש המכירות "הדירות נמכרות כמו לחמניות ואם לא תחתמו עכשיו לא תשמר לכם הזכות לרכוש אותה".
משכך, יש לדאוג שיהיה כתוב באופן ברור ומפורש שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם בנקודת יציאה המבטיחה החזר מלא של המקדמה ששילמתם + ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, וזאת אם לא תחתמו על הסכם רכישה לאחר היוועצות עם עו"ד מטעמכם, בדיקת זכאות למשכנתא, בדיקות מקיפות יותר טרם החתימה וניהול מו"מ ע"י עורך דין מטעמכם מול המחלקה המשפטית או העורך דין של הקבלן – יש לתת לכך זמן סביר של 30 יום לפחות.
זכרו, את המסמכים המצורפים להסכם ונספחיו לא תוכלו לבדוק במעמד תשלום המקדמה ובפרט שבפסיקה נקבע שהמסמכים השיווקיים וקטלוגים אינם מחייבים משפטית.נוסף על כך, החיפזון מן השטן ולא בכדי וגם לעורך דין עם ניסיון נדרש מספר ימים לערוך בדיקות מול גופים שונים (כגון: עירייה, לשכת רישום מקרקעין, בנק מלווה, חברה משכנת, רשם המשכונות, רשם החברות, במשרד המשפטים וכדו').
תנאים מקפחים במסמך בקשת הרישום
הן היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין, והן הפסיקה קבעו כי מסמך הרישום הדורש מהלקוחות להסכים לתנאים בחוזה המכר שכלל אינו מצורף למסמך המקדמי ואין ללקוחות יכולת לשנותם אינו חוקי.
חברות בניה הקובעות בהסכם ההתקשרות הראשוני שהלקוח ישלם להן "דמי רישום" ובמקרה שהוא יסרב לחתום על הסכם המכר בתאריך הנקוב במסמך, ינוכה לו מההחזר הכספי סכום כספי, "בלי שלמבקש תהיה כל טענה או דרישה או תביעה כלפי החברה בקשר לניכוי הנ"ל", עוברות על הוראות היועמ"ש.
היועמ"ש קבע במפורש כי אי השבת מלוא התשלום ללקוח בזמן שהחברות מצדן אינן נושאות בהתחייבות כלשהי מכוח המסמך המקדמי יוצרת יתרון בלתי הוגן לטובת החברה ועולה כדי קיפוח לפי החוק.
תנאי מקפח נוסף בטופס הרישום
זהירות מלחתום על טופס רישום שבו נקבע כי אינו מחייב את החברה, אלא כפוף לאישור ההנהלה שלה ויבוטל ככל שתחליט ההנהלה לבטלו.סעיף שמכפיף את תוקף המסמך המקדמי לאישור החברות לפי שיקול דעתן הבלעדי עולה כדי קיפוח הגם מפני שיש כאן פגיעה חמורה בהסתמכות הקונה.
זהירות מיסוי מקרקעין
חובת תשלום מס רכישה מוקדם לכל מי שחותם על "טופס רישום". סיבה נוספת למה לא כדאי לחתום על "טופס רישום" או כל מסמך אחר מול הקבלן ו/או לא לשלם מקדמה טרם בדיקה משפטית הינה, שמבחינת רשות המס – חלה חובה על הקונה לדווח תוך 40 יום מיום תשלום המקדמה ו/או חתימה על מסמך בקשה לרכישה ו/או זיכרון דברים מול הקבלן ולא מיום החתימה על החוזה בפועל.
לכל איחור בתשלום מצטרפת ריבית + הצמדה בגובה 4% וכן קנס על איחור בדיווח. על רקע האמור לעיל, אין סיבה שתרעו את מצבכם עוד בתחילת הדרך.אתם אלו שמשלמים, מכאן שאתם חייבים באמצעות ייצוג נכון להיות בעמדת הכוח.
כל חתימה טרם בדיקה יסודית, לא רק שמורידה מיכולתכם להפחית את מחיר הדירה בשל "מוקשים", אלא בהכרח תפגע בזכויותיכם ו/או יכולת לשפר את תנאי החוזה שהוא בדרך כלל חד צדדי לטובת הקבלן, שכן הוא נערך על ידי עורך דין של הקבלן! המשמעות הינה שהימנעות מלשכור עו"ד העוסק בדיניי מקרקעין ודיני חוזים, עלולה לגרום לכם בהמשך הדרך לשלם הרבה יותר כסף מבלי שכלל נערכתם לכך.
לפיכך, הנני ממליץ לשכור רק שירותי עורכי דין מומחים בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין ולא לחתום לבדכם על שום מסמך, או מזכר ואף לא לשלם מקדמה טרם בדיקה יסודית של טיוטת ההסכם, הנספחים לרבות בדיקות משפטיות חיצוניות נוספות הרלוונטיות להסכם.
חקיקה רלוונטית
קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן החוקים העיקרים תמצית העניינים:
- חוק המקרקעין , תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.
- חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.
- חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
- חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.
- חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.
- חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
- חוק הערבות, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק בנושא מהות הערבות, סייגים, יצירת הערבות, שעבוד נכס החייב, אחריות הערב.
- חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א- 1981 – חובות תאגיד בנקאי במתן שירותים בנקאים, חובה לתת שירותים, גילוי נאות, איסור התניית שירות בשירות
- חוק המשכון, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק ביצירת מישכון , כוחו של המישכון כלפי נושים אחרים, דרכי המימוש
אין באמור באתר ו/או בתכנים ו/או במאמרים שבו כדי לשמש ייעוץ משפטי או אחר ו/או חוות דעת משפטית או אחרת. השימוש באתר, בתכנים ובשירותים שמציע האתר אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי מקצועי אותו יש לקבל מעורך דין העוסק בתחום.
