הבטחת כספי הרוכשים ברכישת דירה מקבלן

הבטחת השקעה – ליווי פיננסי – הסיכון לקנות נכס בפרויקט ללא ליווי בנקאי!

בבואכם לרכוש דירה מקבלן, עמדו על כך כי כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974.

בהתאם לחוק, כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, יחולו על הקבלן המוכר (סעיף 3א).נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ-7% (שבעה אחוז) ממחיר הדירה (סעיף 2 – הבטחת כספי הקונה) אלא אם הבטיח את השקעתך באחת הדרכים האלה:

1. מסר לכם ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידכם.
2. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות.
3. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
4. רשם הערת אזהרה לפי הוראות לפי סעיף 126 לחוק מקרקעין.
5. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.

מטרת הבטחת כספי הרוכשים ברכישת דירה מקבלן הינה להבטיח את כספכם מכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים – שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.

בטוחה המקובלת דהיום

הינה רישום הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.יש לשים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה וכדומה.

ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה. יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויותיכם כרוכשי הדירה ושמירת ערך כספכם.

במרבית הפרויקטים קבלנים לוקחים ליווי פיננסי מטעם הבנק אשר בתמורה הבנק דואג לרשום הערת אזהרה ומשעבד לטובתו את הנכס – לפיכך יש לוודא כי טרם החתימה על הסכם עם הקבלן לערוך עם הבנק הסכם מותנה או לכל הפחות לקבל התחייבות בכתב אשר לפיה הבנק יסלק את הערת האזהרה והשעבוד הנובעים מהתחייבויות הקבלן בשל הליווי הפיננסי אשר קיבל מהבנק לצורך הפרויקט  בסמוך לרכישת הדירה ותשלום התמורה בגינה.

לסיכום עניין הערבות: קבלן שלא נותן ערבויות על פי חוק המכר, ומנסה לפתות אתכם במחיר מיוחד, אמור להדליק אצלכם נורת אזהרה! לשם כך רצוי מאוד להיעזר בטרם הרכישה בשירותיו של עורך דין שמתמחה במקרקעין.

תשלום עבור הבטוחה

החוק קובע כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) יחולו על המוכר.במקרה של הבטחה נוספת מעבר לאמור בחוק, (כגון: שילוב בין בטוחות נוספות – מומלץ כאשר מדובר בקבלן קטן, או כאשר אין באפשרותכם להשיג דוחות כספיים של הקבלן לרבות דו"ח רווח והפסד, מאזן בוחן) החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה הנוספת.

שאלת ההוצאות בגין הבטוחות הנוספות הינן נושא למשא ומתן חופשי ביניכם לבין הקבלן בטרם תחתמו על החוזה.

הבטחת כספי הרוכשים ברכישת דירה מקבלן – כתב החרגה – במקרים בהם יש לקבלן שעבודים

בהיעדר מכתב החרגה, קונה דירה מקבלן חשוף לסכנות לא מבוטלות. הסיבה לכך הינה שקבלן הזקוק להלוואות – הגוף המלווה (בדר"כ בנק) משעבד בשעבוד ראשון את הקרקע וכל אשר נבנה עליה, קרי הדירה שלכם.אם חס וחליל הקבלן יכנס למצב של חדלון פירעון (כינוס נכסים, פשיטת רגל, מוות וכו'), הדירה תחשב עדיין לנכסי הקבלן המשועבדים לטובת הבנק וזאת אף אם הקונה שילם את מלוא התמורה בגינה.

מה עושים כדי להימנע ממצב שהדירה לא תירשם על שמכם עקב שיעבוד לבנק? מכניסים סעיף מהותי ויסודי שנקרא "סעיף כתב החרגה" – האומר כי הדירה הנרכשת מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי הקבלן לטובת הבנק וזאת מרגע שהקונה שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו עבור דירה זו, קיבל חזקה בה והחזיר את הערבויות שקיבל על פי חוק המכר.

תשלומים לפי התקדמות הבנייה – ברישום הערת אזהרה

דעו כי בהתאם לתקנה 1 לתקנת המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה 1975, אם הביטחונות שניתנו לך אינם בצורת ערבות לתשלומים בנקאית או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף (8א) או (ב) לעיל, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:

1. 40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
2. 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
3. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
4. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
5. 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר. זכרו שאי קיום הוראות הנ"ל ע"י המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתם הצד הנפגע, הנכם זכאים להגיש בין עבירה זו תלונה פלילית למשטרת ישראל.

הבטחת עליית ערך הדירה

לתשומת לבכם, חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא דן בשמירת ערך ההשקעה ע"י הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם זכותכם המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לכם, תהיה צמודה למדד.

תשלומים

עמדו על כך כי כל תשלום שאתם משלמים על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר – יעשה באמצעות המחאה (שיק), וכי תקבל קבלה עבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ופרטי תשלום.

בעת הבנייה

עקבו אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלחו לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין.מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה ע"י מהנדס מומחה, רצוי לפי הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני משנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

קבלה מסודרת של החזקה בדירה

אל תהיו להוטים לקבל את החזקה בדירתך – עד כדי פזיזות. עמדו על כך כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן.

הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידכם או על ידי בא כוח מקצועי מוסמך – רצוי מהנדס על מנת  שתוכלו לראות האם יש פגמים. מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה  (אם נמצאו) וכן האופן בו יתוקנו ומועדי התיקונים.כמו כן מומלץ כי התשלום האחרון יהיה לפחות 10% מהמחיר וישולם רק לאחר קבלת המפתח ובדיקת הדירה לשביעות רצונך.

חקיקה רלוונטית

קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן  החוקים העיקרים תמצית העניינים:

1. חוק המקרקעין , תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.
2. חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.
3. חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
4. חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא  0.
5. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.
6. חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה.  הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
7. חוק הערבות, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק בנושא מהות הערבות, סייגים, יצירת הערבות, שעבוד נכס החייב, אחריות הערב.
8. חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א- 1981 – חובות תאגיד בנקאי במתן שירותים בנקאים, חובה לתת שירותים, גילוי נאות, איסור התניית שירות בשירות.
9. חוק המשכון, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק ביצירת מישכון , כוחו של המישכון כלפי נושים אחרים, דרכי המימוש.

אין באמור באתר ו/או בתכנים ו/או במאמרים שבו כדי לשמש ייעוץ משפטי או אחר ו/או חוות דעת משפטית או אחרת. השימוש באתר, בתכנים ובשירותים שמציע האתר אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי מקצועי אותו יש לקבל מעורך דין העוסק בתחום.