המפקחת על הבתים המשותפים (או: המפקחת על רישום מקרקעין) היא גוף משפטי שנועד לפתור סכסוכים בין שכנים וועדים בבתים משותפים, בסמכויות דומות לאלו של בית המשפט ובזמן קצר בהרבה ממנו. אז מתי עדיף להגיש תביעות אצל המפקחת על הבתים המשותפים וכיצד עושים זאת? הכל כאן:
סכסוכי שכנים בהליך משפטי מהיר
ובבוקר בהיר אחד הופכת קבוצת הווצאפ של הבניין לקו עימות. הנדון: וועד הבית מעוניין לשפר את נראות הלובי, אך נתקל מזה תקופה ארוכה בקומץ שכנים סוררים שמסרבים להשתתף בעלות. הדרישות החוזרות ונשנות לדיירים אלו לקיים את שותפותם למען חוויית מגורים נאותה ושדרוג חזות הבניין עלו בתוהו וכעת תוהה וועד הבית כיצד עדיף לפעול כדי להורות לדיירים לשלם את חלקם.
המפקחת על הבתים המשותפים עשויה להיות כתובת מתאימה. מדובר בגוף משפטי לכל דבר ועניין, בו ניתן להוציא צווי מניעה וצווי עשה, לפסוק פיצויים, לפתור סכסוכים והכל בתוך מספר שבועות בלבד מרגע התביעה ועד לפסיקה. הדבר חוסך בעלויות וזמן יקרים ביותר בהתנהלות בבית המשפט ומאפשר לשמור על אורח מחייה תקין במבנה המגורים המשותף.
הדיונים אצל המפקחת על הבתים המשותפים מתבססים לא פעם על "מילה נגד מילה", כלומר מצב שבו כל צד טוען אחרת. ולכן דיונים אלו מצריכים מכם המצאת ראיות ותיעוד שתומכים בטענותיכם, לרבות שימוש בחוות דעת מקצועית ממומחה מתאים (למשל שמאי רכוש) שתיעד את הנזק שנגרם, קבע את האחריות לגביו ואת אופן התיקון, יחד עם עלות כוללת לתיקון עצמו.
תנאי הגשת התביעות בפיקוח על הבתים המשותפים
עד כה תיארנו את ההליך הפשוט והיעיל בהגשת תביעות אצל המפקח על הבתים המשותפים, אך כעת למספר תנאים מקדימים שחשוב לדעת טרם הגשת התביעה:
- גוף הפיקוח על הבתים המשותפים דן בנושאים הבאים בלבד: סכסוך בין בעלי דירות בתוך הבניין המשותף, סכסוכים לגבי תמ"א 38 או הרחבת דירות, השתתפות בעלי הדירות בהוצאות המשותפות של וועד הבית, סכסוכים לעניין רכוש משותף (מעליות למשל) ודיונים לעניין התאמות ברכוש המשותף לאנשים בעלי מוגבלויות.
- שוכרים בהסכם עם בעל הדירה נחשבים בגוף הפיקוח כבעלי דירה בבניין.
- לשכות המפקחת על הבתים המשותפים פרוסות בתשעה מחוזות שונים, חשוב לוודא שהתביעה מוגשת ללשכה המתאימה לאזור המגורים.
- תביעות אצל המפקחת על הבתים המשותפים כרוכות באגרה הנקבעת על פי החלטת הלשכה בכל אזור המגורים.
- הגשת תביעה מחייבת צירוף של כתב תביעה מסודר, תיאור כללי של המבנה (כמות הדירות, מספר הכניסות לבניין ועוד) וכן פרטים אישיים של התובעים והנתבעים, כתובת לרבות מספר גוש וחלקה (ניתן לבדוק אותם במרכז למיפוי ישראל או ברשות המקומית). כמו כן, בתביעות כספיות יש לפרט בסעיפים כל תשלום נדרש ובתביעות שמבוססות על הפרת תקנון, יש לצרף עותק מאותו תקנון.
תביעות אצל המפקחת על הבתים המשותפים – איך ומתי?
נזק שנגרם לדירה עקב שכנים או וועד הבית, עלול לגרום לסכסוכים לגבי מקור הנזק, הגורם שלוקח עליו אחריות, העלות הכספית, אופן הטיפול בנזק שנגרם ועוד. אמנם קל לשער שבסכסוך בין שכנים לעולם ישנו צד אחד "צודק" וצד אחר "סרבן" שמסרב לשלם, אך לא תמיד אלו פני הדברים.
במקרה לדוגמה, זה יכול להיות שכן מבוטח שאכן גרם לנזק, אלא שחברת הביטוח שלו מתמהמהת בטיפול בנושא. לעתים זה יהיה גם שכן שכלל לא מודע לנזק מצידו, שכן התוצאות לגביו הופיעו קודם כל אצל השכנים ורק מאוחר יותר התגלה אצלו ליקוי. במקרים אחרים, ייתכן שהשכן טיפל בבעיה אך היא עדיין ממשיכה, או שפשוט לא נמצא עדיין הפתרון עבורה.
מקרים אלו מעבירים את מיקומו של השכן ממצב זדוני למצב של פעולה בתום לב, אך המפקחת על הבתים המשותפים עדיין עשויה להטיל עליו את האחריות לתיקון נרחב ללא דיחוי, כמובן שבהתאם לנסיבות וההוכחות הקיימות בקרב צדדי הסכסוך.
מדריך הגשת תביעות למפקחת על הבתים המשותפים ללא עורך דין
כדי לעתור לפיקוח על הבתים המשותפים, עליכם להגיש כתב תביעה – דהיינו מסמך המודפס מצידו האחד בלבד ובו מפורטים כל נימוקי התביעה, חתום בידי התובע או נציג הנציגות (כלומר נציג וועד הבית, אם הוועד מחליט לתבוע).
יש להגיש את כתב התביעה בשני העתקים ולהגיש עותק אחד נוסף עבור כל נתבע. אם לתובע יש עורך דין, הוא ידאג לשלוח העתק לנתבעים מטעמו ובמקרה כזה אין צורך בהגשת העתקים לנתבעים בפיקוח על הבתים המשותפים.
כתב התביעה צריך להכיל מספר פרטים חשובים:
- שם לשכת המפקחת שאליה התביעה תוגש (כאמור, אחת מתשע לשכות שונות ועוד מספר שלוחות אפשריות)
- פרטי התובע: שמו המלא, כתובתו, מספר הזהות ומספר טלפון
- פרטי הנתבע: שמו המלא, כתובתו ומספר הזהות.
- תיאור קצר של הבית המשותף בו קיים הסכסוך, כאמור יש לפרט את מספר הדירות, מספר הגוש והחלקה, מספר המבנים ומספר הכניסות.
- תמצית עובדות המקרה נשוא התביעה.
- על פי סעיף 58 לחוק, כל תביעה בעניין כספי תצריך צירוף של פירוט החוב שיש לנתבע על פי סוג ההוצאות והחודשים בהם חויב, יחד עם פירוט חלקו היחסי בכל הוצאה של התובע והבסיס לחישוב חלק זה.
- נימוקים משפטיים עליהם מבוססת התביעה
- הסעד הנדרש (הוצאת צו מניעה, חיוב בתשלומים וכיוצ"ב)
- צירוף תקנון הבניין אם התביעה מסתמכת על חריגה ממנו או הפרתו
- ייפוי כוח לתובעים המיוצגים על ידי עורך דין.
הגשת כתב הגנה בגין תביעות אצל המפקחת לרישום מקרקעין
אדם שנתבע יוכל להגיש כתב הגנה תוך 60 ימים מקבלת כתב התביעה לידיו, או בתוך זמן אחר בהתאם לקביעת המפקחת. חשוב להבהיר שכתבי התביעה נמסרים לנתבעים בדרך כלל בצירוף זימון לדיון והמועד האחרון להגשת כתב הגנה.
בכתב ההגנה יש לפרט את כתובותיו של הנתבע ומספר הטלפון הישיר שלו, את התייחסותו לכל האמור בכתב התביעה נגדו לרבות הכחשה או נימוק נקודתיים לגבי כל טענה עובדתית שנטענה (המפקחת על הבתים המשותפים מתייחסת לאי הכחשה של נימוקים מכתב התביעה כטענות שהנתבע מודה בהן ולכן חשוב להתייחס לכל נימוק וטענה באופן נקודתי).
יש לצרף ייפוי כוח, כאשר הנתבע מיוצג על ידי עורך דין.
בעת הזימון לדיון אצל המפקחת
התובעים והנתבעים יקבלו תאריך לדיון אצל המפקחת, אליו הם יידרשו להגיע מגובים בכל הראיות והתיעוד המתאימים לטענותיהם. חובת ההתייצבות של הצדדים בדיונים אלו היא בגדר חובה, למעט במקרים מיוחדים בהם אחד הצדדים הגיש בקשה וקיבל אישור רשמי להיעדר מהדיון בנסיבות מוצדקות. הדיון ייערך בדומה לזה שמנוהל בבתי המשפט ובסיומו תינתן הכרעה מתאימה.
לסיכום:
המפקחת על הבתים המשותפים (או המפקחת על המקרקעין) היא גורם משפטי בעל סמכות שיפוטית מקבילה לזו של בתי משפט שלום, שדן בסכסוכים בקרב שכנים בבתים משותפים ובכך מקצר את הליכי השיפוט ומייעל אותם עבור מערכת המשפט והשכנים הסובלים מהסכסוך גם יחד.
המקרים הנפוצים ביותר שמגיעים אל המפקחת מתייחסים לסכסוכים בגין רטיבויות ונזילות מאחת הדירות, סכסוכים עקב סרבני תמ"א 38, סכסוכי מטרד ורעש מצד דיירים מסוימים ועוד.
עקרונית, התביעות מנוהלות כאן ללא צורך בעורכי דין. המפקחת תוכל להטיל חיוב ופיצויים על אחד הצדדים, להוציא צו מניעה או צו עשה, להכריז על פרויקט תמ"א 38 גם בהינתן דייר סרבן ועוד. יחד עם זאת, עורך דין שמתמחה בסכסוכי שכנים יוכל להציג כראוי את הטענות המשפטיות של מיוצגיו ולפעול אסטרטגית כדי לספק את התוצאה המשפטית הטובה ביותר. להתייעצות בנושא, פנו אל עורך הדין שי סולטן.
