נזילה מדירה שכורה: מי נושא באחריות ותשלום הנזק – השוכר או בעל הדירה?

נזקי מים בדירה שכורה הם סיוט, גם של השוכר וגם של בעל הדירה. מה עושים ומי אחראי על הנזק בכל מצב? על כך במאמר זה.

מי אחראי לממן אינסטלטור לתיקון נזק בצנרת?

השאלה הבסיסית במקרים מהסוג הזה היא מקור הנזק. כאשר מתרחש פיצוץ בצנרת הפנימית של הקירות, או מתגלה נזילה הנובעת מהתיישנות התשתית, החוק קובע כי מדובר במצב של בלאי סביר. חוק השכירות והשאילה בסעיף 25ח אומר כך:

"25ח. (א) (1) השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת;

(2) השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור בפסקה (1), אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת.

(ב) על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג)"

בלאי סביר הוא מונח המתאר שחיקה טבעית של תשתיות ומערכות לאורך זמן כתוצאה משימוש רגיל ויומיומי. במקרים אלו האחריות המלאה להזמנת איש מקצוע ולנשיאה בעלויות התיקון חלה על בעל הנכס. מנגד קיימים מצבים בהם נזקי המים נגרמו כתוצאה מהתנהלות רשלנית או שימוש בלתי סביר של השוכר בנכס. דוגמה נפוצה לכך היא סתימה במערכת הביוב שנוצרה עקב השלכת מגבונים או פסולת מוצקה לאסלה. במצב כזה האחריות מתהפכת והשוכר יידרש לשאת בעלויות התיקון המלאות.

מי אחראי לנזקי הריהוט?

תיקון הצינור עצמו הוא לרוב רק חלקה הראשון של הבעיה, שכן המים שפרצו גורמים לעיתים קרובות להרס של ציוד אישי יקר ערך. נזק לריהוט או למוצרי חשמל של השוכר מוגדר מבחינה משפטית כסוג של נזק תוצאתי. נזק תוצאתי משמעו פגיעה עקיפה שנגרמה כפועל יוצא מהאירוע המרכזי. כאשר מקור ההצפה הוא כשל בתשתית הדירה שבאחריות המשכיר, באופן עקרוני קמה לשוכר הזכות לדרוש פיצוי על רכוש שניזוק ישירות מהמשכיר.

בנקודה זו נכנסות לתמונה פוליסות הביטוח של שני הצדדים (ככל שיש ביטוח). בעלי דירות רבים רוכשים פוליסת ביטוח מבנה המכסה את הנזק לצנרת עצמה ולקירות, אך פוליסה זו לרוב אינה מכסה את תכולת הדירה השייכת לשוכר. כדי להבטיח כיסוי מלא של הציוד האישי, נדרשת פוליסת ביטוח תכולה, ולתבוע את חברת הביטוח. אם אין פוליסה כזאת, יש מקום לבחון הגשת תביעה בגין נזילות ונזקי צנרת לרכוש כנגד המזיק. במקרים שבהם לשוכר יש ביטוח תכולה משלו, הוא רשאי להפעיל את הפוליסה הרלוונטית כדי לקבל פיצוי מהיר מחברת הביטוח שלו, כחלק מהליך של תביעות ביטוח עקב נזקי צנרת. לאחר מכן חברת הביטוח של השוכר עשויה לתבוע את בעל הדירה או את חברת הביטוח שלו בתביעת שיבוב (סוברוגציה) כדי להחזיר לעצמה את הכספים ששילמה.

השכן מלמטה מתלונן על רטיבות בתקרה – מול מי הוא אמור להתנהל?

מים מחפשים תמיד את הדרך למטה ולכן רטיבות בדירה שכורה עלולה להפוך במהירות לסכסוך רב צדדי. כאשר המים מחלחלים לדירה בקומה התחתונה וגורמים נזק לתקרה של השכן, מתעוררת שאלת החבות כלפי צד שלישי.

השכן הניזוק רשאי להפנות את דרישותיו גם אל בעל הנכס שממנו נוזלים המים, וגם אל השוכר המחזיק בדירה בפועל. החוק קובע כי מחזיק במקרקעין חייב למנוע סכנה או נזק הנובעים מהנכס שבו הוא נמצא. עם זאת האחריות הסופית לפיצוי השכן תיקבע על פי מקור הנזילה בשילוב עקרונות הנזיקין. חשוב להבין כי כאשר מים דולפים מדירה, נטל ההוכחה מוטל פעמים רבות על המחזיק בה בפועל.

לכן, גם אם הנזק נובע מבלאי פנימי, השכן התובע יפנה לרוב את דרישותיו ישירות נגד השוכר. במצב זה השוכר נדרש להוכיח כי לא התרשל ולהדוף את האחריות בחזרה לפתחו של בעל הנכס. במצבים מורכבים במיוחד מתברר כי מקור המים הוא בכלל נזילה מצנרת הבניין השייכת לוועד הבית.

לעיתים קרובות השכן הניזוק פונה בדרישות תקיפות אל השוכר מאחר שהוא האדם שאותו הוא פוגש ביומיום. בשלב זה חשוב להעביר את הדרישות באופן מסודר ובכתב אל בעל הדירה. ניתוק מגע או התעלמות מפניות השכן עלולים לסבך את השוכר ולהציג אותו כמי שלא פעל להקטנת הנזק.

מצב בעייתי נוסף נוצר כאשר השכן מסרב לשתף פעולה ולא מאפשר לאנשי מקצוע להיכנס לדירתו כדי לאתר את מסלול המים, התנהלות שעשויה לעכב את התיקון ולדרוש הוצאת צווים משפטיים.

בעל הדירה מתעלם מהבעיה – האם מותר לקזז את עלות התיקון משכר הדירה?

כאשר משכיר אינו נענה לפניות ואינו מתקן פגם משמעותי בדירה, שוכרים רבים שוקלים לבצע את התיקון בעצמם ולהפחית את העלות מדמי השכירות. פעולה זו נשענת על מושג הנקרא זכות קיזוז. זכות קיזוז היא מנגנון משפטי המאפשר לצד בחוזה להפחית סכום כסף שהוא חייב לצד השני כנגד סכום שהצד השני חייב לו.

חוק השכירות מאפשר עקרונית לקזז דמי שכירות בגין תיקון פגם שבעל הדירה סירב לתקן, אך התהליך כפוף לתנאים נוקשים. כדי לבצע קיזוז חוקי חובה להודיע למשכיר בכתב על מהות התקלה ולתת לו זמן סביר לבצע את התיקון בעצמו. רק לאחר שהמשכיר לא פעל בתוך זמן סביר, השוכר רשאי להזמין איש מקצוע ולשלם לו. לאחר מכן חובה להציג למשכיר קבלות מפורטות על ההוצאה לפני ביצוע הקיזוז בפועל. יתרה מכך, סכום הקיזוז חייב לעמוד ביחס ישיר וסביר לעלות התיקון בפועל כפי שמופיעה בקבלות, ואין מדובר בפטור גורף מתשלום שכר הדירה המלא באותו חודש.

קיזוז חד צדדי של דמי שכירות ללא מתן התראה מוקדמת וללא תיעוד מסודר נחשב להפרה של חוזה השכירות. הפרה כזו מעניקה לבעל הדירה עילה לדרוש את פינוי השוכר ולהפעיל נגדו סנקציות כספיות כמו חילוט ערבויות או הפקדת שטר חוב.

כיצד עורך דין פועל בסכסוך על נזקי מים בדירה שכורה?

ניהול סכסוך מול בעל דירה דורש שיקול דעת משפטי ופעולות מחושבות. בשלב בחינת האחריות עורך דין בעל ניסיון פועל לניתוח מדוקדק של סעיפי הסכם השכירות ופוליסות הביטוח הקיימות במטרה למפות את החובות החוזיות של כל צד.

לאחר מכן מתבצע ריכוז של כלל הנתונים העובדתיים והאסמכתאות במטרה להוכיח את מקור התקלה ואת גובה הנזק שנגרם הלכה למעשה. בשלב מיצוי הזכויות מול הגורם האחראי עורך דין משגר מכתבי התראה ברורים ומנומקים המבהירים למשכיר את חשיפתו המשפטית אם ימשיך להתנער מאחריותו. מהלך זה נועד לאלץ את הצד השני לקחת אחריות ולשאת בעלויות. במקרים שבהם אין היענות, ההליך עובר לגיבוש אסטרטגיה לצורך הגשת תביעה בגין נזקי רטיבות לדירה בערכאות הרלוונטיות, תוך דרישה לפיצוי על כלל הנזקים הישירים והעקיפים. פעולה מדויקת ומהירה מונעת מהשוכר לבצע טעויות חוזיות שעלולות לשמש נגדו מאוחר יותר. כאשר ההתנהלות מתבצעת תחת מעטפת משפטית מסודרת הצד שכנגד מבין כי הוא ניצב מול גורם מקצועי שאינו מאפשר עקיפה של הוראות הדין.