דיירי הקומה העליונה סובלים לעיתים קרובות מחדירת מי גשמים עקב ליקויי איטום בגג המשותף של הבניין. כאשר נציגות הבית המשותף נמנעת מביצוע התיקונים הנדרשים, נוצר נזק מתמשך למבנה הדירה ולתכולתה. מה עושים אם ועד הבית מתמהמה בטיפול? על כך במאמר זה.
על מי מוטלת האחריות החוקית לנזקים מהגג?
לפי חוק המקרקעין, גג הבניין מוגדר כרכוש משותף השייך לכלל בעלי הדירות, אלא אם הוצמד במפורש לדירה מסוימת. משום כך, חובת התחזוקה, האיטום והתיקון של הגג חלה על נציגות הבית המשותף, כלומר ועד הבית. כאשר ישנה חדירת מים מהגג, הוועד מחויב לפעול במהירות ובסבירות כדי לאתר את מקור הכשל ולתקן אותו באופן יסודי.
כאשר ועד הבית מתעלם מפניות או גורר רגליים, הוא מפר את חובתו החוקית כלפי בעל הדירה בקומה העליונה. בשלב זה, יש לפעול להוצאת מכתב דרישה רשמי המבהיר לחברי הנציגות את האחריות האישית והקולקטיבית המוטלת עליהם.
סוגיה משפטית מורכבת מתעוררת כאשר מתברר כי מקור הרטיבות אינו בכשל של איטום הגג המשותף עצמו, אלא בנזילה ממתקן פרטי המותקן עליו, כגון דוד שמש או צנרת השייכים לשכן ספציפי. במקרים אלו, האחריות מוטלת באופן ישיר על בעל המתקן הפגום. עורך דין יפעל, במקרה הצורך, להוצאת צווי גישה לשטח הגג כדי לבצע בדיקה הנדסית מדוקדקת, אשר תכריע באופן חד משמעי האם עילת התביעה מופנית כלפי קופת הוועד או כלפי פוליסת צד ג' של השכן המזיק.
השכנים לא רוצים לשלם – מה עושים?
לרוב, קופת הוועד אינה יכולה לעמוד בעלויות הנזיקיות. כאשר אין ביטוח לבניין, לעתים לוועד פשוט אין כסף. ישנם בעלי דירות רבים שומעים את הטענה "אין לנו תקציב לאיטום הגג" וסבורים שעליהם להשלים עם המצב או לשאת בעלויות לבדם. מבחינה משפטית עם זאת, חובת התיקון היא מוחלטת, והאחריות לגביית הכספים משאר הדיירים מוטלת בלעדית על ועד הבית.
אם שכנים מסוימים מסרבים להשתתף בהוצאות איטום הגג, ועד הבית רשאי וצריך לנקוט נגדם בהליכים משפטיים לצורך גביית הכסף. בעל הדירה שניזוקה אינו אמור לשמש כ"גובה החובות" של הבניין. עורך דין המייצג את בעל הדירה העליונה מבהיר לנציגות כי חוסר הרצון של שכנים מסוימים לשלם אינו מהווה הגנה משפטית. כאשר הוועד מסרב לפעול, עורך הדין מגיש תביעה נגד הנציגות ודורש לחייב אותה לא רק בתיקון, אלא גם בפיצוי על עיכוב בלתי סביר.
לאלץ את ועדת הבית לפעול, לפני שהרטיבות מתפשטת
כאשר מים חודרים לדירה בחורף, כל יום שעובר מגדיל את ההרס לתשתיות ולרכוש. במצבים בהם ועד הבית מסרב לפעול, הפתרון הוא פנייה לערכאה לבית משפט או למפקחת על הבתים המשותפים (סמכות מקבילה, והמתאימה יותר בסכסוכים הנוגעים לתחזוקת הרכוש המשותף). הליך משפטי כולל הגשת בקשה דחופה למתן צו עשה קבוע או זמני. צו עשה הוא הוראה שיפוטית המאלצת את הנציגות לבצע פעולה אקטיבית – במקרה זה עבודות איטום דחופות. כדי לבסס את הבקשה, עורך הדין יצרף חוות דעת של מהנדס איטום המפרטת את מקור הכשל בגג, את הדחיפות בתיקון ואת ההשלכות של עיכוב נוסף.
מי נושא בעלויות השיקום הפנימי?
מעבר לתיקון הגג עצמו, הרטיבות יוצרת נזקים כבדים בתוך הדירה העליונה – קילופי טיח, עובש, הרס של ריהוט, קצרים במערכת החשמל ופגיעה בארונות.
נציגות הבית המשותף אחראית בנזיקין לפצות את בעל הדירה על כל הנזקים הישירים שנגרמו כתוצאה ממחדלה לתחזק את הגג כראוי.
לשם מיצוי הזכויות, יש לבצע הערכת נזקים מדויקת. עורך דין מפעיל שמאים ואנשי מקצוע אשר עורכים אומדן כספי מדויק של כלל עלויות השיקום הפנימי. דרישה זו מגובשת לכדי תביעה, המוגשת במקביל או בנפרד מהדרישה לתיקון הגג. לעיתים לבניין קיים ביטוח צד ג' המכסה נזקים שנגרמו לדירות עצמן מהרכוש המשותף. עורך הדין יפעל מול חברת הביטוח של הבניין או ייפרע ישירות מקופת הוועד.
|
💡שימו לב – האם כדאי לתקן את הגג באופן פרטי ולדרוש את הכסף בחזרה מקופת הוועד?💡 לעתים החשש הוא שהוועד יתמהמה, והניזוק רוצה לטפל בעצמו בנזק ולהסתדר לאחר מכן. חשוב להבין שזו פעולה מורכבת עם פרוטוקול מסודר, שהרי פסיקת המפקחים על הבתים המשותפים מחמירה מאוד בנוגע לעשיית דין עצמית. ביצוע תיקון פרטי ללא מיצוי ההליכים עלול להסתיים באובדן הזכות להחזר כספי. רק במצבים שבהם מוכח כי ניתנה לנציגות התראה ברורה שכללה פרק זמן סביר להתארגנות, והנציגות כשלה או סירבה לפעול – יטה בית המשפט לאשר את תביעת ההשבה הכספית בדיעבד. תיעוד התהליך, החל מההתראות ועד לחשבוניות של קבלן האיטום, הוא קריטי. פעולה שיטתית על פי הנהלים המשפטיים מבססת את עילת התביעה, ומצמצמת משמעותית את טענות ההגנה של ועד הבית כנגד דרישת ההשבה. |
קחו עורך דין כנגד ועד הבית
התמודדות עם ועד בית המסרב לקחת אחריות על נזילות מהגג דורשת פעולה משפטית נחרצת ומהירה. המתנה לתום עונת החורף או ניסיונות שכנוע ממושכים לרוב רק מחמירים את נזקי הרטיבות בדירה העליונה ושוחקים את שווי הנכס. ייצוג משפטי הולם משנה את מאזן הכוחות וגורם לנציגות הבניין להבין כי חובותיה מעוגנות בחוק ולא ניתן להתחמק מהן.
עורך דין העוסק בדיני מקרקעין ונזקי רכוש מכיר את כל הכלים המשפטיים להפעלת לחץ אפקטיבי על ועד הבית – החל ממשלוח מכתבי התראה, דרך פנייה למפקח על הבתים המשותפים לקבלת צווים, ועד להגשת תביעות נזיקין מקיפות. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לייעוץ משפטי, לבחון את אפשרויות הפעולה העומדות לרשותכם ולשים סוף לנזקים המתמשכים בדירתכם.
