נזקי רטיבות מדירת שכן נוצרים לרוב כתוצאה מכשלים במערכות האינסטלציה איטום לקוי בחדרי רחצה או פיצוץ בצנרת סמויה. האחריות המשפטית לתיקון ולפיצוי חלה על בעל הנכס ממנו נובעים המים בהתאם לעוולת הרשלנות בפקודת הנזיקין.
מהם הגורמים המרכזיים להופעת רטיבות מדירת השכן?
הופעת מים או עובש בתקרת הדירה או בקירות המשותפים, מצביעה תמיד על כשל פיזי במבנה או במערכות הצנרת הסמוכות. הגורם הנפוץ ביותר הוא בלאי ושחיקה של צנרת המים בדירה מעל או בדירה הצמודה. לאורך השנים צינורות מתכת נוטים להחליד ולהיסדק, ואילו צינורות פלסטיק עשויים להיחלש בנקודות החיבור שלהם. מספיק סדק מיקרוסקופי כדי לאפשר טפטוף איטי וקבוע שמחלחל אל מתחת למרצפות של השכן ומשם עושה את דרכו אל התקרה שלכם. גורם מרכזי נוסף הוא כשל במערכות האיטום במיוחד בחדרים רטובים כמו חדרי רחצה ומרפסות שמש. כאשר שכבת האיטום מתחת לריצוף במקלחת של השכן נפגעת כל מקלחת גורמת להצטברות מים תת רצפתית. מים אלו כלואים ובהיעדר יכולת ניקוז הם מחפשים את נתיב הזרימה הקל ביותר שלרוב נמצא כלפי מטה אל עבר דירתכם.
טעות נפוצה שאנו נתקלים בה היא ההנחה שכל כתם מים בתקרה מעיד בהכרח על פיצוץ צנרת אצל השכן בדיוק מעל הנקודה הרטובה. בפועל מים נעים על גבי בטון וקורות פלדה ויכולים להופיע במרחק של מטרים רבים ממקור הכשל המקורי. במקרים אחרים הרטיבות נובעת מתחזוקה לקויה של מרפסות או גגות פתוחים. חסימה של פתחי הניקוז במרפסת השכן עקב הצטברות עלים או לכלוך, גורמת להיווצרות שלוליות ענק בחורף המחלחלות דרך התפרים שבין הקיר לריצוף.
כיצד מוכיחים את מקור הנזילה כאשר השכן מתכחש לה?
אחת המשוכות המשמעותיות ביותר בסכסוכי שכנים היא ההכחשה של מי שעל פניו מהווה את מקור הנזק, קרי השכן מלמעלה. דיירים רבים נוטים להתגונן ולהכחיש כי מקור הרטיבות נמצא בדירתם, במיוחד כאשר אצלם הכל נראה יבש ותקין למראית עין.
במצב כזה לא ניתן להסתמך על השערות, ויש לבסס את הטענות על ראיות אובייקטיביות, קרי זימון של אנשי מקצוע מתחום איתור נזילות המצוידים בטכנולוגיה מתקדמת. שימוש במצלמות תרמיות המזהות הפרשי טמפרטורה, מאפשר לראות את התפשטות המים מתחת לריצוף ללא צורך בהרס או בשבירת קירות. בנוסף נעשה שימוש בחיישני גז ומכשירי שמע אקוסטיים המאתרים במדויק את נקודת הדליפה בצנרת לחץ. דוח איתור מקצועי ומפורט הכולל צילומים ותרשימים מהווה ראיה חזקה לטענות שלנו כנגד השכן המזיק.
החוק בישראל קובע כי כאשר מים נמלטים מנכס וגורמים נזק נטל ההוכחה מוטל על המחזיק בנכס ממנו יצאו המים להראות כי לא התרשל. כאשר מוצג בפני השכן דוח ברור המצביע על דירתו כמקור הבעיה נשמטת הקרקע תחת טענות ההגנה שלו.
אם השכן ממשיך בשלו, הרי שהדוח הטכני הופך לנספח המרכזי במסגרת תביעת שכן בעקבות נזילה המוגשת לערכאות המשפטיות או למפקח על הבתים המשותפים לצורך אכיפת התיקון.
האם אפשר לחייב שכן סרבן לאפשר בדיקת אינסטלציה בדירתו?
לעתים השכן מסרב פיזית לאפשר לאנשי מקצוע להיכנס לדירתו לשם ביצוע בדיקה. זכות הקניין קובעת כי דירתו של אדם היא מבצרו, אך תקנון הבית המשותף והדין הישראלי מציבים סייגים ברורים לזכות זו כאשר היא פוגעת באחרים.
התקנון המצוי המצורף לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה חייב לאפשר לבצע בדירתו עבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף או דירה אחרת.
כאשר קיימת תופעה בה שכן מסרב לשתף פעולה עורך דין פועל להגשת בקשה דחופה למתן צו עשה. צו משפטי זה ניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים ומורה לשכן באופן פוזיטיבי לאפשר את כניסת הבודקים. אי ציות לצו של המפקח מהווה ביזיון בית המשפט ויכול לגרור סנקציות חריפות.
חשוב להבין כי ההתנהלות הסרבנית אינה משתלמת לשכן בטווח הארוך. סירוב בלתי סביר של שכן לאפשר גישה לאיתור מקור המים פועל לרעתו מבחינה משפטית ומגדיל את חשיפתו לתשלום פיצויים מוגדלים. בתי המשפט נוטים לראות בחומרה רבה התנהגות שמונעת הקטנת נזק ופוסקים הוצאות משפט משמעותיות לחובת דיירים שבחרו בדרך של עצימת עיניים ועיכוב הליכי התיקון.
על מי חלה האחריות לתיקון נזק שמקורו ברכוש המשותף?
בבניינים משותפים קיים מתווה נוסף של חלוקת אחריות המתייחס להבחנה שבין רכוש פרטי לרכוש משותף. צנרת המים של הבניין מתחלקת לשני סוגים צינורות המשרתים דירה ספציפית אחת וצינורות מרכזיים המשרתים את כלל הדיירים או מספר דירות. כאשר מתגלה כי מקור הרטיבות הוא בצינור הראשי של הבניין העובר בקירות משותפים האחריות לתיקון ולפיצוי עוברת ישירות לנציגות הבית המשותף הידועה גם כוועד הבית.
במצבים אלו השכן שלכאורה ממנו מגיעים המים אינו נושא באחריות ישירה כל עוד הנזק לא נבע מתשתיות השייכות לו בלבד. ועד הבית מחויב להפעיל את פוליסת ביטוח המבנה של הבניין המשותף או לממן את התיקון מקופת הוועד. במקרים שבהם נציגות הבית המשותף גוררת רגליים או מתנערת מאחריות, יש לגבש ולנהל תביעה בגין נזקי רטיבות לדירה נגד כלל דיירי הבניין, קרי נגד ועד הבית.
מה כולל הפיצוי הכספי בתביעה על נזקי מים שנגרמו לדירה?
כאשר מים חודרים לדירה הנזק הכלכלי לרוב מתפרס על פני מספר מישורים שונים. הפיצוי הבסיסי ביותר מתייחס לעלות השבת המצב לקדמותו ברמת המבנה הכוללת עבודות טיוח גירוד צבע תיקוני גבס והחלפת ריצוף או פרקטים שניזוקו מהרטיבות. מעבר לכך קיימת זכות ברורה לקבל החזר מלא על כל ציוד אישי שנהרס או נפגע כתוצאה מהמים כולל ארונות קיר מוצרי חשמל ושטיחים.
בנוסף להוצאות הישירות המשפט הישראלי מכיר גם בנזקים עקיפים משמעותיים. אם הדירה הופכת לבלתי ראויה למגורים במהלך תקופת הייבוש והשיפוץ הפיצוי חייב לכלול את עלות הדיור החלופי ואת הוצאות האחסנה של הציוד. כמו כן יש לתת משקל לירידת ערך הנכס במקרים של נזק כבד ולפסיקת סכומים בגין עוגמת הנפש והטרחה המרובה. פיצוי משפטי מלא אינו מסתכם רק בעלות עבודת הצבע והטיח אלא מקיף כל פגיעה ברכוש האישי ובאיכות החיים של הדייר הניזוק.
