נזילה אמנם נתפסת כמפגע מינורי, אך כאשר היא אינה מטופלת היטב היא עשויה לגרום לנזק משמעותי בתשתיות הבית ובבריאותם של דייריו. לשם כך, ניתן להגיש תביעה אצל המפקח על בתים משותפים בגין נזילה, כך שיחייב את בעל הדירה האחראי לטפל במחדל.
המפקח על בתים משותפים הינו הגוף השיפוטי שאחראי על פיקוח והכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, ומאמר זה יסביר כיצד ניתן להגיש תביעה בנידון.
מיהו המפקח על בתים משותפים?
המפקח על בתים משותפים (הידוע גם כמפקח על רישום מקרקעין) הוא גוף ממשלתי אשר מטרתו להשגיח, לפקח ולהכריע בסכסוכים הנוגעים לבתים משותפים. בית משותף מוגדר כבית שיש בו שתי דירות ויותר כאשר הן מצויות בבעלותם של בעלי דירה שונים.
בבתים משותפים, כל השטח המשותף כמו השטח שעליו מצוי הבית, המעלית, הגג, גרם המדרגות ועוד הוא שטח שמצוי בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות. בהתאם לכך, אחריותם על השטח המשותף היא משותפת.
המפקח על בתים משותפים הוא הגוף שאליו יש לפנות על מנת להסדיר סוגיות הנוגעות לבתים משותפים, ולמעשה הוא משמש כבית משפט בתחום. ניתן להגיש אליו תביעות כנגד בעל דירה אחר בבית המשותף\ דייר המתגורר בבניין\ נציגות הבית והמשותף וכן הלאה.
סמכויותיו של המפקח על בתים משותפים
למפקח על בתים משותפים יש מספר סמכויות אשר מתחלקות לסמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות.
סמכויות שיפוטיות
הכוונה בסמכויות שיפוטיות היא שלמפקח על בתים משותפים יש סמכות דומה לזו של בית משפט השלום – הוא יכול להכריע בסכסוך, להטיל סנקציות ולתת פסק דין. סמכויותיו רחבות למדי, ולמעשה מאפשרות לו לחלוש על תחום הבתים המשותפים ולהסדיר כל תחום בהם –
- המפקח על בתים משותפים מוסמך להכריע בסכסוך שנגרם עקב הסגת גבול של אחד מבעלי הדירות או דייר מטעמו לשטח המשותף שבבית או לשטח דירה אחרת.
- המפקח מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע להתקנתם ואחזקתם של מתקנים בבית המשותף המשמשים את כל דיירי הבניין או חלקם. למשל – מערכת הסקה, מעלית, תשתית גז ועוד.
- המפקח מוסמך להכריע בסכסוך שנגרם עקב רצונו של אחד מדיירי הבית להנגיש את הרכוש המשותף עבור אנשים עם מוגבלויות, כמו מעלון.
- המפקח מוסמך להכריע בסכסוך שסובב סביב הרחבת דירות.
- המפקח מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע לתמ"א 38.
- המפקח מוסמך להכריע בסכסוך סביב תקנון הבית המשותף.
- המפקח מוסמך להכריע בסכסוך שסובב את השתתפותם הכספית של בעלי הדירה והדיירים מטעמם בהוצאות הבית המשותף.
- המפקח מוסמך להכריע בתביעה הנוגעת לבתים משותפים שנהרסו.
כל הסמכויות המצוינות לעיל הינן סמכויות הנתונות למפקח על בתים משותפים בלבד. לצד זאת, המפקח על בתים משותפים רשאי להטיל צווי ביניים – צו עשה\ אל תעשה, צו מניעה וצו עיקול. הסמכות להעניק את אותם הצווים נתונה גם לבית משפט השלום, ולכן בטרם תגישו תביעה לצו ביניים מומלץ כי תסתייעו בעורך דין שיפנה אתכם אל הגוף שישרת את צרכיכם באופן הטוב ביותר.
סמכויותיו המנהליות
למפקח על בתים משותפים מספר סמכויות מנהליות הנתונות לו בלבד –
- המפקח רשאי להכריע במקרים שישנן התנגדויות לתיקונים בבית המשותף הרלוונטיים לכל יושבי הבניין.
- המפקח אמון על פיקוח על לשכות רישום המקרקעין (ידועות גם כ"טאבו").
- המפקח אמון על רישום הבתים המשותפים בפנקס הבתים המשותפים.
- המפקח אמון על רישום תקנון מוסכם בבתים משותפים.
- המפקח אמון על מינויים של נציגים לבית המשותף בשכר, כמובן רק כאשר יש בכך צורך.
הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים בגין נזילה
נזילה היא דוגמא נפוצה מאוד לבעיה שעשויה להוביל לסכסוך בין דיירים ובעלי דירות בבית משותף. לעיתים קרובות, הנזילה מתמקמת בשטחי בית אחד אך מתפשטת לאזורי הבית המשותף ולדירות אחרות. נזילת מים עשויה להוביל לכתמי מים בקירות הבית, טחב, ריח רע ונזק משמעותי לתשתיות ולתשתיות החשמל בפרט.
נזילה שאינה מטופלת בהקדם עשויה לפגוע באופן ממשי בקורות הבית ולהוביל להתפוררות איטית אך משמעותית. לכן, אם הנכם דיירים או בעלי דירה בבית משותף, ונזק מים החל בדירה אחרת ופלש לתחום המשותף או לדירתכם, ייתכן מאוד שיש לכם עילה לתביעה למפקח על בתים משותפים.
על מנת להימנע מסכסוכים ככל האפשר, מומלץ לפנות קודם לבעל הדירה עצמו ולברר עמו את הסוגיה – האם היא בטיפול, כיצד הוא יפצה אתכם ועוד. אם אתם מתקשים לתקשר באופן יעיל עם בעל הדירה, אתם יכולים להיעזר בעורך דין על מנת שינהל את התקשורת ויבהיר לבעל הדירה את החומרה המשפטית של המעשה.
אם כל המאמצים הללו העלו חרס, יש לכם עילה להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים. לשם כך, תתבקשו לעקוב אחרי ההנחיות להגשת התביעה, וליצור קשר עם עורך דין על מנת לברר את תקפותה של העילה ולוודא שאין אלטרנטיבה אחרת להליך.
כיצד ניתן להגיש תביעה לאדם המפקח על בתים משותפים נזילה?
זהותו של התובע
ראשית, על התובע להיות אחת מהאנשים הבאים כך שיורשה להגיש תביעה בלשכת המפקח האזורית –
- בעל דירה בבית משותף, או
- מחזיק בדירה מטעמו של בעל דירה בבית משותף, או
- אדם בעל חכירה לדורות בבית המשותף או חוכר משנה למשך 25 שנים ומעלה, או
- ועד הבית (המכונה לרוב "נציגות הבית המשותף").
אופן הגשת התביעה
את התביעה יש להגיש ללשכת המפקח על בתים משותפים המצויה באותו האזור בו הבית המשותף מצוי, בהתאם לרישומו במרשם המקרקעין.
על מנת לתבוע בלשכת המפקח, על התובע להגיש כתב תביעה. עליו להיות מודפס על צד אחד של גיליון הנייר בלבד, ולהיחתם בידי ועד הבית או התובע עצמו. נדרש להיות מודפס על ידי צד אחד של הדף, ועליו להיות חתום על ידי ועד הבית או התובע בעצמו. שני עותקים של כתב התביעה יוגשו למפקח, ועוד עותק יישלח לכל אחד מהנתבעים. אלו הפרטים והמסמכים שעל התובע להגיש בבואו להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים –
- פרטים מלאים של התובע.
- פרטים מלאים של הנתבע.
- פרטים מלאים של הבית המשותף לרבות כתובתו, מספר הגוש והחלקה
- מספר המבנים המצויים בו, מספר הדירות בכל אחד מהמבנים ומספר הכניסות.
- תיאור מלא של העובדות והאירועים הרלוונטיים למקרה הנזילה, אשר מהווים חלק מטיעונו של התובע.
- נימוקים משפטיים.
- אם התביעה היא תביעה לפיצוי כספי – על התובע לפרט את ההוצאות שהוצאו בגין הנזק ולצרף אסמכתאות.
- על התובע לפרט את הסעד שהוא מבקש.
- יש לצרף את תקנון הבית המשותף, במקרה שיש.
- ייפוי כוח לבא-כוחו, אם התובע מיוצג.
על מנת להגן על עצמו, הנתבע יצטרך להגיש כתב הגנה תוך 60 ימים מיום קבלת כתב התביעה בו מפורטים פרטיו המלאים והתייחסותו לכתב התביעה. חשוב לדעת שכל עובדה שאינו מכחיש מפורשות, תיחשב כעובדה שהוא מודה בה.
בין אם אתם תובעים או נתבעים, חשוב שתיעזרו בסיוע משפטי שהרי מדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין שעשוי להוביל לפגיעה ממשית בנכסיכם ובזכויותיכם בקניין הפרטי שלכם. משרד עורך הדין שי סולטן מזמין אתכם ליצור קשר בהקדם על מנת שנוכל ללוות אתכם לאורך כל התהליך ולהבטיח כי רצונותיכם וזכויותיכם יתממשו.
