לעיתים בעלי דירות שחולקים בית משותף נקלעים לסכסוך בגין הזנחה, פגיעה בשטח המשותף, השתתפות לא שוויונית בהוצאות הבית וכן הלאה. על מנת לפתור את הסכסוך, צד יכול לתבוע צו עשה המפקח על הבתים המשותפים, ובכך לערב גוף שיפוטי המוסמך להכריע בסכסוכים אלו.
עם זאת, חשוב לזכור שתביעה לצו עשה וצו ביניים ככלל אינו דבר שיש לעשות בקלות דעת, ומומלץ ללמוד היטב את הנושא ואף להיעזר בעורך דין המתמחה בתביעות הנוגעות לבתים משותפים.
מיהו המפקח על הבתים המשותפים?
המפקח על הבתים המשותפים, המכונה גם המפקח על רישום מקרקעין, הינו גוף ממשלתי הממונה על הבתים המשותפים בישראל. במסגרת תפקידו עליו לפקח על הבתים המשותפים הקיימים ולשפוט בסכסוכים בין דייריהם. למעשה, המפקח על בתים משותפים הוא מעין בית משפט ייחודי המוסמך לדון בתחום זה בלבד.
כל אדם שיש לו סוגיה הנוגעת לבתים משותפים יכול לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים, ולהגיש תביעה כנגד דייר, בעל דירה, ועד הבית וכן הלאה.
מהם בתים משותפים?
בתים משותפים מוגדרים כבתים אשר יש בהם שתי דירות ויותר, כאשר כל אחת מהדירות מצויה בבעלות בעל דירה אחר. כל השטח המצוי בבניין, מלבד הדירות, נמצא בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות המחזיקים בדירה בבניין.כלומר, חדר המדרגות, המעלית, המסדרון, גינת הבניין, הגג, השטח שעליו מצוי הבניין וכן הלאה, נמצאים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות אשר מחזיקים בהם נתח שווה.
היות ובתים משותפים מחייבים שיתוף פעולה בין בעלי דירות שלא בהכרח תיכננו ליצור שותפות אחד עם השני, לעיתים קרובות מתלקחים סכסוכים רבים אשר מקשים מאוד על ניהול הבית המשותף. כאן נכנס לתפקידו המפקח על הבתים המשותפים, בכובעו כמיישב סכסוכים.
מהן הסמכויות של המפקח על הבתים המשותפים?
המפקח על הבתים המשותפים מחזיק במספר סמכויות, אשר ניתן לחלק אותן לשתי קטגוריות – סמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות.סמכויות שיפוטיותסמכויותיו השיפוטיות של המפקח על הבתים המשותפים דומות לאלו של בית משפט השלום – למפקח יש סמכות לשפוט בסכסוך, להעניש ולהעניק צווים וסעדים. המפקח על הבתים המשותפים הוא הסמכויות היחידה בתחום, ולכן רוב הסמכויות שבידו נתונות רק לו –
- למפקח על הבתים המשותפים ישנה סמכות להכריע בסכסוכים הנוגעים להתקנה ואחזקה של מתקנים בבניין המשותף אשר משמשים את כל הדיירים אן את חלקם, כמו מעלית, הסקה, גז וכן הלאה.
- למפקח ישנה סמכות להכריע בסכסוכים אשר נוגעים לרצונם של דייר אחד או יותר להנגיש את השטח המשותף בבניין באמצעות רמפה, מעלית או מעלון.
- למפקח ישנה סמכות לשפוט בסכסוכים שנובעים מרצונם של דייר אחד או יותר להרחיב את דירתו.
- למפקח ישנה סמכות להכריע בסכסוכים הנוגע לתמ"א 38 ולהסכמתם או אי הסכמתם של בעלי הדירות לתהליך.
- למפקח ישנה סמכות להכריע בסכסוכים שנוגעים לתקנון הבית המשותף.
- למפקח ישנה סמכות להכריע בסכסוך הנוגע להשתתפות כספית מצדם של בעלי הדירות ודייריהם בהוצאות הבניין המשותף.
- למפקח יש סמכות להכריע בתביעה שהוגשה עקב בית משותף שנהרס.
כאמור, כל הסמכויות לעיל הן סמכויות שנתונות בידו של המפקח על הבתים המשותפים בלבד – אין אף גוף אחר או בית משפט שמחזיק באותן הסמכויות. ישנה סמכות אחת שנתונה גם למפקח על הבתים והמשותפים וגם לבית משפט השלום, שהינה מתן צווי ביניים כמו צו מניעה, צו עיקול, צו עשה \ צו אל תעשה וכן הלאה.
אם אתם מעוניינים בצו ביניים או צו עשה המפקח על הבתים המשותפים, היוועצו עם עורך דין המתמחה בתחום על מנת שיסייע לכם לבחור את הגוף המתאים ביותר לתפקיד.
סמכויותיו המנהליות
הסמכויות המנהליות של המפקח על הבתים המשותפים נתונות לו ולו בלבד –
- למפקח יש סמכות לפסוק בסכסוכים הנוגעים לאי הסכמה סביב תיקונים בבית המשותף.
- המפקח ממונה על פיקוח על לשכות רישום המקרקעין ("טאבו").
- המפקח ממונה על רישום בתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים.
- המפקח ממונה על רישום תקנונים מוסכמים בבתים משותפים.
- כאשר יש בכך צורך ודיירי הבית המשותף לא גיבשו ועד בית, המפקח ממונה על מינוי בשכר של נציגים לבית המשותף.
כיצד ניתן לקבל צו עשה מהמפקח על הבתים המשותפים?
צו עשה, כשמו כן הוא, הינו צו ביניים (כלומר, צו שניתן במהלך ההליך המשפטי ולא בסופו) אשר המפקח על הבתים המשותפים יכול להעניק על מנת לחייב צד בסכסוך לפעול בצורה מסוימת. על מנת לקבל צו עשה מהמפקח על הבתים המשותפים, יש להגיש תביעה בלשכתו המצויה במחוז בו שוכן הבית המשותף הרלוונטי.המטרה של צו עשה כצו ביניים היא לקדם את ההליך המשפטי באופן היעיל וההוגן ביותר, על אף שטרם הסתיים.
על מנת שצד לסכסוך יקבל צו עשה כצו ביניים, על המפקח על הבתים המשותפים להיות סמוך ובטוח כי יש צורך מידי בהענקת הצו.למשל, המפקח על הבתים המשותפים יכול לחייב צד בסכסוך לתקן נזילה שהחלה בדירתו ופגעה בשטחים המשותפים של הבית המשותף, ולכסות על עלויות הפגיעה בבית המשותף. כך, צו עשה שהמפקח על הבתים המשותפים מעניק מבטיח כי הנזילה לא תחמיר וכי היא תטופל עוד בטרם סיום ההליך המשפטי בלשכתו.
לעיתים יתבקש הצד שתובע לצו עשה לשלם עירבון במקרה בו יוכח בסוף ההליך כי צו העשה ניתן שלא בצדק. על מנת שלא תשלמו כספים לשווא, ובשביל לדעת באיזה גוף כדאי לכם להגיש את התביעה לצו עשה (המפקח על הבתים המשותפים או בית משפט השלום) היוועצו בעורך דין המתמחה במקרקעין ובייצוג משפטי מול המפקח על הבתים המשותפים.
ייצוג משפטי מול המפקח על הבתים המשותפים
על אף שההליכים המשפטיים השונים שנעשים בלשכת המפקח על הבתים המשותפים אינם דומים להליכים משפטיים אשר מתקיימים בבית משפט, עדיין מדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין אשר מצריך עילת תביעה ובקיאות בדיני המקרקעין, ולעיתים גם גורר עונשים כספיים משמעותיים.לכן, ההמלצה שלנו היא להיעזר בעורך דין המתמחה בייצוג משפטי מול המפקח על הבתים המשותפים.
באמצעות קבלת ליווי משפטי, תוכלו להבטיח כי אינכם מבזבזים את כספכם וזמנכם לשווא, וכי יש בידכם עילת תביעה מספקת אשר יכולה להניב את התוצאה הרצויה.קבלת ייצוג משפטי מעורך דין המתמחה בצו עשה והמפקח על הבתים המשותפים תבטיח לכם תוצאה מהירה ויעילה יותר. זכרו שהצדדים שאתם תובעים הינם שותפיכם לבית המשותף, ולכן יש לכם אינטרס משותף כי הכל יסתדר על הצד הטוב ביותר.
עורך דין מיומן יוכל לסייע לכם להשיג זאת ולדאוג לכך שתקבלו את מבוקשכם ולא תצאו מופסדים מההליך.
אם אתם או אדם קרוב אליכם מתמודד עם קשיים בתחום הבתים המשותפים, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרד עורך דין שי סולטן לשם קבלת ייעוץ וליווי משפטי. משרדנו מחזיק בהצלחות רבות בתחום וישמח לעמוד לשירותכם בכל תחום.
