סמכויות המפקח על הבתים המשותפים – בתים משותפים מאכלסים את רוב תושבי מדינת ישראל. בבתים משותפים, בו על קרקע משותפת אחת גרים מספר דיירים, לעתים בבנייני רבי קומות – חשוב והכרחי כי יחסי השכנים יהיו טובים תוך הפגנת כבוד הדדי. אולם, ומשום שהעולם אינו אוטופי, עשויים, לעתים קרובות, להתגלות סכסוכי שכנים בבתים משותפים.
הלכה למעשה, כאשר עולה סכסוך שכזה – המפקח על הבתים המשותפים יכול להחליט ולפסוק בחלק מסכסוכי בעלי הדירות ולהביא לסיומם.
סמכויות המפקח על הבתים המשותפים – מקור סמכויותיו
הסמכות השיפוטית של המפקח על הבתים המשותפים מוקנית לו מכוח סעיף 72 לחוק המקרקעין. סעיף זה בחוק קובע כי סכסוך שמתקיים בין בעלי דירות בבית משותף באשר לזכויות והחובות שלהם על פי התקנון וסעיפים מורים אחרים בחוק – יוכל להיפתר ולהיות מוכרע על ידי המפקח על הבתים המשותפים.
סמכות בהשגת גבול
על פי סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין – כאשר עולה סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הגין הסגת גבול של אחד מבעלי הדירות כנגד בעל דירה אחרת או לחלופין, כנגד השטח המשותף בבית – יהיה רשאי המפקח על הבתים המשותפים לפסוק בו; זאת, כחלופה לבית המשפט.
סמכות גם בסכסוך שוכרים
למפקח על הבתים המשותפים סמכות לדון בסכסוך המערב שוכרי דירות בבתים משותפים. זאת, מכוח סעיף 72(ג) לחוק המקרקעין.
סמכויותיו של המפקח
סמכויות המפקח על הבתים המשותפים עוסקות בסכסוכים הקשורים בבתי משותפים. בפועל, חלק מסמכויות אלה הינן סמכויות שהינן ייחודיות למפקח על הבתים המשותפים ואילו חלקן הן סמכויות שהמפקח על הבתים המשותפים חולק עם גופים אחרים – למשל, בית המשפט.
סמכויות במתן צווים
למפקח על הבתים המשותפים מוקנית הסמכות לתת צווים כאלה ואחרים. ביניהם, צו עשה, צו אל תעשה, צו עיקול וכן, צו מניעה. סמכות מתן צווים אלה משתווה לסמכות בית משפט שלום.
צו עשה
אדם אשר נפסק כנגדו, עשוי לקבל מטעם המפקח על הבתים המשותפים צו עשה – צו זה מחייב את מקבלו לעשות את האמור בצו.
צו אל תעשה
מדובר בחשיבה דומה לחשיבה המורה לגבי צו עשה – אילו שבעניין צו אל תעשה, מקבל הצו מחויב שלא לעשות את מה שהצו אוסר עליו לעשות.
צו עיקול
עיקול הוא למעשה צעד המאפשר לפעול נגד בעלי בנכס או לחלופין, המחזיק הנוכחי בנכס, על מנת להגביל את יכולתו בשימוש בנכס בו הוא מחזיק. צו העיקול מאפשר לעקל את הנכס נשוא הצו ולמעשה, מאפשר גם לעקל נכס שנמצא אצל אדם אחר.
צו מניעה
מדובר בצו המונע ממקבל הצו מלעשות פעולה כזו או אחרת.
סכסוך העוסק באחזקה וניהול של הבית המשותף
סכסוך שאינו בלתי שכיח הוא סכסוך בין שכנים בבית משותף אשר אינם מסכימים ביניהם על סוגיית האחזקה וניהול הבית המשותף. כידוע, אחזקה וניהול של בית משותף היא הכרחית וחשובה ועל כן, הטיפול וההכרעה בנושא זה הוא בעל חשיבות רבה. למפקח על הבתים המשותפים מוקנית סמכות ייחודית בעניין ההכרעה בנושא ניהול ואחזקת הבית המשותף.
סכסוך העוסק בזכויות וחובות הדיירים על פי תקנון
סכסוכים העוסקים בנושא היחסים, הזכויות והחובות בין הדיירים בבית המשותף הוא סכסוך שלגביו ניתנה למפקח על הבתים המשותפים סמכות ייחודית.
מהו התקנון
הלכה למעשה, היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף וכן, הזכויות והחובות שלהם יהיו מוסדרים בתקנון של הבית המשותף. התקנון שהינו ברירת המחדל בבתים משותפים נקרא "התקנון המצוי" שהוראותיו מפורטות בתוספת לחוק המקרקעין.אולם, בעלי הדירות בבית המשותף יכולים להחליט ביניהם על תקנון ייחודי לבית המשותף – בו, מנוסחות הוראות ספציפיות וייחודיות; במצב כזה, יהפוך התקנון לתקנון מוסכם.
סכסוך באשר להרחבת דירת המגורים
לעתים, בעלי דירות מעוניינים להרחיב את הנכס שבבעלותם. הלכה למעשה, להרחבת הנכס עשויות להיות השלכות על חייהם וכן, על הנכסים של שאר בעלי הדירות בבית המשותף ולעתים, עשויה להתגלות מחלוקת בין בעלי הדירות בבית המשותף באשר למתן אישור להרחבה או איסור עליה. כמו כן, חשוב לדעת כי פסיקה בסכסוך זה הינה סמכות ייחודית הניתנת למפקח על הבתים המשותפים.
סכסוכים הקשורים בהתאמת הבית המשותף לאנשים עם מוגבלות
כאשר בדירה בבית משותף מתגורר אדם שנחשב אדם עם מוגבלות – רשאי יהיה בעל הדירה לבצע התאמות כאלה ואחרות ברכוש המשותף בבית המשותף. התאמות יאפשרו לאדם עם המוגבלות נגישות עצמאית ולא מסוכנת לדירה וכן, לרכוש המשותף בבית המשותף. הכרעה בסכסוכים אלה מנויה תחת הסמכויות הייחודיות של המפקח על הבתים המשותפים.
מתי ניתן לבצע התאמה
התאמה תוכל להתבצע רק במידה ואינה מונעת משאר בעלי הזכויות בנכס לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף בבית המשותף.
מימון ההתאמות
מימון ההתאמות הינו באחריות בעל הדירה. יחד עם זאת, יכול בעל הדירה לקבל סיוע במימון ההתאמות מטעם משרד השיכון.
מתי עשוי להתגלות סכסוך
בעניין התאמות בבית משותף, עשוי להתגלות סכסוך, בין היתר, כאשר ההתאמות פוגעות ביכולת של שאר בעלי הזכויות בבית המשותף לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר וכו'.
סכסוכים הקשורים בתמ"א 38
תמ"א 38 הוא פרויקט חידוש עירוני שמטרתו לחזק בניינים ישנים על מנת שיוכלו להתמודד באופן טוב יותר עם אסון של רעידת אדמה. הסמכות לעניין סכסוכי בעלי הדירות בבית משותף שעתיד לעבור תמ"א 38 מוקנית, באופן ייחודי, למפקח על הבתים המשותפים.
חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף עשויים להתנגד.
אולם, משום שתמ"א 38 הוא הליך שלוקח זמן ויוצר מפגעים רבים בזמן שנמשך, חלק מהדיירים אינם ששים לאשר פרויקט שכזה – זאת, אף אם הפרויקט יעלה את ערך הנכס שלהם.
מה הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט
על מנת שיאושר פרויקט התחדשות עירונית שכזה, יש צורך בהסכמה של בעלי הדירות באופן של רוב של 80% מבעלי הזכויות בבית המשותף.
סכסוכים הקשורים למתקנים משותפים בבית המשותף
בבית המשותף ישנם מתקנים משותפים – ביניהם, מערכת הסקה, התקנת מעלית, סוגיית מעלית שבת, דוד שמש, מתקני גז, ספק גז, צלחות לוויין וכיוצא באלו.
סמכויות מנהליות של המפקח על הבתים המשותפים
מלבד הסמכויות השיפוטיות של המפקח על הבתים המשותפים שהוצגו לעיל, קיימות גם סמכויות מנהליות. ביניהן – צווים לרישום בתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים; צווים לרישום תקנון מוסכם של בית משותף; תיקון צווים וכן, הערעה בתנהגדות לתיקון בבית משותף; מינוי נציגות לבית המשותף ועוד.
החלטת המפקח על הבתים המשותפים – ערעור
כמו בכל הליך משפטי, יכול להיות שאחד הצדדים יהיה לא מרוצה מן ההחלטה של הערכאה שדנה בנושא. על כן, גם כאשר ההחלטה נעשית על ידי המפקח על הבתים המשותפים, עומדת אפשרות לצדדים לערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי.
סכסוך שכנים – עניין הניתן לפתרון
למפקח על הבתים המשותפים סמכויות רבות – הן בגזרה המנהלית והן בגזרה המשפטית. במידה והתגלה סכסוך בין בעלי הדירות בבית המשותף, ייתכן והפתרון נמצא בפניה אל המפקח לבתים המשותפים שישים סוף לסכסוך.
