סכסוכי שכנים בבתים משותפים

נתקלתם לסכסוכי שכנים בבתים משותפים? הכירו ולימדו עוד על הגדרת הבית המשותף, הסמכות על השטח, הסמכויות שדיירי הבניין חולקים ביניהם, והפתרון ליישוב הסכסוך. כל זאת ועוד, בעמוד הבא.

העידן המודרני הביא עימו שינויים משמעותיים באופן שבו אנשים מתגוררים, כאשר השינוי הגדול והמשמעותי מבניהם הוא המעבר מבתים בבעלות פרטית, לבתים בבעלות שיתופית – בתים משותפים.

מעבר זה חוסך אומנם כסף ומקום רב, אך יכול ליצור גם תופעות לוואי לא נעימות, שקשורות כולן לסכסוכי שכנים בבתים משותפים הנוצרים סביב המרחבים המשותפים, או סביב הקושי הטמון במגורים כל כך צמודים עם אנשים שהיחסים איתם אינם בהכרח ידידותיים.

במאמר זה תוכלו לקרוא על סכסוכי שכנים בבתים משותפים, על סוגי הסכסוכים הנפוצים שנמצאים בתחום, ועל הפתרון המשפטי לסכסוכים אלו – שיכול להוביל אף לתביעה כנגד שכן שמפר את תקנות המגורים המשותפים.

בית משותף – הגדרה

בתים משותפים הם תופעה ארכיטקטונית, סוציולוגית ומשפטית:

מבחינה ארכיטקטונית

• בתים משותפים צריכים להראות כמו בית משותף. הכוונה כאן היא שבית משותף הוא בית גדול שמכיל יחידות נפרדות עצמאיות (דירות), וזאת כשדירה מוגדרת כעצמאית כאשר יש בה את האפשרות למגורים באופן מלא ללא תלות בחלל החיצוני. חדר במעונות שאין בו מקלחת או מטבח, למשל, לא ייחשב כדירה עצמאית ולכן לא ייכלל בדיון הרחב על בתים משותפים.
• הבית המשותף צריך לכלול גם חלקים משותפים, אשר יכולים להיות בנויים או פתוחים כמו חדר מדרגות, מחסן משותף, גינה משותפת לבניין וכד.
• בתים שאינם כוללים בתוכם מרכיב שיתופי זה לא ייחשבו כבתים משותפים (כמו דופלקסים – שהם בתים פרטיים המחולקים לשני חלקים ולא חולקים שום מרחב משותף).

תיאורטית, גם נכס שאינו בנוי יכול להיחשב כבית משותף, כמו למשל מרינה שבה עוגנות סירות, שעומדת בתנאים הארכיטקטוניים המוצבים למושג זה.

מבחינה סוציולוגית

בתים משותפים במובן המודרני הם תופעה שהחלה בתקופת המהפכה התעשייתית. עקב המעבר המאסיבי מהכפר לעיר באותה תקופה, נוצר צורך במציאת פתרונות דיור. אחד מהפתרונות היה מעבר מבתים פרטיים לבניינים, שאילצו אנשים לגור יחד. הבניינים נועדו לאפשר לכל פרט או משפחה אזור עצמאי משלהם, אך היו חייבים לכלול בתוכם גם אלמנטים שיתופיים בשל הצורך בחסכון במקום ומגבלות הבנייה הקיימות בערים.

עם השנים השתנה גודלם היחסי של האזורים המשותפים בבניינים, אשר הפכו להיות חלק מינימלי ביחס לשטחי הדירות בבתים המשותפים, וזאת בשל התפתחויות טכנולוגיות, התגברות ההכרה בזכות לפרטיות, והעלייה הכללית באיכות החיים בעולם המערבי.

מבחינה משפטית

השאלה כיצד יש לנהוג בבתים משותפים ומה העיקרון החולש על ההתנהלות בהם היא שאלה של השקפת עולם, והיא השאלה מאחורי כל דיני הבתים המשותפים.

כל סוגיה בבית משותף, בין אם נקבעת על ידי הדיירים, בית המשפט או החוק, מושפעת מעוצמת הנטייה השיתופית או העצמאית והנפרדת של מקבלי ההחלטה, כאשר מדינות, ישובים ובניינים שבהם נהוג אורח חיים שיתופי יותר יטו להדגיש את אופיו השיתופי של הבית, ומדינות, ישובים ובניינים בעלי אופי פרטי יותר יעדיפו לצמצם את המרחבים השיתופיים והאינטראקציה המשפטית בין הצדדים, שלא יחלקו בפועל רכוש במשותף.

בתים יכולים להיות משותפים מבחינה ארכיטקטונית וסוציולוגית (יראו כמו בית משותף ויכללו בהם משפחות רבות) מבלי להיות משותפים מבחינה משפטית, כאשר הדוגמאות הבולטות הן בניינים שלמים שנמצאים בבעלותו של אדם אחד שמשכיר את הדירות בבעלותו, ודירות שמקורן בעסקאות קומבינציה – בהן אדם אחד הוא בעל הבניין, אך הדיירים בו עדיין נחשבים כבעלים משפטיים של הקרקע.

סמכות בלעדית על שטחים בבית המשותף

מבחינה משפטית נחשבות הדירות בבתים המשותפים כנשוא נפרד לבעלות, זכויות ועסקאות, שלבעל הדירה זכות כמעט מלאה בהן. משמעות קביעה זו היא שבעלים של דירה אינו נדרש להתייעצות עם שכניו לפני שהוא מבצע פעולות בתוך דירתו או מוכר אותו.

רוחב יריעת הפעולות המותרות על ידי הדייר יכול להשתנות בין בית לבית, וזאת משום שהמדינה מעדיפה לעודד שיתוף פעולה והידברות בין בעלי הדירות, שיקבעו לעצמם כיצד נכון להם לנהל את המערכת היחסים המשפטית ביניהם. בתים משותפים שלא מתקיים עבורם תקנון ייחודי שנוסח על ידי בעלי הדירות כפופים לתקנון הכללי של הבתים המשותפים, עליו ייכתב בהמשך.

למרות קביעה זו, בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים שפוגעים ברכוש המשותף, מסכנים את קיומו או משנים / עשויים לשנות את ערכו, אלא אם כן קיבל תחילה הסכמה מהאספה הכללית של בעלי הדירות. פסיקה של בית המשפט העליון קבעה ששינוי ייעודו של הבית (מבית מגורים לדירת Airbnb, או מבית מגורים לבית ששימושו עסקי למשל) אינו נחשב לשינוי לפי סעיף 2 לתקנון ברירת המחדל שקבוע בחוק.

הסמכויות שהגרים בבתים משותפים חולקים ביניהם

באופן עקרוני נחשבים הבעלים בבתים משותפים לכאלו שחולקים את זכויותיהם על הקרקע עלייה הבניין המשותף בנוי, וכן כאלו שחולקים את הבעלות על כל השטחים המשותפים בבניין.

סעיף 5 לתקנון ברירת המחדל המצורף לחוק המקרקעין, למשל, קובע שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הבניין המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח הרצפה של כל שאר הדירות בבניין המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף הספציפי.

משמעות קביעה זו היא שלכל דייר בבית משותף יש חובה לנעשה בבניין, וצריך לקחת חלק יחסי בתיקונים כגון תיקון המעלית המשותפת, תיקון הביוב המשותף ותיקונים אחרים. גם הזכות לבנייה בקרקע הבית המשותף שייכת לכל הדיירים יחדיו (במקרה שיש זכות כזו, כמו למשל אם היה אישור לבצע תמ"א בבניין), וכן גם החובה להימנע ממטרדים במרחבים המשותפים.

סכסוכי שכנים בבתים משותפים – הנפוצים ביותר

הסכסוכים הנפוצים בבתים משותפים מתחלקים לכמה סוגים:

• סכסוך על מטרד בבית המשותף – כמו למשל סכסוך בין דיירי הבניין לבין דייר שמשתמש בשטח המשותף כדי לאחסן את רכושו, או בין דיירי הבניין לדייר שעושה רעש בדירתו / מלכלך את חדר המדרגות.
• סכסוך על שימוש לא מוסכם בשטח המשותף – כמו למשל הרחבה של הגינה הפרטית על חשבון הגינה הציבורית, או הרחבת הדירה על חשבון המסדרון.
• סכסוך על סירוב השתתפות בהוצאה משותפת – כמו למשל דיירים שמסרבים לשלם על התקנת מעלית בבניין, או דיירים שמסרבים לשלם וועד בית / לשלם על תיקונים למרחב הציבורי שחורגים מתשלומי וועד הבית הרגיל.

האפשרויות עומדות בפני ליישוב הסכסוך

האפשרויות ליישוב הסכסוך תלויות פעמים רבות בסוג הדייר, כאשר סגנון הדייר שקל ביותר לפתור אל מולו סכסוכים הוא הדייר השוכר את דירתו, שכפוף לתנאי החוזה בינו לבין בעל הדירה, ושחשוף לסנקציות מצד בעל הדירה, שמעוניין בדר"כ בשקט ביחסים שבינו לבין השכנים.

סכסוכי שכנים בבתים משותפים שאינם קשורים לדיירים שוכרים יכולים תמיד להיפתר בדרכי שלום, כשהאופציה הזו היא המומלצת ביותר תמיד.

מי שלא מצליח לפתור את הסכסוך בדרכי שלום יכול להיוועץ בתקנון הבניין הרלוונטי לבית המשותף בו הוא גר ולבדוק אם מקור הסכסוך מהווה הפרה של התקנון, אז ניתן לפנות לטיפול משפטי בסוגייה, כאשר הפורום הנאות לטיפול בסכסוך זה הוא בית המשפט לתביעות קטנות (במקרה של הפרות קלות) בתי המשפט הרגילים (בהתאם לאופי הסכסוך) או למפקח על רישום מקרקעין, שהוא בעל סמכות לדון בסכסוכים הנוגעים לבתים משותפים.

אם לאחר קריאת מאמר זה נותרו לכם שאלות, או אם אתם או מי מיקיריכם מעורב בסכסוך בין שכנים, אתם מוזמנים לפנות אלינו ולקבל מאיתנו שירות עוטף ותומך, הכולל ליווי צמוד.