בדיקות מיוחדות בחוזה המכר-רכישת דירה מקבלן

נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר – יורדים קצת לפרטים…

סכום הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר מחיר הדירה. לפיכך, בעת שהנכם מנהלים מו"מ עם קבלן לרכישת דירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב לנושאים הבאים (ואחרים) מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה.

  1. חנייה – בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדקו האם נמכרת לכם חנייה  צמודה ואו מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי הקבלן יחייב אתכם לרכוש מקום חנייה, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החנייה קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים מקומות חנייה, בעוד ששאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה.
  2. דוד שמש – עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. וודאו כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.
  3. פיתוח – "פיתוח" הנו מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכדומה. בדקו האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיה ואינן נכללות במחיר, וודאו מראש ובכתב מה יהיה הגובה המדויק של תשלום עבור "פיתוח".
  4. חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון – בדקו האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות החשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך, שפרט להוצאות עבור חיבור דירתך (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחוללו עליכם תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות ואם כן שסכומים אלו יהיו תחומים ומוגבלים לפי החלק היחסי של הדירה בבניין המשותף בסכום סביר ומוגדר מראש בהסכם.
  5. גינון, תשתית לבית חכם, תשתית קווי תקשורת לאינטרנט – האם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון, תשתית חיבור קווי תקשורת לאינטרנט בין החדרים, תשתית לבית חכם הכוללת פינה מיוחדת לשרת מרכזי, ראוטרים, ארון תקשורת. בדקו האם מדובר רק "בהכנה" להם, או גם העברת כבלי התקשורת. בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחיה וכדומה.
  6. מס ערך מוסף – בדקו האם התשלום עבור מס ערך מוסף (מע"מ) כלול במחיר הדירה או שמא תידרשו לשלמו בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.
  7. רכוש משותף – בדקו אילו חלקים הוצאות מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות הרכוש על שטחים אלו. לידיעה, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.
  8. הערת אזהרה – עליכם לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת מכם לרשום הערת אזהרה וזאת אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. הוראה כזו הנה תנאי מקפח ובוטלה ע"י אפילו בית המשפט העליון.
  9. איחור במסירה – לקבלנים יש נטייה לאחר במסירת המפתחות, לכן חובה לוודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה ב 60 יום מהמועד הקבוע בחוזה . עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח. שימו לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, לוודא שבחוזה ייקבע פיצוי נאות לרוכש. הפיצוי מתחיל מהתאריך המקורי שמוגדר כיום מסירה, קרי מ-60 הימים הראשונים ומסתיים במועד מסירת הדירה בפועל. פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, ו/או שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה במועד האיחור ובכל מקרה שלא יפחת מסכום שיסוכם מראש + הצמדה וריבית וזאת בנוסף ובלי לפגוע בזכויות הקונה לדרוש ולקבל כל סעד על פי דין  ו/או על פי הסכם זה ובלי להכיר בצידוק כלשהו לאיחור.
  10. קבלת דירה – הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט ואם בכל זאת מתנים לכם את קבלת המפתח – יש להוסיף את המילים תחת מחאה בפרוטוקול העברה – לא פעם קורה שהנזילות ומפגעים שאינם נראים לעין ואף לא יתגלו לאיש מקצוע (אינסטלטור, מהנדס מטעמכם) מתגלים מספר חודשים לאחר המעבר לדירה.
  11. רישום בטאבו – דרשו מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד המקרקעין. וודאו שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון – רישום בטאבו. רישום תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה ודומה. שימו לב האם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה. רצוי כי לוח התשלומים שלכם לקבלן לא ינקוב במועדים "לפי שנה" בלבד, אלא יהיה קשור גם בהתקדמות הבנייה, שאם לא תעשו כן, אתם עלולים לגלות ששילמתם כבר %90 ממחיר הדירה, בעוד שישנו פיגור בבנייה ומועד מסירת החזקה עודנו רחוק.

 

חקיקה רלוונטית

קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן  החוקים העיקרים תמצית העניינים:

  1. חוק המקרקעין , תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.
  2. חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל  – מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.
  3. חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
  4. חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא  0.
  5. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.
  6. חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה.  הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
  7. חוק הערבות, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק בנושא מהות הערבות, סייגים, יצירת הערבות, שעבוד נכס החייב, אחריות הערב.
  8. חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א- 1981 – חובות תאגיד בנקאי במתן שירותים בנקאים, חובה לתת שירותים, גילוי נאות, איסור התניית שירות בשירות
  9. חוק המשכון, התשכ"ז 1967 – החוק עוסק ביצירת מישכון, כוחו של המישכון כלפי נושים אחרים, דרכי המימוש.

אין באמור באתר ו/או בתכנים ו/או במאמרים שבו כדי לשמש ייעוץ משפטי או אחר ו/או חוות דעת משפטית או אחרת. השימוש באתר, בתכנים ובשירותים שמציע האתר אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי מקצועי אותו יש לקבל מעורך דין העוסק בתחום.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?