השכן מתנגד לתמ"א 38
השכן מתנגד לתמ"א 38 ובשל כך הוא עוצר את כל התקדמות הפרויקט. מה עושים? אל מי פונים? המפקח על הבתים המשותפים הוא גוף בעל סמכות מנהלית ושיפוטית השווה לשופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית. ההבדל הוא שלמפקח על הבית המשותפים ישנה סמכות לדון בסכסוכים בין בעלי דירות מוגדרים בלבד.
המפקח מוסמך לדון במחלוקות הבאות:
- השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף.
- סכסוך בין בעלי דירות על פי התקנון שבתוספת לחוק המקרקעין.
- סכסוכים הקשורים לתמ"א 38.
- סכסוכים הנוגעים לרכוש הבית המשותף.
עורך דין שי סולטן
- נזקי רכוש
- נזילות ונזקי מים
- סכסוכי שכנים
- ליקויי בניה
- תאונות
- נזקי רכב
- ועוד...
בית משותף הוא מבנה שיש בו שתי יחידות או יותר, הרשומות בפועל כבית משותף, או שמבחינה טכנית ניתנות לרישום כבית משותף. לרוב, הבית המשותף מנוהל על ידי נציגות דיירים בבניין, המהווה גוף משפטי לכל דבר ועניין. ואולם, כיום ישנן חברות שמתמחות בטיפול וניהול בתים משותפים. בכל מקרה, בית משותף חייב נציגות חוקית אשר תנהל את הרכוש המשותף.
יתרונות בפנייה למפקח על הבתים המשותפים בסכסוכי תמ"א 38
כיום, לנוכח המודעות והפעילות הענפה בתכניות על פי תמ"א 38, התגברו התביעות המוגשות נגד דיירים אשר מסרבים לחתום על הסכם התמ"א או מתנגדים לסיצוע הפרויקט וזאת בניגוד להחלטת רוב הדיירים המאשרים זאת על פי חוק. לעיתים דיירים סוררים אלו מסרבים לחתום או לשתף פעולה על מנת "לסחוט" את קבלן ויזם התמ"א בכדי שיפצה אותם בדברים נוספים ככל ויסכימו.
במצב דברים זה, ועל מנת לקדם את התוכנית, לא נותר ליזם ברירה אלא לפעול להגשת תביעה עם יתר בעלי הדירות כנגד הדייר הסרבן. את התביעה הנ"ל מגישים בפני המפקח על הבתים המשותפים וזאת על רקע היעליות ומהירות שבניהול הליך זה, בשונה מניהול הליך ארוך ומייגע בבית משפט. כל תביעה אשר אינה בסמכות המפקח תוגש לבית משפט שלום. על החלטות המפקח ניתן להגיש ערעור בבית המשפט המחוזי.
מה ניתן לעשות במקרה של דייר סרבן?
סעיף 5 לחוק מאפשר פניה לקבל את אישורו של המפקח לבצוע הפרויקט במסגרת תמ"א 38, אם ישנו רוב של 2/3 מבעלי הדירות המבקשים את האישור לבניית דירה חדשה ללא הסכמת כל הבעלים. במקרה זה המפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה, למרות הסרבנים, ובלבד שהמפקח אפשר לכל לו הזדמנות לטעון את טענותיו במסגרת נימוקי סירובו לבצוע הבניה. במקרה והמפקח לא יקבל את טיעוניו של הדייר הסרבן, יאשר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף.
בנוסף רשאי המפקח, למנות אדם (עורך דין), שאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראותיו של המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן. לאחרונה (11.8.11) ניתן פסק דין ע"י המפקחת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, אסתי שחל, שקבעה כי דייר שסרב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה, לא יכול למנוע את הפרויקט.
במקרה הנ"ל, פנו 11 דיירים מתוך 12 (מרח` האילנות 27 בהרצליה) לאשר להם, על אף התנגדות הדייר הסרבן, לבצע את עבודות חיזוק הבניין ובניית דירות חדשות ותוספות החיזוק. הסרבן טען בכתב כי הוא סירב לחתום בטענה שביצוע העבודות יפגע באופן מהותי בזכויותיו הקנייניות. כמו כן, העלה הסרבן טענות מסחריות נגד הוראות ההסכם הנוגעות לבטוחות שניתנו לבעלי הדירות ולתמורה שסוכמה עם היזם, בגין זכויות הבנייה שנרכשו על ידו.
המפקחת קיבלה את התביעה של הדיירים ובהיעדר התייצבותו של הדייר הסרבן, קבעה כי היא מאשרת לדיירים על אף התנגדותו של הסרבן, לבצע העבודות, בהתאם לחוק החיזוק. בנוסף מינתה המפקחת את עורך הדין להתקשר בשם הסרבן לשם ביצוע העבודות, ולפעול לתיקון צו הבית המשותף ולרישום הזכויות, לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית היחידות הנוספות. כן חייבה המפקחת את הסרבן בהוצאות משפט.
אין ספק שפסק הדין מעיד על החלטה שיפוטית נכונה התואמת את כוונת ומטרת החוק, המאפשר לבעלי דירות להתמודד מול סרבנים.
בנוגע לבעיית הדייר הסרבן במקרים של בית משותף עם מספר כניסות, (לעיתים קרובות קורה שישנה הסכמה מלאה בכניסה אחת וחוסר הסכמה מצד הדיירים בכניסה השנייה), במקרה זה ניתן לקבל אישור מהמפקח להפרדה בין הכניסות, ובלבד שהתקיימו שני תנאים: (1) העבודה המתבקשת אינה פוגעת בזכויותיו של בעל דירה המתגורר בכניסה הסמוך ו-(2) ניתן לבצע את החיזוק של אותה כניסה בלי לבצע חיזוק בכניסה השניה.
– לכך נדרש אישור מהנדס קונסקרטור מומחה שיאשר את העניין.
המצב המשפטי במקרה של תמ"א 38/2
מה בנוגע לתמ"א 38/2 בהריסה של הבניין הישן ובנייתו מחדש ע"י היזם? האם ניתן לפנות באותה עילה?כאן המצב המשפטי שונה, החוק לעיל דן במצב של עבודות חיזוק ואינו חל לכאורה על מקרים במסגרת תמ"א 38/2. ניתן להסיק כי החוק המתאים בעניין זה הוא חוק פינוי בינוי (פיצויים) – חוק זה מוכר יותר כחוק הדייר הסרבן. בדרך זו פונים הדיירים לבית המשפט השלום בתביעה נזיקית כנגד הדייר הסרבן ולא בתביעה למפקח.
החוק מאפשר ל-80% לפחות מהדיירים אשר מסכימים להתקשר בעסקה לתבוע את הדיירים הסרבנים בנזיקין ולתבוע מהם פיצויים כספיים בגין מניעה מהם להשביח ולממש רווח בגין נכסיהם. החוק קבע שכל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט מקרה מצומצם של מקרים (הכולל אדם עם מוגבלויות אשר המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות מתחייבות שהיו בדירתו) .
בתי המשפט נוטים למנוע מסרבנים לחבל בפרויקטים, דוגמא לכך היה פסק הדין שניתן לאחרונה ביולי 2011 אשר חייב דיירת סרבנית לשלם לשכניה 680,000 ₪ סכום המשקף את ההפרש הכספי בין שווי דירתם הנוכחית של הדיירים לשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל במסגרת ביצוע הפרויקט. לטענת הדיירים, שכנתם מנעה מהם את מימוש הפרויקט כולו ללא כל נימוק ענייני ומתוך תקווה לקבל תמורה גדולה יותר משאר הדיירים.
נקבע כי מול זכויותיה של הסרבנית, עומדות זכויותיהם של הדיירים, והאינטרס הציבורי והחברתי מחייב הגנה גם עליהם: "אין מקום להפר את עיקרון השוויון באופן שהדיירים שמסכימים לפרויקט יקבלו פיצוי והטבה פחותה משמעותית מהמערערת הדורשת סכומי כסף נכבדים, גבוהים בהרבה מההטבה לה יזכו הדיירים האחרים.
לא מדובר באדם המנושל מביתו אלא באדם שנותנים לו במקום דירה קטנה ורעועה דירה חדשה וגדולה בהרבה או אפשרות לדירה חלופית או פיצוי כספי מיידי". (כב` השופט קובי ורדי בפניו ערערה הסרבנית לאחר שחוייבה בבית המשפט השלום).בנוסף חויבה הסרבנית בהוצאות משפט בסך 12,000 ₪.
- משרד עו"ד שי סולטן מתמחה במשפט מסחרי ובדיני ביטוח ונזיקין.
- האמור לעיל הינו בגדר טור אישי, ואינו מהווה עצה כזו או אחרת לקוראים. הפועל על סמך האמור בטור, עושה זאת על אחריותו בלבד.
- האמור לעיל כתוב בלשון זכר, אך מתייחס לשני המינים.
- אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
