בשנת 1969 חוקק בישראל חוק המקרקעין אשר עליו מתבססים דיני המקרקעין השונים במשפט הישראלי. המונח "מקרקעין" עוסק למעשה בתחום שרובנו מכנים כנדל"ן (נכס שלא ניידי) כאשר במסגרת דיני מקרקעין אנחנו מנסים להסדיר סוגיות אשר קשורות לזכויות שימוש על הקרקע, מיסוי מקרקעין ובעלות. בדרך כלל זכויות על נכסי מקרקעין מוסדרים באמצעות שכירות, מכירה/רכישה או דמי מפתח.
עסקאות מכירה ורכישת נדל"ן הינה הליך ארוך ומורכב אשר בסופו של ההליך מקבל הקונה זכות בעלות או חכירה על הנכס אותו רכש, לאחר שהבעלות על הקרקע עברה לידיו (פיזית) וזו נרשמה במרשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל ע"י עורך דין מקרקעין מנוסה.
השלב הראשון לאחר חתימה על חוזה מכירה/רכישה של נכס, הינה רישום הערת אזהרה. הערת אזהרה תירשם במרשם בו מתנהל הנכס וכל מטרתה הינה מניעת מצב בו תתבצע עסקה כפולה על הנכס. בשלב סיום חוזה המכר, עוברת החזקה בנכס לידי הרוכש בכפוף לתנאי החוזה ותשלום התמורה והרוכש רשאי לרשום את הנכס על שמו במרשם המקרקעין הרלוונטי.
עסקת נדל"ן נוספת הקיימת והשכיחה בשוק המקרקעין הינה עסקת שכירות. שכירות היא הדרך הנפוצה להעביר נכס לרשותו של אדם מסוים שאיננו בעליו של הנכס, למשך תקופת זמן מוגבלת בכפוף לתשלום דמי שכירות. במידה ותקופת השכירות היא מעל ל-5 שנים יתווסף מונח בחוזה השכירות בשם "חכירה". שכירות מעל 5 שנים נקראת "חכירה" במונחים המשפטיים.
חשיבות ערך דין מקרקעין
רובה המכריע של האוכלוסייה יהיה מעורב בעסקת מקרקעין בשלב כלשהו בחייהם – מקרקעין, דיני מקרקעין, חוזי מכר, כל אלו הם ביטויים השגורים בפי האוכלוסייה אך על פי רוב הגדרתם המשפטית אינה ברורה. מקרקעין מוגדרים כ "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני." קרי מן האמור לעיל עולה כי כל עסקה בקרקע הינה עסקת מקרקעין.
כפי ציינו לעיל, גם הסכם שכירות הוא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. רבים נוטים לזלזל בחשיבותם של הסכמי שכירות. את אלה שזלזלו אנחנו פוגשים בסופו של יום כשהם פונים אלינו, עו"ד מקרקעין, לאחר שהתעוררו בעיות וההסכם היה חסר בנקודות מהותיות, ואנחנו נדרשים לתקן טעויות שנעשו (לדוגמא ביטוח, ביטחונות, הפרות יסודיות ועוד).
לכן, ישנה חשיבות רבה לעריכת הסכם שכירות על ידי עורך דין מקרקעין ונדל"ן. במשרדנו נערכים הסכמים רבים כאלה, תוך וידוא ובדיקת זכויות המשכיר בנכס, בדיקת השוכרים והערבים המוצעים על ידי השוכרים ויכולות התשלומים שלהם, כדי לצמצם למינימום מצבים בהם לא ניתן לגבות בהמשך את דמי השכירות, ווידוא העמדת בטוחות מתאימות למקרה שהתשלום לא ייפרע ויהיה צורך להפעיל אמצעים אחרים.
גם שוכר הדירה עלול למצוא את עצמו ניזוק עקב חתימה על הסכם שכירות ללא ליווי מקצועי, ובשל כך משרדנו נותן שירותים משפטיים אף לשוכרים טרם חתימה על הסכם שכירות.אין חולק כי עסקת מכר/קנייה של מקרקעין הינו תחום מורכב הטומן בתוכו ירידה לפרטים ובעל השפעות ארוכות טווח, לרבות השפעות כלכליות. מיותר לציין כי ביצוע עסקת מכר מקרקעין ללא ליווי של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום, הינה בבחינת לשים את כספך על קרן הצבי.
האדם הסביר אינו יודע אילו בדיקות מקדמיות יש לבצע בעסקת מקרקעין, מה הם סוגיות מיסוי מקרקעין העולות מהעסקה ומה מצבו הפיזי של הנכס. דוגמא נוספת הממחישה את מורכבות עסקאות המקרקעין הינה עסקאות נדל”ן ומקרקעין בבתים פרטיים / צמודי קרקע וכדומה אשר יש להם פוטנציאל להיות בעלי זכויות בנייה נוספות.
אין דין עסקאות מהסוג הנ"ל זהה למכירת דירות רגילות, ויש ליתן תשומת לב מיוחדת למאפייניהם הספציפיים. רבים לא נותנים דעתם למאפיינים הספציפיים של נכסים מסוג זה, אשר לרוב גם נמכרים בסכומים לא מבוטלים, ובכך נוטלים על עצמם סיכון רב בכל הנוגע לפטור ממס שבח ו/או היטל השבחה.>> למידע על פריסת מס שבח
אומנם מרבית האוכלוסייה כבר מודעת למספר פטורים מתשלום ממס שבח וביניהם פטור במכירת דירה אחת לארבע שנים, אולם עניין חשוב לא פחות עדיין לא ידוע לרוב – זכויות בנייה (או אחוזי בנייה) בנכס שלא נוצלו, לא זוכות לפטור ממס שבח.
לכן חשוב ביותר לשכור את שרותיו של עורך דין מקרקעין בקיא בתחום, אשר ילווה את עסקת המקרקעין מתחילתה ועד סופה וישמור על הרוכשים/הקונים מנזקים העלולים להיגרם להם כתוצאה מביצוע עסקת מכר מקרקעין בצורה לא תקינה.
התמחות ייחודית בדיני מטרדים
עורך דין מקרקעין שי סולטן מתמחה אף בדיני מטרדים ציבוריים ובהסרת מטרדים ציבוריים כגון:מטרדי בנייה, מטרדי רעש, מטרדי זיהום אויר, מטרדי זיהום סביבתי מול רשויות המדינה ומול גופים מסחריים היוצרים מטרד.משרדנו מעניק ללקוחותיו הפרטיים והעסקיים שירות באיכות הגבוהה ביותר ומעטפת משפטית מלאה לפעילותם העסקית, תחת קורת גג אחת.
השילוב שבין מקצועיות, תחכום ויצירתיות והיכולת לנהל עסקאות מורכבות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, הם שעומדים לנגד עיניו.
עו"ד שי סולטן וצוות המשרד מקפידים על הענקת יחס אישי ופרטני לכל לקוח באשר הוא (רוכש/ מוכר/ בעלים של קרקע או דירה בבניין בו מבוצעת עסקת קומבינציה או עסקת תמ"א 38), תוך ליווי הלקוח לכל הדרך, החל משלב המשא ומתן המסחרי, דרך ניהול המשא ומתן המשפטי, ניסוח ההסכם ונספחיו, טיפול שוטף מול הרשויות, ליווי ההתקשרות החוזית מול בעלי המקצוע והיועצים השונים, ייצוג מול רשויות המס וטיפול מלא ברישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.
השירות שמעניק משרדנו:
- עסקאות נדל"ן – ייצוג פרטיים, יזמים וקבלנים בעסקאות מקרקעין כגון- ניהול משא ומתן ועריכת הסכמי קומבינציה, רכישה, מכירה, שכירות, חכירה ועוד.
- ייצוג יזמי נדל״ן – ניהול מו״מ מסחרי, ייצוג משפטי, בדיקת היתכנות, הגדרת ערבויות, לוחות זמנים ועוד.
- פינוי בינוי/ תמ"א 38 – ייצוג יזמים, ייצוג דיירים, ניהול משא ומתן מסחרי ומשפטי, עריכת הסכמים, ליווי הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
- מתן חוות דעת בנושאי נדל״ן מורכבים – בדיקה מעמיקה של הנושאים ומתן חוות דעת מנומקות ומעמיקות.
- רישום ותיקון צווי בתים משותפים.
- ייצוג בפני המפקח על המקרקעין – תמ"א 38, דייר סרבן, סכסוכי שכנים, הרחבות, מעלית.
- ייצוג בפני בית המשפט לעניינים מקומיים – חריגות בניה, בניה ללא היתר, שימושים חורגים.
כיצד אנחנו יכולים לסייע לכם?
למשרדנו מחלקת נדל"ן מיוחדת המתמקדת, בין השאר, בסוגיות של עסקאות מכר פשוטות, הסכמי שכירות פרטיים ומסחריים, עסקאות מכר של נכסים מניבים ונכסים מסחריים, עסקאות בנייה ועסקאות קומבינציה מורכבות של מתחמי בנייה למגורים בהיקפים גדולים, פירוק שיתוף במקרקעי ועוד. משרדנו יבטיח לשמור על זכויות המקרקעין של לקוחותיו תוך שיתוף פעולה עם מומחים מקצועיים בתחום הנדל"ן, המיסוי ושמאי מקרקעין מובילים.
צרו איתנו קשר עוד היום והמומחים שלנו לדיני מקרקעין ישמחו לעמוד לשירותכם: 077-9965660
עו"ד שי סולטן וצוות המשרד מקפידים על הענקת יחס אישי ופרטני לכל לקוח באשר הוא (רוכש/ מוכר/ בעלים של קרקע או דירה בבניין בו מבוצעת עסקת קומבינציה או עסקת תמ"א 38), תוך ליווי הלקוח לכל הדרך, החל משלב המשא ומתן המסחרי, דרך ניהול המשא ומתן המשפטי, ניסוח ההסכם ונספחיו, טיפול שוטף מול הרשויות, ליווי ההתקשרות החוזית מול בעלי המקצוע והיועצים השונים, ייצוג מול רשויות המס וטיפול מלא ברישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.
- האמור לעיל הינו בגדר טור אישי, ואינו מהווה עצה כזו או אחרת לקוראים. הפועל על סמך האמור בטור, עושה זאת על אחריותו בלבד.
- האמור לעיל כתוב בלשון זכר, אך מתייחס לשני המינים. אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
