מגורים בבתים משותפים טומנים בחובם אתגרים לא מעטים, הנובעים מן הצורך לחלוק בתשתיות המבנה ובשטחיו המשותפים. לעיתים מתגלים מפגעים שונים שמי מהשכנים בבניין אחראי להם, ועשויים לפגוע באיכות החיים שלנו ולעיתים גם ברכושנו הפרטי.
אז איך ניתן להגן על האינטרסים שלנו בבית משותף ועדיין לשמור על יחסי שכנות טובה? בסקירה להלן נסביר מהן חובות הדיירים בבתים משותפים על פי החוק בישראל, כיצד נכון להתמודד עם מחלוקות שמתגלות עם השכנים בבניין בהקשרים שונים, ולמי אפשר לפנות כאשר שכן גורם נזק לרכושנו ומסרב לפצות אותנו בגינו. שלא נצטרך!
על חובת הדייר בבית משותף לוודא כי השימוש ברכושו אינו מפריע ליתר דיירי הבניין
הפסיקה קובעת כי דיירים שמעוניינים לעשות שימוש בשטחים משותפים בבניין משותף, נדרשים לוודא מראש כי אותו שימוש לא יפריע ליתר דיירי הבניין. לדיירים אמנם ישנה הזכות לעשות שימוש ברכוש המשותף בבניין לצרכיהם השונים, אך הם מחויבים לעשות זאת מבלי שהדבר יבוא על חשבון זכותם או יכולתם של שכניהם להשתמש באותו רכוש משותף באותו האופן, או יהווה מטרד עבור יתר השכנים.
מה נחשב כרכוש משותף בבניין מגורים ומי מוסמך לקבל החלטות לגביו?
הרכוש המשותף בבניין הוא למעשה כל שטח בבית המשותף, שאינו נכלל בשטחן הרשום של הדירות. את ההחלטות בנוגע לשטחים המשותפים בבניין, אחראית לקבל האסיפה הכללית של הבניין, בעזרת הנציגות של הבית המשותף האחראית על תחזוקתו והחזקתו של הרכוש המשותף במצב תקין ושמיש. נציגות הבית המשותף, נדרשת לפעול בהתאם להחלטות שנתקבלו באסיפה הכללית.
האם חובה לקבל את הסכמתם של שאר הדיירים לשימוש ברכוש המשותף בבניין?
על פי ההלכה הפסוקה, דיירים בבית משותף רשאים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, גם מבלי לקבל את הסכמתם של שאר דיירי המבנה לכך. יחד עם זאת, הדבר מותנה בכך ששימוש זה תואם את ייעודו של החלק המדובר ברכוש המשותף, ואיננו מטריד או פוגע ביתר הדיירים. בהקשר זה עולה לעיתים קרובות הסוגיה: מהו שימוש סביר ברכוש המשותף ומה לא.
מה נחשב כשימוש שאינו סביר ברכוש המשותף?
כלל האצבע הוא שכל שימוש בשטחים משותפים בבניין אשר מותיר ברכוש המשותף נזקים, הוא בבחינת שימוש בלתי סביר. כך גם במקרה של שימוש בשטחים משותפים לצרכים פרטיים, באופן שמפריע לשכנים. לדוגמא, מקרה של שכן שמשתלט על המחסנים המשותפים בבניין, משתמש באזור המשותף לצרכי עבודה באופן שגורם לרעש, לכלוך, ריחות לא נעימים ועוד.
האם מותר לדייר בבית משותף לעשות ככל העולה על רוחו בתחומי דירתו?
למרות הביטוי השגור: "ביתו של אדם הוא מבצרו" – כאשר אדם מתגורר בבית משותף הוא חייב להתחשב גם בנוחותם של שכניו. כך לדוגמא, שכן שמפעיל מוזיקה בווליום גבוה בדירתו, או מנגן על התופים שלו מסביב לשעון וגורם לרעש בלתי נסבל לשכניו – עלול לשאת בסנקציות משפטיות בשל כך, כפי שיפורט בהמשך.
כך גם במקרה של שכן שגורם למפגעי ריח או מפגעים תברואתיים מסוגים אחרים שמקורם בדירתו, או נמנע ביודעין מטיפול בהם, ועלול להיתבע בשל כך.
עורך דין שי סולטן
- נזקי רכוש
- נזילות ונזקי מים
- סכסוכי שכנים
- ליקויי בניה
- תאונות
- נזקי רכב
- ועוד...
מה ניתן לעשות אם אחד הדיירים בבניין אחראי לנזקים או למפגע וממאן לטפל בנושא?
אף שמדובר בשאלה פשוטה לכאורה, התשובה עליה היא מעט מורכבת ונקבעת כתלות באופי המטרד או הנזק שהשכן אחראי להם, וההשלכות הנגזרות מכך.
- במקרה של התנהלות מצד דייר בבניין הטורדת את מנוחת שכניו – יש לפנות לבית המשפט.
- במקרה של דייר בבניין שאחראי לנזקים כספיים שנגרמו למי משכניו – למשל במקרה של רטיבות שמקורה בדירתו ועברה לדירות סמוכות או לשטחים הציבוריים בבניין, גם אז ראוי לטפל בנושא על ידי הגשת תביעה לבית משפט, ככל והשכן לא משתף פעולה בנושא תיקון הנזק ופיצוי הניזוקים.
- במקרה של שימוש בלתי לגיטימי ברכוש משותף – כאשר נוצרת מחלוקת עם אחד השכנים על רקע שימוש בלתי סביר מצדו בשטחי הבניין המשותפים, אי תשלום של דמי ועד בית, וכדומה – יש לפנות בנושא למפקח על הבתים המשותפים.
- במקרים של הסגת גבול – כאשר עסקינן בסכסוך שכנים שנוצר על רקע השתלטות של אחד הדיירים בבית המשותף על שטח משותף או על שטחה של אחת הדירות האחרות – יש לפנות לבית המשפט במסגרת הגשת תביעה או אל המפקח על הבתים המשותפים.
העילה להגשת תביעת נזיקין כנגד שכן שפעולותיו מטרידות את שכניו
סעיף 44 בפקודת הנזיקין קובע כי כל מעשה המפריע לשימוש סביר בנכס מקרקעין שבבעלותו של אדם, הוא בגדר עוולה נזיקית שנקראת "מטרד ליחיד" ומהווה עילה לנקיטים הליכים משפטיים ודרישת פיצוי כספי. מטרתו של סעיף זה היא לאפשר לאנשים להגן על זכותם ליהנות מנכס המקרקעין שרכשו.
כיצד יש לפעול במידה ונוצרים סכסוכי שכנים על רקע עילות תביעה שונות?
כאשר מתגלעות מחלוקות בין דיירים בבניין על רקע כמה סוגים של עילות שהטיפול בכל אחת מהן מצריך פנייה לגופים שונים, יש צורך בפיצול התביעות המוגשות. לצורך העניין שכן שאינו משלם את דמי ועד הבית, ובנוסף לזאת, מדירתו מגיעה רטיבות שגורמת נזק כספי לדירתנו – נפנה גם למפקח על הבתים המשותפים בעניין של תשלום מיסי הוועד וקביעת הגורם האחראי לרטיבות, וגם לבית המשפט במטרה לקבל פיצוי כספי על הפגיעה הנזיקית.
למי אפשר לפנות כאשר שכן גורם נזק לרכושנו ומסרב לפצות אותנו בגינו?
ההתמודדות עם שכנים מטרידים ומזיקים היא אתגר לא פשוט שהדרך לגשת אליו היא בהתאם לנסיבות הפרטניות בכל מקרה לגופו. היה ואתם מתמודדים עם שכן שגרם באופן ישיר או עקיף נזק לרכושכם הפרטי, מטריד אתכם או מהווה מטרד בהקשרים שאינם מופיעים בסקירה זו, זה הזמן לפנות לעורך דין נזיקין המתמחה בסכסוכי שכנים ולגלות אילו סעדים החוק מעמיד להגנתכם.
מעוניינים להתייעץ עם עורך דין מנוסה מתחום הנזיקין לגבי חובות הדיירים בבתים משותפים? פנו למשרד עו"ד שי סולטן לקבלת ייעוץ ראשוני דיסקרטי – ללא עלות ובלי התחייבות!
שאלות ותשובות נפוצות בנושא של חובות הדיירים בבתים משותפים
להלן כמה שאלות ותשובות נפוצות שחשוב להכיר בהקשר לסוגיה מהן חובות הדיירים בבתים משותפים:
כן. בעלי דירות בבית משותף בהחלט רשאים להשתמש בשטחים הציבוריים במבנה כל עוד מדובר בשימוש סביר, וזאת גם ללא הסדרת הנושא מול האסיפה הכללית של הבניין. הסייג העיקרי לעניין זה, היא שהשימוש שנעשה בידי הדייר האמור ברכוש המשותף – לא יבוא על חשבון זכותכם של יתר הדיירים בבניין לבצע ברכוש המשותף שימוש דומה או ליהנות מרכושם הפרטי כראוי.
בהחלט. ההלכה הפסוקה קובעת כי חנייה בשטחי הבניין הציבוריים היא בגדר שימוש סביר, כל עוד לא מדובר על חנייה שהוקצתה מראש לשימושו של דייר או גורם אחר, בהינתן שגם הדיירים האחרים עדיין יוכלו להשתמש בשטח זה כחנייה, ושהאופן שבו הדייר המסוים מחנה את רכבו לא מפריע לדיירים האחרים. זאת ועוד – ההחלטה איזה אזור בבניין יוקצה לטובת חנייה משותפת, היא כזו שצריכה להתקבל בידי הדיירים עצמם.
החוק בישראל מטיל את החובה לשלם דמי ועד בית על כל בעלי הדירות בבית המשותף. לעיתים מזומנות מעבירים בעלי הדירות את האחריות לתשלום דמי הוועדה לשוכריהם, אם כי חובת השוכרים לתשלום לוועד הבניין איננה מעוגנת בחוק. גם במקרה של דירות שהוחכרו לדורות – החובה חלה על החוכר או על חוכר המשנה לדורות. אף בעל דירה איננו רשאי לסרב לתשלום מיסי הוועד ואיש אינו פטור מתשלומם.
אין הכרח לבקש מיתר הדיירים בבניין להשתמש ברכוש הציבורי במבנה. כל עוד מדובר בשימוש סביר התואם את ייעודו של השטח המדובר ברכוש המשותף, ואיננו מסב אי נוחות או מהווה מפגע שמטריד את יתר השכנים או מזיק להם / לרכושם – לא נדרשת בקשת הסכמה מפורשת מצידם כדי לאפשר זאת.
