אם הינכם בעלי דירות או דיירים בבית משותף אשר נקלעים לקשיים הנוגעים לניהול הבית, ייתכן מאוד כי יש לכם עילה להגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין, שאמון על טיפול, פיקוח ושיפוט בכל סוגיה שעולה כתוצאה מניהול בית משותף. מאמר זה יסביר איך נעשית הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין, למה תזדקקו בתהליך וכיצד עורך דין המתמחה בתחום יוכל לסייע לכם.
המפקח על רישום המקרקעין
המפקח על רישום המקרקעין הוא הסמכות הממשלתית האמונה על פיקוח וטיפול בסוגיות הנוגעות לבתים משותפים. בית משותף מוגדר לפי החוק כבית שיש בו שתי דירות ויותר, אשר כל אחת מהן בבעלות של בעלי דירה אחרים. השטח המשותף בבית המשותף כמו המסדרון, המעלית, הגג וכו', שייך לכל בעלי הדירות ונמצא בבעלותם.
המפקח על רישום המקרקעין הוא למעשה הפתרון לסוגיות הרבות הנובעות לניהול בתים משותפים. לעיתים קרובות, ניהול בית משותף על ידי מספר בעלי דירות הוא משימה לא פשוטה, שהרי בעלי הדירות לרוב לא בעלי היכרות מוקדמת ולא בעלים משותפים בבית המשותף מבחירה. לכן, בכל מקרה שעולה בעיה במסגרת ניהול הבית המשותף, ביכולתכם להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין לשם טיפול מהיר ויעיל בידי הרשויות.
סמכויותיו של המפקח על רישום המקרקעין
המפקח על רישום המקרקעין מחזיק במספר מישורי סמכות, אשר מתחלקות לסמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות.
סמכויותיו השיפוטיות
המפקח על רישום המקרקעין מחזיק בסמכויות שיפוטיות, הדומות לאלו של בית משפט השלום, אשר באמצעותן הוא יכול לדון ולהכריע בסוגיות משפטיות הנוגעות לבתים משותפים, ובמידת הצורך גם להעניק צווים. כפי שניתן לראות, סמכויות אלו רחבות מאוד ונוגעות בנושאים רבים, והן ייחודיות למפקח על רישום המקרקעין בלבד –
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע להסגת גבול של אחד מבעלי הדירות בבית המשותף לשטח המשותף שבבניין או לשטחה של דירה אחרת.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע לטיפול, התקנה ותחזוק של מתקנים בבית המשותף אשר נועדו לשמש את כל בני הבניין, כמו מעלית, הסקה, מעלון, צלחת לווין ועוד.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך אשר נובע מהנגשת הרכוש השייך לבית המשותף עבור אנשים עם מוגבלויות.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע להרחבת דירות.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע לתמ"א 38, אשר הינו פרויקט שמטרתו לחזק את יסודות הבניין.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע לתקנון הבית המשותף והסוגיות שעולות כתוצאה ממנו.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע להשתתפות בעלי הדירות ויושביהם בהוצאות הכרוכות בניהול ותחזוק הבית המשותף.
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע בתביעה הנוגעת לבית משותף שנפגע ו\או נהרס.
מלבד זאת, המפקח על רישום המקרקעין מוסמך להעניק צווי ביניים – צו עשה, צו אל תעשה, צו עיקול וצו מניעה. עם זאת, גם בית משפט השלום מוסמך לתת את הצווים הללו, בשונה מסמכויותיו האחרות של המפקח שצוינו לעיל ומצויות במסגרת סמכותו הייחודית בלבד. במקרה שהינכם מעוניינים בצו ביניים בלבד, היוועצו עם עורך דין על מנת להבין מהי הסמכות שאליה כדאי לפנות בנושא – המפקח על רישום המקרקעין או בית משפט השלום.
סמכויותיו המנהליות
לצד סמכויותיו השיפטיות, המפקח על רישום המקרקעין מחזיק במספר סמכויות מנהליות אשר מצויות במסגרת סמכותו בלבד –
- המפקח על המקרקעין מוסמך להכריע במקרים שעולה התנגדות לתיקונים בבית המשותף, כאשר התיקונים רלוונטיים לכל בעלי הדירות ויושבי הבית.
- המפקח על המקרקעין מפקח על לשכות רישום המקרקעין (טאבו) השונות.
- המפקח על המקרקעין אמון על רישומם של הבתים בפנקס הבתים המשותפים, בהתאם למתן צו רלוונטי.
- המפקח אמון על רישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים, בהתאם למתן צו רלוונטי.
- המפקח אמון על מינוי נציגות בית משותף (ועד בית) בשכר עבור בתים משותפים כאשר יש בכך צורך.
הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין
בתכלס, על מה ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין? חשוב להבין שהמפקח על רישום המקרקעין משמש כבית משפט הייחודי לתחום של בתים משותפים, ובהתאם לכך ניתן להגיש תביעה בלשכה האזורית של המפקח כנגד בעל דירה אחר\ דייר בבניין וכן הלאה.
אלו מספר דוגמאות נפוצות שבגינן ניתן להגיש תביעה למפקח –
- הדירה השכנה סובלת מנזילת מים, ובגלל שבעל הדירה לא טיפל כהלכה בנזק, הנזילה פגעה גם בשטח המשותף לכל הבניין וגם בדירות של בעלי דירות אחרים.
- בעלי הדירות אינם מגיעים להסכמה באשר לרכישת מעלון לבניין, כאשר אחד מדרי הבניין הוא אדם בעל מוגבלויות.
- בעלי הדירות אינם מגיעים להסכמה באשר לשיפוץ המקלט המשותף.
- אחד מבעלי הדירות מסרב להשתתף בהוצאות הכרוכות בניהול ותחזוק הבית המשותף.
כל התלבטות הנוגעת לקיום עילה להגשת התביעה ללשכה האזורית של המפקח על רישום המקרקעין מומלץ להפנות לעורך דין המתמחה בתחום, כך שלא תגישו תביעה ותנהלו הליך משפטי שלם אשר ניתן לפתור ביתר קלות באמצעים אחרים.
הליך הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין
זהות התובע
התובע צריך להיות אחת מהדמויות הללו על מנת לקבל הרשאה לתבוע בלשכת המפקח האזורית –
- אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, או
- מחזיק בדירה מטעמו של בעל הדירה, או
- חוכר לדורות או חוכר משנה לתקופה של 25 שנים ומעלה, או
- נציגות הבית המשותף (ועד בית)
אופן הגשת התביעה
התביעה תוגש ללשכת המפקח על רישום המקרקעין המצויה במחוז בו הבית המשותף רשום במרשם המקרקעין.
על התובע לצרף לתביעה את המסמכים הבאים:
כתב תביעה – כתב תביעה נדרש להיות מודפס על ידי צד אחד של הדף, ועליו להיות חתום על ידי ועד הבית או התובע בעצמו. התובע נדרש להמציא שני עותקים למפקח, ועוד עותק נוסף לכל אחד מהנתבעים. כתב התביעה צריך לכלול את הפרטים הבאים –
- פרטי התובע המלאים, לרבות כתובת מלאה.
- פרטי הנתבע, לרבות כתובת מלאה.
- תיאור המתווה הטכני של הבית המשותף – כתובתו, מספר גוש וחלקה, מספר המבנים, מספר הדירות ומספר הכניסות.
- תיאורן של העובדות הרלוונטיות למקרה, אשר התובע מסתמך עליהן לשם טיעוניו.
- נימוקים משפטיים שנועדו לחזק את עמדתו של התובע.
- כאשר התביעה היא כספית, יש לצרף מידע ואסמכתאות באשר לחבותו הכספית של הנתבע.
- הסעד שהתובע מבקש.
- תקנון הבית המוסכם, במקרה שיש אחד.
- כאשר התובע מיוצג ע"י עורך דין עליו לצרף ייפוי כוח.
הנתבע, מצדו, יתבקש להגיש את הפרטים הבאים בכתב ההגנה תוך 60 ימים מהיום שבו כתב התביעה נמסר אליו. כתב ההגנה יישלח בשני עותקים ללשכת המפקח לצד עותק נוסף לכל תובע –
- מספר טלפון וכתובות אליהן ניתן להמציא מסמכים וזימונים לדין.
- התייחסות של הנתבע לכתוב בכתב התביעה, כאשר כל עובדה שאינה מוכחשת באופן מפורש נחשבת כעובדה שהנתבע מודה בה.
כפי שניתן לראות, הליך הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין הינו הליך משפטי לכל דבר ועניין. לכן, נמליץ לכם בחום להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום, על מנת להימנע מהסיכון שבאיבוד או פגיעה בנכסיכם. עורך הדין שי סולטן מתמחה בייצוג תובעים למפקח על רישום המקרקעין, וישמח לעמוד לשירותכם ולהעניק לכם ליווי אישי לאורך כל התהליך.
