לעסקאות נדל"ן נלוות חובות מס שונות ולסוגיות מיסוי יש משמעות כלכלית עצומה, הן עבור הצד המוכר והן עבור הצד הקונה. ליווי משפטי של עורך דין המתמחה בתחום נדרש לשם בחינת הכדאיות הכלכלית בהיבטי המיסוי ולשם הקטנת היקף תשלומי המס בכל עסקה. במאמר זה נדון במספר סוגיות שונות במיסוי מקרקעין לרבות בכל הנוגע למס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, ירושה ועיזבון ועוד.
סוגיות שונות במיסוי מקרקעין – מס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל על הצד המוכר בעסקת מקרקעין. המס מוטל על הרווח שהמוכר מפיק בעת המכירה כתוצאה מהשבחתו של הנכס הנמכר. השבח הוא למעשה הפער מהמחיר בו הוא המוכר קנה את הנכס לבין המחיר בו הוא מוכר אותו. גובה המס עומד כיום על 25% מהפער למעט במקרים שהוחרגו בחוק. בסוגיה זו יש חשיבות עצומה למועד המכירה לשם חישוב המס.
סוגיות שונות במיסוי מקרקעין – מס רכישה
בחוק מיסוי מקרקעין נקבע מס רכישה שונה לדירות מגורים ולנכסים מסחריים. אופן ההגדרה של הנכס הינו סוגיה המשפיעה רבות על גובה המס שייגבה מן הקונה. גובה המס על רכישת נכס מסחרי הינו בשיעור קבוע של 6% משווי הרכישה. גובה המס המוטל בעת רכישת דירת מגורים תלוי בשווי שלה והוא ישתנה בהתאם למיקומה במדרגות המס העדכניות.
סוגיות שונות במיסוי מקרקעין – היטל השבחה
סוגיה נוספת לה משמעות בעת ביצוע עסקת מקרקעין היא של היטל השבחה. ההיטל משולם למועצה המקומית כאשר הייתה השבחת מקרקעין כתוצאה מתכנית בנייה. ההיטל משולם על ידי הקונה אשר היה בעל הזכויות בנכס בעת ההשבחה. ישנם מקומות כמו, שכונות מסוימות בירושלים שבהן העירייה נתנה פטור מיוחד מהיטל השבחה לשם עידוד התחדשות עירונית.
בכל הנוגע לנושא של סוגיות שונות במיסוי מקרקעין יש לציין, כי היטל השבחה למעשה לא מוגדר כמס והוא משולם למועצה המקומית במקרים של השבחת מקרקעין הנובעת משינוי בתכנית בנייה. גובה ההיטל עומד על 50% מהשווי של ההשבחה גם אם בעלי הנכס לא מימשו את הזכויות שלהם בנכס בפועל.
סוגיות שונות במיסוי מקרקעין – עיזבון וירושה
סוגיה נוספת המשפיעה על סוגיות שונות במיסוי מקרקעין היא ירושה ועיזבון. במצבים מסוימים ניתן לקבל פטור ממיסוי מקרקעין לאחר חלוקת נכסי עיזבון כאשר שהעיזבון מחולק בין היורשים בלבד. קבלת פטור ממיסוי מתבסס על האופן שבו המחוקק הגדיר את חבויות המס. כאשר דירה מועברת בירושה הדבר לא תמיד ייחשב בתור מכירה החייבת מיסוי.
סיכום סוגיות במיסוי מקרקעין
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בנושא של סוגיות שונות במיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה, דירת ירושה והיטל השבחה. ישנה חשיבות גדולה לטפל בנושא של סוגיות שונות במיסוי מקרקעין באמצעות עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין במהלך כל עסקת נדל"ן. לסוגיות הללו יכולה להיות משמעות כלכלית גדולה על שני הצדדים בכל עסקה וחשוב לקבל ליווי משפטי לשם המקסום של הרווח הכלכלי באמצעות תכנון מס נכון.
מס שבח מחושב בהתאם להפרש בשווי הנכס הנקנה בין מועד הקנייה ומועד המכירה. הפער מחושב תוך הצמדת הסכום למדד ולאחר קיזוז של ההוצאות שבוצעו עבור הרכישה וההשבחה של הנכס. ניתן לקזז את עמלת התיווך, עלויות שיפוץ, שכר עורך דין מלווה, פחת, הוצאות על ריבית משכנתא ועוד.
הזכאות להחזר מס שבח תלוי בפרמטרים שונים המשפעים על הזכאות. זכאות עבור החזר על מס שבח תלויה במגוון נסיבות לרבות, קיזוז הפסדים, שיעורי מס מיוחדים, ניכוי הוצאות, שימוש בפטורים שהוענקו בתקנות ובחוק ועוד. את כל אלו ועוד יש להביא בחשבון בעת עריכת חישוב ההיתכנות להחזר על מס זה.
מדרגות מס רכישה נקבעו באופן שונה עבור רכישת דירת מגורים יחידה ועבור רכישת דירת מגורים נוספת. השינויים בין מדרגות המס נועדו להשפיע על שוק הדיור בישראל ולהקטין את מספר הרוכשים של דירות להשקעה. האפקט המצנן של המיסוי נועד להבריח משקיעים משוק הנדל"ן למגורים לאפיקי השקעה אחרים.
תיקון 85 נועד לתת מענה למשפרי דיור ולהבחין בינם לבין משקיעי נדל"ן אחרים. התיקון נועד למנוע ממשפרי דיור תשלום מס רכישה גבוה כל עוד הם מוכרים את דירתם הנוספת בתוך שנה וחצי. הדבר נעשה מתוך הבנה שאין מדובר בעסקה לצורך השקעה כלכלית והרוכשים עתידים לגור בבית החדש לאחר מכירת הישן.
