רוכשי דירות רבים בישראל סובלים מהתופעה של נזילות בבניין עקב ליקויי בניה כל שנה. נזילות בבניינים חדשים נובעות משלל גורמים ובהם חוסר באיטום איכותי בין הקומות, חוסר באיטום בשטחים הציבוריים ובמרפסות כמו גם כתוצאה מאיטום לא ראוי סביב הצנרת שיוצאת לגג. ישנם מקרים בהם מקור הנזילות קשה לאיתור ולתיקון. במאמר זה נדון בדרך הפעולה שיש לנקוט במקרים אלו.
ליקוי בר תיקון
בתחום של ליקויי בנייה בבניינים חדשים מקובל להבדיל בין ליקויים ברי תיקון וכאלה שאינם ברי תיקון. לרוב נזילות בבניין עקב ליקויי בניה הינם ברי תיקון ויש לתבוע סעד של ביצוע התיקון בפועל ולא לתבוע פיצוי כספי. הדבר הראשון שיש לעשות הוא לתעד בצילום את הנזילות בבניין ולהודיע בכתב לכל הנוגעים בדבר.
תיעוד והודעה מהירה
יש להודיע הן ליזם, שהוא זה שחתום על החוזה והן לקבלן המבצע ולחברת הפיקוח במידה ויש. טרם הגשת תביעה, יש לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים בעצמו במהלך תקופת הבדק אך חשוב שלא לאפשר לו לגרור את הנושא בהתכתבויות סרק. הדבר חשוב מכיוון שלכל סוג ליקוי יש תקופות בדק ואחריות משתנה ושיהוי בהגשת התביעה עשוי להיות בעייתי מאוד לתובע.
את מי לתבוע
את תביעת נזילות בבניין עקב ליקויי בניה יש להגיש נגד מי שעונה על ההגדרה של "מוכר" בחוק המכר, לומר מי שחתום על חוזה המכר. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף גורמים נוספים לתביעה כגון, המפקח, הקבלן המבצע ועוד גם כאשר אין לרוכש התקשרות חוזית ישירה מול גורמים אלה אך לשם כך יש צורך להוכיח את אחריותם בתביעה נזיקית רגילה על בסיס של התרשלות מצדם.
חוות דעת של מומחה
בעת הגשת כתב תביעה יש לצרף חוות דעת של מומחה לכתב התביעה. הדבר נדרש לשם אפיון הליקויים ועל מנת קבלת החלטה על דרך פעולה. המקצועיות של המומחה חשובה מכיוון שחוות הדעת שלו תקבע אלו ליקויים יופיעו בדו"ח שיוצג לבית המשפט. בהתאם לחוות הדעת יהיה לקבוע את מהות התביעה, מתן צו עשה לתיקון, פיצוי כספי או שילוב של השניים.
ציוד מתקדם
כיום ישנן חברות המתמחות באיתור נזילות תוך שימוש במצלמות טרמיות והחדרת מצלמות על גבי סיבים אופטיים לתוך הצנרת. ישוב לקבל המלצה מעורך די המתמחה בתביעות מעין אלו לגבי בחירת החברה שתבצע את חוות הדעת. לאחר הגשת התביעה, בית המשפט עשוי למנות מומחה מטעמו לבחינת הליקויים ואף לשם ביצוע התיקון בפועל.
סיכום נזילות בבניין עקב ליקויי בניה
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בנושא של נזילות בבניין עקב ליקויי בנייה ומה יש לעשות בנידון. כפי שציינו, יש לתעד ולהודיע לכל הגורמים הרלוונטיים ולאפשר לקבלן לתקן את הליקויים טרם הגשת תביעה. לשם הגשת התביעה יש להביא מומחה לאיתור נזילות ולקבל ליווי של עורך דין המתמחה בתחום.
הכלל לגבי נזילות בבניין עקב ליקויי בניה בבניין חדש הוא שלקבלן יש את הזכות לתקן את הלקויים בעצמו במהלך תרופת האחריות והבדק. לכן כל תיקון עצמאי עשוי לפגוע ביכול לתבוע ויש לעשותו לבצע באחריות ובזהירות. התיקון העצמאי עלול לגרום לנזק ראייתי ולעיתים אף להיחשב כקבלת אחריות על הליקוי.
תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה לידי הדיירים ונמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לכל סעיף ליקוי בחוזה. במסגרת תקופת הבדק על פי הדין, הקבלן מחויב לתקן את הליקוי, אלא אם כן הוכח שהליקוי נגרם באשמתו של הקונה. תקופת הבדק לחדירת רטיבות בגג ובקירות בדירות שנרכשו לאחר אפריל 2011, עומדת על ארבע שנים בכל הנוגע לנזילות במערכות צנרת מים, דלוחין וביוב.
עם תום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות אשר לרוב נמשכת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, חובת ההוכחה חלה על הקונה ובתביעה הוא נדרש להוכיח שהליקוי נובע מעבודה לא מקצועית, תכנון לא ראוי או חומרים לא תקינים מצדו של הקבלן.
כאשר הקבלן מסרב לתקן את המקור של נזילות בבניין עקב ליקויי בניה בתקופות הבדק והאחריות או כאשר הקבלן לא טיפל בבעיה כראוי, ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים. הטיפול בתלונה נעשה במישור המשמעתי ואינו חלקה מהליך בוררות ולא נועד להביא לפתרון הסכסוך בין הקבלן לבעל הדירה.
