המפקחת על הבתים המשותפים דנה בנושאים של סכסוכים בין בעלי דירות בבניין משותף, מחלוקות בדבר הרחבת דירות, הסדרת השתתפותם של בעלי הדירות בהוצאות השוטפות של ועד הבית, אי הסכמות לגבי תהליכי תמ"א 38, סכסוכים בנוגע לרכוש המשותף ובסוגיות הנוגעות להתאמת החלקים המשותפים לבעלי מוגבלויות. במאמר זה נעסוק בהליך השיפוטי ופרט בנושא הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים לקראת הדיון.
סמכות לדון
המפקחת רשאית לדון רק בתביעות שהוגש כדין ולאחר שבוצע תשלום של האגרה. אין בסמכותו של גוף זה לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות מחוץ למסגרת הדיון המתנהל בפניו בהתאם לדין. בנוסף, עובדי המוקד הטלפוני כמו גם, עובדי לשכת המפקחת רשאים לספק מידע הנוגע להיבטים טכניים לרבות בנושא של הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים וללא פרשנות.
מועד הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים
באופן עקרוני, הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים צריכה להתבצע בתוך 60 יום ממועד מסירת כתב התביעה. בעת הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים יש לצרפו בשני עותקים ולהוסיף עותק נוסף לכל אחד מהתובעים, אלא אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין, אשר שולח את כתב ההגנה ישירות לתובעים בעצמו.
פרטי התיק ומיקום ההליך
חשוב לשים לב בעת הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים שעליו להיות עד 11 עמודים ולכלול שלושה חלקים. בחלק הראשון יש לכלול את פרטי התיק לרבות פירוט שם לשכת המפקח, שם התובע ועורך דינו במידה והוא מיוצג בהליך. יש בחלק זה לכלול גם את פרטי הנתבע והמועד האחרון עבור הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים בתיק זה.
הכחשת טענות התובע
החלק השני בכתב ההגנה צריך לכלול את תמצית הטענות לרבות, הטענות המקדמיות והטיעונים לסעד המבוקש. בחלק השלישי של כתב ההגנה יש לפרט את טענות ההגנה תוך התייחסות לכתב התביעה. חשוב להציג כל מידע שעשוי לסייע בהבהרת מהות המחלוקת. בכתב ההגנה, על הנתבע להכחיש באופן מפורש את העובדות הנטענות בכתב התביעה, אחרת הוא ייחשב כאילו הודה בהן.
ליווי משפטי בהליך
לשם הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים מומלץ לקבל ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום. הגשת כתב הגנה ללא ליווי משפטי יכול לפגוע בנתבע מכיוון שעל כתב ההגנה לתת מענה משפטי לטענות המועלות לתביעה. אין זה מעניינו של המפקח דברים שאינם קשורים למהות הטענות בתביעה והעלאה של דברים שלא מן העניין רק יפגע בנתבע.
סיכום הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בסמכויות המפקח על המקרקעין בכל הנוגע לסכסוכי שכנים בדגש על הגשת כתב הגנה למפקחת על הבתים המשותפים בהתאם לדין. כפי שציינו, יש להגיש כתב בהגנה בהתאם לנהלי הדין ובמבנה המחויב על ידי הגוף השיפוטי. חשוב להגיש את כתב ההגנה במועד ואי הגשתו עשויה לעיתים להיחשב כהודאה בטענות המוצגות בכתב התביעה.
תשובה כל צד במידה והוא מוצא את עצמו נפגע מפסיקתו של המפקחת על הבתים המשותפים זכאי להגיש ערעור על החלטת המפקח לבית המשפט המחוזי. את הערעור יש להגיש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף לגביו התנהל ההליך.
בכל מקרה שבו הוגש כתב תביעה למפקחת ניתן להגיש כתב הגנה. יש להגיש כתב הגנה גם אם אתם סבורים שהסכסוך אינו תחת סמכותה של המפקחת ויש לטעון זאת בכתב ההגנה. הגשת כתב ההגנה אינה חובה אך להימנעות מהגשתה יכולה להיות השפעה גדולה על תוצאות ההליך.
בין היתר מוגשות תביעות רבות לדון אצל המפקחת בכל הנוגע לסכסוכים בין בעלי דירות בנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה אחת לתוך דירה אחרת או לתוך הרכוש המשותף. סכסוכים נפוצים נוספים נוגעים לאופן השימוש במתקנים המשותפים לרבות במעלית. כיום נפוצות גם תביעות בכל הנוגע להתחדשות עירונית וסכסוכים בכל הנוגע לקידום פרויקטים שכאלה.
ניתן לחלק את סמכויותיו לסמכויות מנהליות ושיפוטיות. סמכויות מנהליות קיימות בכל הנוגע למתן צווים לרישום וביטול רישום בפנקס הבתים המשותפים. סמכויות שיפוטיות של המפקח על רישום מקרקעין נוגעות בכל הנוגע לתביעות בנושאים הקשורים לבית המשותף. בסמכותו של המפקח להנפיק צווי ביניים לרבות צו מניעה, צו עיקול וכדומה בדומה לבית משפט השלום.
