בתים משותפים הם כר פורה לסכסוכים משפטיים שמרגישים קצת שונים מהסכסוך המשפטי ה"רגיל", וזאת מפני שפעמים רבות הסכסוך בנוגע לבתים משותפים הוא סכסוך בין שכנים על רשימה מצומצמת מאוד של נושאים. בגלל האופי המיוחד של הקשר המשפטי בין דיירים בבתים משותפים מוגשת התביעה בנושאים אלו לא לבית משפט רגיל, אלא למפקח על הבתים המשותפים.
מהו בית משותף?
בית משותף מוגדר בחוק המקרקעין כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". משמעות קביעה זו היא שבית משותף הוא כל נכס מקרקעין שרשום בטאבו כחלקה אחת, ומחולק כדין בין מספר בעלי דירות. הדוגמא הנפוצה ביותר לבית משותף היא בניין, כאשר דופלקסים למיניהם נכנסים בקטגוריה זו גם כן.
מהי הנפקות המשפטית של היות הבית משותף?
הקביעה לפיה בית הוא בית משותף היא קביעת בעלת משמעות משפטית רבה, וזאת משום שהבית המשותף כולל בתוכו בעלות משותפת על הקרקע (עם כל הזכויות והחובות שנובעות מכך), ובעלות משותפת על ה"רכוש המשותף" – כל החלקים של הבית המשותף שלא רשומים כדירות פרטיות.
איזה סכסוכים יכולים להיות בבית משותף?
מכיוון שמדובר בחלוקה של רכוש המשולבת עם מגורים משותפים, יש לא מעט סכסוכים שיכולים להיווצר בבית משותף ולהוות עילה לחיפוש ייצוג משפטי בפני המפקחת על הבתים המשותפים. כאן תוכלו לראות שתי דוגמאות לסכסוכים נפוצים:
- מקרים של נזק לדירה: פעמים רבות פעולות במרחבים המשותפים או הפרטיים של הבית המשותף יכולות להשפיע על המרחבים הפרטיים של דיירים אחרים. שיפוץ בדירה אחת, למשל, יכול להוביל לנזק בדירה אחרת. נזק זה יכול לייצר סכסוך משפטי שמהווה עילה לשכירת ייצוג משפטי בפני המפקחת על הבתים המשותפים, ודיון מולה על פרטי הפיצוי המגיע לנפגע.
- מקרים של סכסוך על שטחים משותפים: כמו מקרים בהם יש דייר שהחליט לגדר גינה השייכת לבניין, או מקום חנייה ששייך לכולם אבל מסומן על ידי דייר כשייך רק לו, או מקרים של דייר שמרחיב את דירתו על חשבון השטח המשותף.
הרחבות וגדורים אלו מהווים פגיעה בזכות הקניינית של בעלי הדירות האחרות, ומהווים גם כן עילה לפנייה לייצוג משפטי בפני המפקחת על הבתים המשותפים
במה שונה ההליך אל מול המפקחת מהליך משפטי רגיל?
המפקחת על הבתים המשותפים, שנקראת גם "המפקחת על רישום מקרקעין" הוא גוף משפטי שהוקם במטרה לפתור סכסוכים בבתים משותפים. גוף זה בעל סמכויות רבות שדומות לבית המשפט (כגון הוצאת צווי עשה/מניעה) אבל בעל יתרון משמעותי – והוא המהירות שבה ההחלטות מתקבלות.
מכיוון שהדיון אל מול המפקחת הוא דיון משפטי לכל דבר ועניין, מומלץ להביא איתכם ייצוג למפקחת על הבתים המשותפים. ייצוג זה חשוב במיוחד בשל העיסוק המשמעותי שיש בראיות הנוגעות לסכסוך השכנים – שאחרת יהפוך למצב של "מילה כנגד מילה".
לסיכום
ייצוג משפטי בפני המפקחת על הבתים המשותפים הוא תנאי הכרחי לכל סכסוך משפטי הנוגע לבית המשותף. אם לאחר קריאת מאמר זה נותרו לכם שאלות, אתם מוזמנים להרים אלינו טלפון ונענה לכל שאלה.
רשימת הנושאים שנידונה לפני המפקחת על הבתים המשותפים היא מצומצמת יחסית, ונוגעת רק לסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, כאשר רשימה זו כוללת בתוכה סכסוכים על הרחבת הדירות, סכסוכים לגבי תמ"א 38, סכסוכים לגבי היקף ההוצאות של וועד הבית וסכסוכים הנוגעים לרכוש המשותף.
כפי שנכתב לעיל, תביעה למפקחת על הבתים המשותפים היא תביעה משפטית לכל דבר ועניין. בהתאם לכך, הדיון שנערך שם הוא לפי סדר הדין האזרחי ודיני הראיות – תחומים שדורשים מומחיות משפטית משמעותית.
לפי החוק, שוכר שמחזיק דירה על פי חוזה עם בעל הדירה הרשום נחשב גם הוא כבעל דירה בבניין לצורך סכסוכים משפטיים.
מומלץ מאוד להגיע להליך לא רק עם ייצוג משפטי, אלא גם עם נתונים לגבי מהות הנזק שנוצר, בעדיפות לכימות מדויק שלו (אם זה אפשרי). מומלץ להתייעץ עם עו"ד ולהבין מה בדיוק נדרש בכל מקרה.
