תמ"א הוא קיצור למונח הרשמי "תכנית מתאר ארצית". תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית המיועדת לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. במסגרת תוכנית זו נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שבאמצעותה ניתנים היתרי בנייה במסגרת תוכנית זו והיא כוללת תמריצים, לרבות מתן תוספות בנייה בשביל לעודד הוצאת תוכניות אלו אל הפועל. במאמר זה נדון בנושא של התנגדות לתמ”א 38 בהרחבה.
מבנה שלא משתלב בסביבה
הוועדה המקומית בבואה לאשר תוכנית תמ"א 38 מחויבת לקחת בחשבון את ההשתלבות של המבנה החדש או המחוזק בסביבתו הקרובה. הוועדה צריכה לתת את הדעת שלא ייווצר בעקבות אישור התוכנית, חריג אדריכלי. בסביבה בה הבניה הינה אחידה קל יותר להתנגד למהלך בנייה החורג בעיצובו מהנורמה הקיימת באותה הסביבה.
התנגדות לתמ”א 38 בהקשר של תשתיות
ניתן להגיש התנגדות לתמ”א 38 גם לתוכנית שיש בה משום הכבדה על התשתיות של המקום והמרחב הסמוך. הדבר נוגע למהלכי בנייה באזורים קיימים ועל מנת לאשר את התוכנית יש לבחון את מידת ההשתלבות של מהלך הבניה באותו אזור מבחינת תשתיתית. כאשר המועצה המקומית דואגת לטפל בתשתית לצד פרויקט הבנייה המוצע, יהיה קשה יותר להתנגד בהתבסס על הטיעון התשתיתי.
התנגדות לתמ”א 38 בהקשר של תחבורה
ניתן להגיש התנגדות לתמ”א 38 בהתבסס על ההיבטים התחבורתיים של הפרויקט. ישנם מספר רכיבים שיש לבחון בהקשר זה. הדבר נוגע לרוחב כביש וכן לרוחב סיבוב והפרויקט צריך להתבצע בהתאם לתקן עבור נסיעת כל רכב פרטיים, תחבורה ציבורית ורכבי חילוץ וכיבוי. רוחב החניה בפרויקט החדש צריך להיגזר מציר הדרך וההשפעה על הפקעת מקומות חנייה במרחב הציבורי.
מטרדים ומפגעים
ניתן להגיש התנגדות לתמ”א 38 גם בשל מטרדים שעלולים להיגרם לתושבי המקום. הדבר כולל את ההשפעה של הבנייה החדשה בכל הנוגע להסתרת אור השמש ולפגיעה בפרטיות. לעיתים בפרויקט תמ"א 38 הבנייה נעשית במרחקים קצרים, תוך מיקום של חלונות ופתחים באופן המייצר לדיירים מפגעי פרטיות קריטיים וניתן להגיש התנגדות לתמ”א 38 בהתבסס על כך.
התנגדות לתמ”א 38 – מה ניתן לעשות
בהתנגדות לתמ”א 38 חשוב להכיר את המונח, דייר סרבן. המונח מתייחס לבעל זכות בבית המשותף המסרב לחתום על ההסכם והיעדר חתימתו מוביל לאי התקדמות בתהליך. דייר סרבן עשוי להיות חשוף לתביעות נזיקיות ובהליך השיפוטי יבחן הלגיטימיות של הסירוב. כאשר ישנה התנגדות המבוססת על העילות שציינו פוחת הסיכוי לסנקציות עקב הסרבנות.
סיכום התנגדות לתמ”א 38
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בנושא של התנגדות לתמ"א 38 ומה כדאי לעשות בנידון. ניתן להתנגד במסגרת הליכי התכנון או המשא ומתן עם היזם ובכל מקרה יש להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום לגבי האסטרטגיה המשפטית הנכונה. גם מי שהתנגדותו נדחתה יוכל להיות זכאי להגיש תביעה לירידת ערך במקרים מסוימים.
על פי חוק המקרקעין, על מנת להתחיל בפרויקט תמ”א 38, נדרשת הסכמה של לכל הפחות 66% מכלל בעלי הדירות בבניין במקרים בהם העבודות מיועדות לחיזוק המבנה והרחבת שטח הדירות הקיימות, תוך הוספת דירות חדשות בקומות הנוספות. כאשר נדרשת הריסה מלאה של המבנה ובנייתו מחדש נדרשת הסכמה של לכל הפחות 80% מהדיירים.
בתהליך התנגדות חשוב לקבל ליווי משפטי ולבחון את אופן קידום התוכנית ותקינותו. חשוב לבנות את האסטרטגיה המשפטית כך שיתאפשר להציג את הנושאים המרכיבים את עיקרי הפגיעה הנטענת, באופן שלא יימנע מהמתנגד לשוב ולדון בנושאים הללו במהלך המשא ומתן עם היזם או לחילופין במסגרת הגשת הערר. הליווי המשפטי חיוני, הן להתנגדות לתוכנית והן לקידומה.
כל תכנית תמ”א 38 מוגשת לדיון בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במסגרת הדיון בוועדה המקומית, הדיירים אשר לא מסכימים לתכנית, רשאים להגיש התנגדות לתכנית בנימוקים אדריכליים והנדסיים. במקרים בהם הועדה החליטה לאשר את התכנית, על אף ההתנגדויות שהוצגו, בירור המחלוקת בין הצדדים מועבר למקפח על רישום המקרקעין.
מחלוקות עשויות להתעורר, הן בין הדיירים המצדדים בתכנית למתנגדים והן בתוך קבוצת הדיירים המסכימים על קידום התוכנית. המחלוקות בקרב המסכימים עשויים להתעורר בסוגיות הקשורות לאופן קידום התכנית כגון, זהות היזם בפרויקט והתנאים המסחריים המוצעים לדיריי הבניין השונים על ידי היזם.
