הרבה פעמים כשמדברים על ויכוחי שכנים, או כל מיני סוגי סכסוכים, עולה ישר השאלה, איך אפשר להחליט? ובכלל, איך יכולים דיירים, או נציגות של בית משותף, לקבוע שדייר או בעל דירה מסוים, מפר את החוק או פוגע בשכניו? התשובה היא שלשם כך נועד התקנון המוסכם בבית המשותף, ובעלי הדירות נדרשים לפעול לאורו.
מה זה בדיוק התקנון המוסכם של הבית המשותף, ומה זה אומר שפועלים לאורו? למה צריך עורך דין במקרה כזה? ואיך עובד ההליך? כל הפרטים במאמר שלפניכם.
בכל הנוגע לתביעות ביטוח נזקי רכוש, שריפות, נזילות בבניין דירות ובתי עסק,
משרדנו מעניק לכם את האפשרות לחלק את ההוצאות המשפטיות למספר תשלומים נוחים,
ובמקרים מסוימים (על פי שיקול דעת המשרד ובחינת התיק) אף ניתן לעבוד בשיטת אחוזים המבוססת על הצלחת התביעה.
לפרטים נוספים צרו עימנו קשר היום:
בית משותף
לפני ששואלים את השאלה מהו התקנון המוסכם של הבית המשותף, צריך להבין מה זה בדיוק בית משותף, מה ההגדרות שלו? מה מקורו בחוק? ורק אחר כך, ניתן להבין איך נגזר מכל זה התקנון. אז הגדרתו של בית משותף נגזרת מהחוק, סעיף 52 לחוק המקרקעין אומר כך:
"בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". מה זה אומר? כמובן שתי דירות ונרשם בפנקס, אך יש עוד מספר פרמטרים.
הגדרות נוספות לגבי בית משותף
- בעלות נפרדת ורכוש משותף – לכל בעל דירה בבניין, תהיה דירה בבעלותו המלאה. מלבד החלקים שרשומים בבעלותו, ישנם כל מיני חלקים בבניין, שנמצאים בבעלות משותפת, אם זה גג, חדר מדרגות, או מעלית. בעצם כל חלק בבית המשותף, שנועד לשמש את כלל הדיירים, מהווה רכוש משותף.
- ניהול על ידי אסיפה כללית – עוד מאפיין של בית משותף, הוא היותו מנוהל על ידי אסיפה כללית של כלל הדיירים.
- תקנון – עליו נפרט בהמשך. התקנון מנוסח על ידי האסיפה הכללית.
התקנון המוסכם של הבית המשותף – המקור בחוק
סעיף 61, מציין את התקנון לגבי הבית המשותף: " בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. לאחר מכן, סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין, קובע הוראות לעניין הדרך בה יש לערוך את התקנון:
"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
מה זה אומר?
בבית משותף ישנם הרבה בעלי דירות, ומטבע הדברים יש ביניהם יחסי שכנות ולכל אחד את זכויותיו וחובותיו. התקנון מסדר את כלל החובות והזכויות של הבית המשותף. בתוספת לחוק המקרקעין יש נוסח ל"תקנון מצוי", כלומר, איזה שהוא תקנון סטנדרטי ראשוני, למקרה שאסיפת הדיירים לא ניסחה תקנון בעצמה. כלל ההוראות שכתובות בתקנון חלות לגבי כלל הדיירים.
שימו לב, שבמקרה שאתם קונים דירה בבית משותף, מומלץ לכם לבדוק האם נערך לבית המשותף תקנון מיוחד, ואם כן, לדעת מה כתוב בו. אתם לא רוצים לרכוש דירה ולגלות הוראות שאתם לא יכולים לחיות איתם, או שסתם מפריעות לכם בצורה מאוד משמעותית.
התקנון המצוי
החוק מפרט תקנון, למקרה שבעלי הדירות, כאמור, לא ינסחו אחד כזה בעצמם. מה זה אומר? שכל דייר בבית משותף, מחויב בהוראות התקנון המצוי, שהוא ברירת המחדל, כל עוד הדיירים או בעלי הדירות לא ניסחו אחד כזה בעצמם. מה יש בהוראות התקנון? יש בעצם את ההוראות בנושאים הבסיסיים ביותר, ובעצם הדברים הטכניים, שמאפשרים שכנות טובה ויכולת לחיות אחד לצד השני.
הפרטים המפורטים בתקנון הסטנדרטי
- מינוי ועד בית – התקנון מפרט את הדרך בה יתמנה ועד הבית בבניין. מדובר בעניין חשוב ומשמעותי, בסוף, ועד הבית הוא המנהל בפועל של הבניין, והשאלה איך הוא יתמנה חשובה מאוד.
- ניהול אספות דיירים – כמו כל פורום או קבוצה מסוימת שמתכנסת לאספות, יש צורך להגדיר את גבולות האספות הללו, והדרך בה הן מתקיימות. בדיוק לשם כך, מפורטת בתוספת לחוק, בתקנון, הדרך בה יש לקיים את אספות הדיירים השונות.
- הרכוש המשותף – אין ספק שכל הסיפור של רכוש משותף זה עניין מורכב מאוד. לא תמיד ברור מה בדיוק הרכוש המשותף, ואיפה עובר הגבול בדיוק בין רכוש משותף לדירות פרטיות. התקנון מפרט בדיוק את הגבולות הללו, בין הפרטי לציבורי.
- ההוצאות שנדרשות מכל דייר – התקנון מפרט גם את מיסי הבית המשותף. כמה יצטרכו הדיירים להשתת, וזאת כדי להחזיק יחד את הרכוש המשותף. אם זה אחזקת מנקה לחדר המדרגות, ואם זה תיקונים בהם יש צורך בעקבות החורף, בגג הבית המשותף.
- תיקונים – בהקשר של ההוצאות, ישנה קופה משותפת, אונה מנהל ועד הבית, לצורך אחזקות שוטפות וטיפולים, בכל הרכוש המשותף. החל מנזילות, ועד תפעול שוטף.
- ניהול חשבון בנק – ועד בית יכול, ואולי אף צריך, להחזיק חשבון בנק. משם משלמים את התשלום למנקה, ובכלל, צריך שתהיה הפרדה בין חשבונות הבנקים הפרטיים של חברי ועד הבית, לחשבון הבנק של הבניין כולו.
התקנון המוסכם
החוק קובע שבעלי הדירות, בעצם יכולים לנסח תקנון בית משותף מטעמם. אופציה נוספות היא שינוי הוראות של תקנון קיים, זאת רק בעזרת רוב בעלי הדירות, אבל רק אם לאותו רוב שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירה.
באיזה מקרים שינויים בתקנון יהיו תקפים ורלוונטיים? אם הוא לא פוגע בזכויות כלשהן של אנשים בבניין, ואם הוא לא קובע כל מיני חובות חדשים או תשלומים שלא היו קבועים מראש. בנוף, התקנון המשותף ,לא יכול להצמיד רכוש משותף לדירה כלשהי, אלא אם שאר בעלי הדירות בבניין הסכימו להצמדה זו.
אי אפשר לקבוע בתקנון למשל שבעל דירה בבניין, יכול לבנות פתאום תוספת על גג הבניין, אלא אם יש הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. גג הוא רכוש משותף של כולם הרי, ולכן נדרשת הסכמתם.
במקרה של סכסוך יש כתובת מאוד ברורה, והיא פניה שלכם למפקח על רישום המקרקעין. כל בעל דירה יכול להגיש תביעה, והמפקח על המקרקעין בוחן האם התביעה אכן מוצדקת. אם אתם מחפשים עותק של תביעה כזאת, אתם מוזמנים לפנות באתר האינטרנט של המפקח, או דרך חיפוש באתר השירותים הממשלתי.
צריך לדעת שהתשובה היא שכן, ניתן לרשום תקנון, גם אם כל הדירות של אותו בן אדם. כמו כן, כל דירה בבית המשותף, גם אם היא משמשת לעסק בכלל ולא במגורים, עדיין היא חייבת לעמוד בתנאי התקנון המוסכם.
בסוף, מדובר על הליכים מעין משפטיים. לצורך ויכוחים על תקנונים וחוקי בית משותף, כדאי מאוד להיעזר באנשים שמבינים בתחום, כלומר, עורכי דין. איך בוחרים? התייעצו עם המשפחה והחברים, הם ידעו להכווין אתכם לעורך דין מקצועי ובעל ניסיון, שידע לעזור לכם לכל את כל הזכויות המגיעות לכם, כחלק מהתקנון.
