סכסוך שכנים הוא תופעה נפוצה, שעשויה לגרום למטרד והפרעה. סיבה נפוצה לסכסוך שכנים, היא הרחבת דירה וההשפעות שלה על שאר השכנים. אחת הדרכים לפתור את הסכסוך, היא הגשת תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין בגין הרחבת הדירה. האם הגשת תביעה כזו היא הדרך הנכונה עבורכם? במדריך זה תמצאו את התשובה.
עד כמה התופעה שכיחה?
מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף הן תופעה שכיחה הגורמת למטרד והפרעה רבה בחיי היום יום. הרחבת דירה של אחד השכנים, היא פעולה שעשויה לגרום למחלוקות רבות, שכן יש לה השפעה על שאר דיירי הבית המשותף. למרות שמומלץ לפתור סכסוכים בדרכי שלום, ישנם פתרונות משפטיים אליהם ניתן לפנות אם יש צורך בכך.
אחת הדרכים ליישב מחלוקות היא פנייה למפקח רישום המקרקעין, שהוא בעל הסמכות לדון בתביעות הנוגעות לסכסוכים בבתים משותפים. במאמר זה נבחן את הנסיבות בהן יכולים בעלי דירות להגיש תביעות למפקח, במידה ונוצר סכסוך על רקע הרחבת דירה.
מה הכוונה במונח "בית משותף"
בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר, ורשום בפנקס הבתים המשותפים. במסגרתו, לכל בעל דירה יש בעלות אינדיבידואלית על יחידה ספציפית בתוך מתחם או בניין גדולים יותר. לכל בעל דירה יש בעלות בלעדית על הדירה הספציפית שלו והוא חולק אזורים ושירותים משותפים עם שאר הבעלים בבית המשותף. כנראה שאם אתם גרים בדירה בבניין דירות, אתם גרים בבית משותף.
בעלי בתים משותפים אחראים לתחזוקת דירתם, בעוד ועד הבית יהיה אחראי לתחזוקת השטחים המשותפים כמו מעלית, מקלט וחללים חיצוניים. כדי לשמור על אורח חיים תקין, למרות המגורים המשותפים, ישנן הנחיות רבות שתפקידן להסדיר את הנושא של הרחבת אחת הדירות בבית משותף, כך שתגרם הפרעה מינימלית לשאר הדיירים בבית.
הרחבת דירה
לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין, יש לקבל אישור לביצוע כל הרחבה של הדירה הפרטית או שינוי ברכוש המשותף. המשמעות היא שלמרות שהדירה עשויה להיות רכוש פרטי, לא ניתן להרחיב אותה ללא האישורים המתאימים וההסכמה של שאר הדיירים בבניין.
הרחבת דירה בבית משותף אפשרית בתנאים מסוימים המפורטים בחוק המקרקעין, תנאים אלו כוללים אישור ובדיקה של הרשויות, וקבלת היתר בנייה אם נותרו זכויות בנייה בבניין. במקרים מסוימים, נסיבות חריגות עשויות לאפשר הרחבה מבלי להקפיד על אחוזי הבנייה המותרים. במקרים כאלה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין וקניין על מנת לוודא עמידה בכל דרישות החוק.
חשוב לציין כי על כל בעלי הדירות להסכים להרחבה בטרם תתקיים בבניין משותף. בעבר, 75% מהדיירים יכלו לאשר הרחבה, אך כעת, נדרשת הסכמה של כל הדיירים. הרחבת דירה ללא האישורים הנדרשים נחשבת כפעולת בנייה בלתי חוקית ועלולה להוביל לסכסוכים משפטיים עם שכנים. לכן, חיוני לוודא כי כל דרישות החוק מתקיימות וכי כל השכנים הסכימו להרחבה לפני שתמשיך.
סכסוכים בעקבות הרחבת דירה
הרחבת דירה יכולה לגרום לסכסוכים בין שכנים מסיבות רבות. כאמור, הרחבה של דירה כפופה לאישור שאר דיירי הבניין, אך מה קורה כאשר שכן עקשן מסרב לתת אישור? ישנם סעיפים בחוק שמנסים להתמודד עם בעיה כזו. כך לדוגמא, בעל דירה שהרחיב דירתו בעבר, יחשב כמי שמסכים לפעולת הרחבה דומה באותו בית.
בנוסף לכך, הרחבת דירה מלווה פעמים רבות ברעש או לכלוך. ההרחבה עשויה לגרום לטרדה גדולה לשכנים, שעלולים לקום מדי בוקר לצלילי מקדחות או מנופים, מה שעלול לגרור עוגמת נפש רבה. אם זה לא מספיק, פעמים רבות דייר בבית המשותף משתלט על שטחים משותפים שלא כדין, מה שמביא לסכסוכים בין השכנים. בניסיון לתת מענה לבעיות אלו ובעיות דומות נוספות, נוצר מנגנון הגשת התביעות למפקח על רישום המקרקעין.
מתי להגיש תביעות למפקח
סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, ולפי סעיף 72(א), למפקח סמכות ייחודית לדון במחלוקות הנדונות לפי חוק המקרקעין. ניתן להגיש למפקח רישום מקרקעין את המחלוקות הבאות:
- מחלוקות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף או התקנון המצוי בחוק המקרקעין (חל אוטומטית אלא אם הוסכם אחרת)
- מחלוקות בין בעלי דירות המהוות הסגת גבול לגבי הדירה או לגבי הרכוש המשותף
- מחלוקות הנוגעות לליקויים שנגרמו מדירה אחרת או מהרכוש המשותף
- מחלוקות בנוגע למתקנים המשותפים (כגון מעלית, מקלט משותף וכו')
- השתתפות בעלי הדירות בהוצאות המשותפות של הבית (ועד הבית)
- סכסוכים הנגרמים כתוצאה מהרחבת דירה
ניתן לראות שבמרבית הפעמים יהיה צורך להגיש את התביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין במקרה של הרחבת דירה.
סמכויות המפקח
ככלל, למפקח רישום המקרקעין סמכויות זהות לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. המפקח פועל כמעין "בית דין" המוסמך להכריע במחלוקות בין בעלי דירות, והחלטתו של מפקח שווה לפסק דין של בית משפט השלום. מרגע שהמפקח נותן החלטה הדבר יוצר "השתק", כלומר לא ניתן יהיה לתבוע שוב בעניין שהמפקח נתן עליו את דעתו.
כיצד להגיש תביעה
להגשת תביעה למפקח רישום המקרקעין יש להגיש את התביעה למשרד מפקח רישום המקרקעין בו נרשם הבית המשותף. ניתן להגיש תביעה במייל עד 30 עמודים. בקשה ארוכה יותר יש להגיש ידנית במשרד או בדואר רגיל. מומלץ להיוועץ בעורך דין טרם הגשת הבקשה, לצורך הגעה לתוצאות טובות אידאליות, ולחיסכון בזמן ועבודה יקרים.
לסיכום
סכסוכי שכנים נגרמים פעמים רבות מהרחבת דירה הגורמת למטרד והפרעה. לכן, יש לקבל אישור לפני כל הרחבה או שינוי ברכוש המשותף, ועל השכנים להסכים להרחבה טרם ביצועה. הרחבה ללא אישורים אינה חוקית ועלולה להוביל למחלוקות משפטיות. למפקח רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוכים הקשורים להרחבת דירה, הפועל כבית דין להכרעה במחלוקות בין בעלים.
מומלץ להיוועץ בעורך דין טרם הגשת תביעה למפקח על רישום מקרקעין בגין הרחבת דירה. למשרד עורכי דין שי סולטן נסיון עשיר בניהול הליכים מסוג זה. נשמח לעמוד לרשותכם ולענות על כל שאלה בנושא.
אחת הסיבות השכיחות לסכסוך שכנים היא הרחבת דירה והשפעותיה על שאר השכנים. זה יכול לגרום למחלוקות הקשורות לרעש, אבק והפרעה בחיי היומיום. כמו כן, עלולות להיווצר מחלוקות בנוגע לדרישות החוק לקבלת היתרים ולהסכמה של כל הדיירים בבניין, או להשתלטות על שטחים משותפים שלא כדין.
מומלץ לפתור מחלוקות הקשורות להרחבת דירה בדרכי שלום, אך ניתן לפנות לפתרונות משפטיים במידת הצורך. אחת הדרכים ליישוב סכסוכים היא פנייה למפקח רישום המקרקעין, שהוא בעל הסמכות לדון בתביעות הקשורות למחלוקות בבתים משותפים. המפקח יכול גם לשמש מעין "בית דין" המוסמך להכריע במחלוקות בין בעלי דירות.
בית משותף מתייחס למבנה, שהוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. בית משותף הוא השם המשפטי ל"בניין דירות". בתוך בית משותף, לכל בעל דירה יש בעלות אישית על דירה ספציפית בתוך מתחם או בניין גדולים יותר. לכל בעל דירה יש בעלות בלעדית על דירתו הספציפית והוא חולק שטחים ושירותים משותפים עם שאר הבעלים בבית המשותף.
לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין יש לקבל אישור לכל הרחבת הדירה הפרטית או שינוי ברכוש המשותף. הרחבת דירה בבית משותף אפשרית בתנאים מסוימים המפורטים בחוק המקרקעין, כגון אישור ובדיקה של הרשויות וקבלת היתר בניה במידה ונשארו זכויות בניה בבניין. על כל בעלי הדירות להסכים להרחבה בטרם תתקיים בבניין משותף.
