התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה רשאי לדרוש מועד הבית המשותף לבצע כל תיקון אשר בשל אי ביצועו ערך הדירה של התובע ירד. משמעות הדבר שישנה אחריות של ועד הבית כלפי נזילות באזורים המשותפים וכלפי נזילות בדירת אחד הדירים במידה ומקורם ברכוש המשותף. במאמר זה נרחיב לגבי מה לעשות כאשר ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות כדין.
נזקים בלתי הפיכים
נזילות בבניין מגורים עשויים לנבוע ממי גשמים או מצנרת מים ואינסטלציה. הרכוש המשותף עליו אחראי ועד הבית כולל את כל חלקי הבית המשותף מלבד הדירות לרבות גג המבנה, המקלט, חדר המדרגות והקירות החיצוניים. לכן איטום הגג וטיפול בצנרת חיצונית המשותפת לכלל דיירי הבניין הינה באחריות ועד הבית המשותף.
במקרה של נזילה במתקני הבית המשותף, ועד הבית נדרש לטפל בכך כאשר עלות התיקון חלה על כלל דיירי הבניין אלא אם מקור הנזק הינו באחת מדירות.
אסיפת דיירים
גם כאשר יש נזק בדירה ומקור הנזילה הוא ברכוש המשותף, יש לכנס אסיפה כללית של דיירי הבניין ולקבל החלטה עקרונית לגבי אופן הטיפול. ועד הבית צריך לייצור קשר עם בעל מקצוע שיטפל במקור הנזילה ולשלם על העבודה מקופת הרכוש המשותף. במידת הצורך יש לבצע גבייה מיוחדת עבור התיקון. על פי הפסיקה ועד הבית צריך לפתור את התקלה בתוך פרק זמן סביר.
המפקח על המקרקעין
כאשר ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות חשוב לפנות אליו באופן מתועד ולא בשיחה בלבד. במידה ועבר פרק זמן סביר והוא לא טיפל בנזילות, בעל הדירה רשאי להביא איש מקצוע מטעמו ולעדכן את הנציגות על כוונתו לעשות זאת. במצב כזה ניתן יהיה לדרוש את התשלום עבור התיקון מהוועד. אופציה אחרת היא לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיוציא צו עשה לוועד.
בדיקה מקצועית מקדימה
כאשר מקור הנזילה ברכוש המשותף או בדירת אחד הדיירים אינה ידועה יש להזמין איש מקצוע מוסכם לבדיקת המקור לנזילה. חשוב לעשות זאת בהסכמה עם הוועד ורק כאשר ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות ומסרב גם להשתתף בעלות הבדיקה להזמין אותו על חשבונכם.
חשוב שלא לבצע פעולות כמו הזמנת בודק או את התיקון לבדכם מכיוון שייתכן שהדבר ייחשב לנטילת אחריות לנזק. כאשר ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות יש לתעד אותם טרם התיקון על מנת שתוכלו גם לתבוע את הוועד בבית המשפט.
סיכום ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בפעולות שיש לבצע כאשר ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות ברכוש המשותף או כאלה בדירה פרטית אשר מקורם ברכוש המשותף. כפי שציינו, יש להודיע לוועד על הנזק ורק לאחר פרק זמן סביר לפנות למפחת על המקרקעין או לבצע את הבדיקה והתיקון עצמאית ולהגיש תביעה לבית המשפט.
הדבר צריך להיבחן בהתאם לרשום בתקנון הבית המשותף. כשאשר לא נכתב אחרת, התקנון המצוי קובע כי כל בעלי הדירות יישאו בהוצאות. עם זאת לא ניתן לעשות את התיקון באופן עצמאי ללא היוועצות ולחייב את כלל הדיירים. ועד הבית הוא שצריך לטפל בכך ורק כאשר ועד בית נמנע מלתקן את הנזילות הדייר רשאי לבצע את התיקון על דעת עצמו ולתבוע החזר.
בכל מקרה תחילה יש לפנות לנציגות הוועד ולדרוש את מעורבותה. כאשר אין היענות במידה והדבר סובל דיחוי, כלומר הנזילה אינה מתפשטת במהירות עדיף לפנות ללכת המפקח. רק כאשר הטיפול בנזילה אינו ניתן לדיחוי יש לבצע את התיקון עצמאית ולתבוע החזר לאחר מכן.
על מנת להבטיח עד כמה שניתן כי הוצאות התיקון יושתו לבסוף על ככל הדיירים יש להקפיד לשמור כל תיעוד רלוונטי ביחס לעצם הנזילה והאופן שבה היא תוקנה. יש לשמור את כל ההתכתבויות בינכם לבין נציג וועד הבית בדגש על סירובו לקחת אחריות על הנושא. חשוב להשוות מחירים ולבחור באיש מקצוע הוגן על מנת שההוצאות ייחשבו לסבירות בהתאם לנסיבות.
