עורך דין תביעות סכסוכי שכנים

עורך דין תביעות סכסוכי שכנים – התרבות הישראלית מלאה באזכורים של מוסד השכנות: החל משירים על השכנה שתולה כביסה ועל החיים שמעבר לקיר, עובר בסימבולים חברתיים וסרטים וכלה בספרות וספרים (כמו הספר האגדי דירה להשכיר), שעוסקים כולם במארג היחסים הרגיש שאנו, כחברים בחברה, מנהלים עם הסובבים אותנו שחולקים איתנו מרחב משותף, אך רחוקים מחיינו האישיים.

שיטת החיים הייחודית לבנייני המגורים המודרניים איננה חפה מצרות וטעויות, ויכולה להביא איתה פעמים רבות סכסוכים לא פשוטים, שיכולים להביא אותנו גם לבית המשפט, שם נדרש לעורך דין המומחה בתביעות בגין סכסוכי שכנים. במאמר זה תוכלו לקרוא על הסכסוכים השונים שיכולים להתעורר בין שכנים, ועל המצב המשפטי המסדיר אותם.

מהו בית משותף?

בית משותף הוא בית גדול שמכיל יחידות נפרדות ועצמאיות (דירות) באותו השטח, שהגרים בו חולקים את הבעלות עליו ביניהם ונדרשים לשתף פעולה במספר סוגיות בולטות, שיכולות כולן להבשיל לסכסוך משפטי.

האם הדירה שלי שייכת לרכוש המשותף?

למרות הבעלות המשותפת על הקרקע (שמתחלקת בין כל הדיירים בבניין), הבעלות על הדירות העצמאיות שנמצאות בתוך שטח הבניין איננה משותפת, והדירות מהוות נשוא נפרד לזכויות ועסקאות בסמכותו הבלעדית של בעל הדירה, שיכול לפעול ללא הסכמה משכניו במקרים רבים.

רוחב יריעת הפעולות המותרות על ידי הדייר יכול להשתנות בין בית לבית, וזאת משום שהמדינה מעדיפה לעודד שיתוף פעולה והידברות בין בעלי הדירות, שיקבעו לעצמם כיצד נכון להם לנהל את המערכת היחסים המשפטית ביניהם בתקנון שיקבע על ידם.

בתים משותפים שלא מתקיים עבורם תקנון ייחודי שנוסח על ידי בעלי הדירות כפופים לתקנון הכללי של הבתים המשותפים, שמצורף כנספח לחוק הקובע את הזכויות והבעלות במקרקעין.

למרות קביעה זו, בעלים של דירה לא רשאי לבצע בדירה אשר בבעלותו שינויים או תיקונים שפוגעים ברכוש המשותף (המרחבים המשותפים של הבניין), מסכנים את קיומו או משנים / עשויים לשנות את ערכו, אלא אם כן קיבל תחילה הסכמה מהאספה הכללית של כלל דיירי הבניין.

פסיקה של בית המשפט העליון קבעה ששינוי ייעודו של הבית (מבית מגורים למשרד, או לבית אירוח בסגנון Airbnb) אינו נחשב לשינוי לפי סעיף 2 לתקנון ברירת המחדל שקבוע בחוק.

מה כן שייך לרכוש המשותף?

באופן חוקי מוגדרים הבעלים בבתים משותפים כשותפים שחולקים את זכויותיהם על הקרקע עלייה הבניין המשותף בנוי, וכן לכאלו שחולקים את הבעלות על כל השטחים המשותפים בבניין (כמו חדר המדרגות, הגינה בחזית הבניין וכד') סעיף 5 לתקנון ברירת המחדל קובע שכל בעל דירה מחויב להשתתף בהוצאות הכרוכות בהחזקתו התקינה וניהולו של הבניין המשותף.

חלוקת התשלום נעשית לפי היחס בין שטח רצפת דירתו לשטח הרצפה של כל שאר הדירות בבניין המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף הספציפי. הגדרה זו מבססת באופן חוקי את חובתו של כל דייר בבניין לקחת חלק בהוצאות השותפות של תחזוקת הבניין, ופותחת פתח לתביעה משפטית כנגד כל דייר שלא ממלא אחר ההוראות הללו, כמו דייר שמסרב לשלם את תשלומי וועד הבית החודשיים.

באילו סוגים של תביעות נפוצות אנו מומחים?

תביעת שכן בעקבות שיפוצים

כפי שנכתב לעיל, לכל דייר בבניין יש זכות לשפץ את דירתו ככל העולה על רוחו, גם אם שיפות זה מהווה מטרד רעש עבור שכניו. למרות זאת, זכות זו לשפץ את הדירה איננה מקנה זכות לפגוע בדירות של הדיירים האחרים בבניין, ואיננה מקנה זכות לבצע פעולות בנייה מחוץ לשעות העבודה המותרת בחוק (שבע בבוקר עד שמונה בערב בימי חול, עד חמש בערב בימי שישי תוך איסור עבודה במהלך השבת).

אדם שמפר את ההוראות הללו יכול לחשוף את עצמו לתביעה משפטית, שיכולה לכלול פיצויים על כלל הנזקים שנגרמו לשטח המשותף או לדירות השכנות, יחד עם פיצוי על עוגמת הנפש הכרוכה בעבודה בשעות המנוחה.

תביעת שכן על מיקום גדר

שכנים רבים "שוכחים" את גבולות השטח שהוקצה להם בתכנון הבניין ומקימים גדר על שטחו של השכן, כך שגינתם "בולעת" חלקים מגינתו שלו. מעשה זה אינו חוקי, יכול להיחשב כהשגת גבול, ויכול גם להוות עוולה אזרחית שהגעתה בפני בית המשפט "תזכה" את העבריין בקנס, תשלום פיצויים ופינוי הגדר על חשבונו.

תביעת שכן על חנייה

בבניינים רבים מקצה קבלן הבניין שטח מוגדר לכל דירה שמהווה חנייה פרטית עבורה, או חנייה ציבורית לבניין כולו.

השתלטות על החנייה (בין אם פרטית ובין אם ציבורית) על ידי דייר שאינו זכאי לה איננה לגיטימית, ויכולה להוות גם היא בסיס לתביעה אזרחית, במיוחד אם ההשתלטות מלווה באיומים או נזק לרכוש, כמו במקרה של תביעה שהתרחשה בשנת 2008, בה שכן בבניין משותף "החליט" שחנייה מסוימת היא החנייה שלו, ולכן איים על כל השכנים שחנו בה במקומו.

תביעת שכן על אי תשלום וועד בית

כפי שנכתב לעיל, כל שכן בבית משותף מחויב בתשלום וועד בית לצורך תחזוקת הבניין לפי הסיכום בתקנון הבניין, שמהווה מסמך משפטי מחייב. אי תשלום וועד הבית לפי הכתוב בתקנון מהווה עילה לסכסוך משפטי, שיכול להוביל לתשלום סכומים גבוהים בהרבה מאלו הכרוכים בתשלומי וועד הבית, בשל הוצאות המשפט לשני הצדדים.

תביעת שכן בעקבות נזילה

פגיעה בביתו של אחר איננה מותרת בחוק הישראלי, ומהווה עילה לתביעה אזרחית בסכום הנזק שנוצר, יחד עם כיסוי ההוצאות המשפטיות של התובע ותשלום פיצויים על עוגמת הנפש שנוצרה בעקבות הנזילה (אם אכן יוכח שנוצרה כזו).

תביעה על סכסוך בנוגע לתמ"א 38

כפי שנכתב לעיל, ההחלטות בנוגע למרחבים המשותפים בבית המשותף נופלות על כלל דיירי הבית, שמהווים בעלים חלקיים בפועל של הקרקע עליו הבניין המשותף בנוי. החלטות אלו יכולות לכלול בתוכם גם החלטות על ביצוע פרויקט פינוי בינוי בבניין, שיכולות להוביל (ומובילות פעמים רבות) לסכסוכים מכוערים ביותר בין השכנים.

חוק המקרקעין מתעסק בסוגיה זו וקובע שפרויקט תמ"א הכולל הריסה של הבניין דורש הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין ש80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ולא ניתן לביצוע ללא השגת רוב זה.

הסמכות לדיון בסכסוכים מסוג זה נתונה למפקח על רישום המקרקעין ולא לביהמ"ש (לפי פסיקה של העליון שניתנה בשנת 2016), וזאת כאשר פעמים רבות מומלץ לנסות לפתור את הסכסוך בדרכי שלום ובאמצעות הליך גישור, ללא פנייה לערכאות שיפוטיות שלא יוכלו לתת מענה המחליף את הסכמתו של הדייר המסרב.

חשוב לציין! שימוש בכוח או/ו באיומים בכדי לשכנע דייר לתת את הסכמתו לפרויקט תמ"א 38 אינם חוקיים ויכולים להוביל לתביעה אזרחית ואף פלילית! אנו ממליצים בכל לשון של המלצה לדיירים המצויים בסכסוך מסוג זה לפנות לגורמי הסמכות המתאימים ולא לנסות לקחת את החוק לידיים שלהם, וזאת למרות התסכול והכעס שנסיבות כגון אלו יכולות לייצר.

אם לאחר קריאת מאמר זה נותרו לכם שאלות, או אם אתם או מי מיקיריכם מעוניין להגיש תביעה כנגד שכן על סכסוך הנוגע לבית המשותף, אתם מוזמנים לפנות אלינו ולקבל מאיתנו שירות אמין, יעיל ומקצועי.