מגורים בבתים משותפים הם אינם פשוטים, ולעיתים תכופות הם מצריכים מדייריהם קור רוח ואפילו פשרות לא מעטות. ישנם מקרים בהם סכסוך שכנים מחמיר ואין מנוס מהגשת תביעה על מנת להגן על נכסיכם וזכויותיכם. כל בעל דירה ודייר בבית משותף צריך לדעת מהם זכויותיו בסכסוך שכנים, כיצד מגישים תביעה ואיך עורך דין יוכל לסייע לכם. כל הפרטים במאמר
סכסוך שכנים בבתים משותפים
בחיים המודרניים, כמעט כל אדם – בין אם הוא שוכר או בעל הדירה – מתגורר בבניין. כאשר בניין כולל שתי דירות ומעלה, אשר כל אחת מהן בבעלות אדם אחר, הבניין נחשב כבית משותף וחל עליו חוק בתים משותפים. חוק זה נועד להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ודיירים מטעמם במסגרת הבית משותף, לרבות חובותיהם וזכויותיהם.היות וברוב המקרים אדם אינו בוחר את בעל הדירה השכנה או את שכניו, סכסוכי שכנים הם מחזה נפוץ.
הם יכולים לפרוץ כתוצאה מאירוע פשוט כמו תלונה על שכן שמעשן בחצר הבניין או נזילה פשוטה שממוקמת באחת הדירות ומפריעה לשכנים, אך קיימים גם סכסוכי שכנים רציניים יותר כתוצאה מהסגת גבול של ממש או סירוב לשאת בהוצאות הבניין. כאשר סכסוך שכנים עובר את גבול הטעם הטוב ואינו ניתן לפשרה במסגרת חוץ משפטית, ייתכן כי האפשרות הטובה ביותר היא הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים.
הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים
המפקח על בתים משותפים הוא גוף שיפוטי אשר מהווה הסמכות העיקרית לטיפול בכל הסוגיות הנובעות מהפעלת בית משותף, לרבות סכסוכי שכנים. למעשה, הוא מחזיק בסמכויות דומות מאוד לאלו של בתי המשפט – הוא יכול להטיל סנקציות, לפסוק פיצויים, להכריע בסכסוכים ולכתוב פסק דין. עם זאת, ישנם מספר תחומים בהם מוטב להגיש תביעה לבית משפט שלום ולא למפקח על בתים משותפים.
אם אינכם בטוחים אם המפקח על בתים משותפים הוא הסמכות המתאימה, היוועצו עם עורך דין המתמחה בסכסוך שכנים והגשת תביעה למפקח על בתים משותפים.
סמכויותיו של המפקח על בתים משותפים
ניתן לחלק את סמכויותיו של המפקח על בתים משותפים לסמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות.
סמכויותיו המנהליות
סמכויותיו המנהליות של המפקח על בתים משותפים נתונות לו בלבד –
- הכרעה בהתנגדות לתיקונים בבתים משותפים.
- פיקוח על לשכות בטאבו (לשכות רישום המקרקעין).
- רישום בתים משותפים בפנקס.
- רישום תקנונים מוסכמים בבתים משותפים.
- מינוי נציגים בשכר לבית המשותף., על מנת שישמשו כוועד הבית.
סמכויות שיפוטיות
- הכרעה בסכסוכי שכנים הנוגעים להסגת גבול מצד דיירים בבניין או בעלי דירות. סמכות זו נתונה גם לבית משפט שלום.
- מתן צווי ביניים, כמו צו עשה \ אל תעשה, צו עיקול וצו מניעה. גם סמכות זו נתונה גם לבית משפט שלום.
- הכרעה בסכסוכי שכנים הנוגעים לאחזקה והתקנה של מתקנים משותפים, כמו מעלית, תשתית גז, בריכה, הסקה ועוד.
- הכרעה בסכסוך שכנים הנוגע למחלוקת בגין הנגשת השטח המשותף בבית המשותף.
- הכרעה בסכסוכי שכנים הנוגעים להרחבת דירה אחת או יותר בבניין.
- הכרעה בסכסוכי שכנים הנוגעים לחיזוק תשתיות הבית באמצעות תוכנית תמ"א 38.
- הכרעה בסכסוכי שכנים הנוגעים לנוסחו תקנון הבית המשותף.
- הכרעה בסכסוכי שכנים הנוגעים להשתתפות כספית בהוצאות הבית.
- הכרעה בתביעה הנוגעת לבית משותף שנהרס.
כאמור, חלק מהסמכויות נתונות למפקח על בתים משותפים בלבד וחלקן נתונות גם לבית משפט שלום. ודאו כי אתם מתייעצים עם עורך דין המתמחה בבתים משותפים טרם הגשת תביעה על מנת להבטיח כי אתם מגישים תביעה לגוף אשר ישרת את האינטרסים שלכם באופן הטוב ביותר.
כיצד ניתן להגיש תביעה בגין סכסוך שכנים?
על מנת להיות זכאי להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים, על התובע להיות אחד מהאנשים הבאים. אחרת, אין לו הרשאה להגיש תביעה –
- בעלי דירות בבית משותף, או
- מחזיקים בדירה מטעמם של בעלי דירות בבית משותף, או
- חוכרים לדורות בבית המשותף או חוכרי משנה לתקופה של 25 שנים ויותר, או
- נציגות הבית המשותף (אשר רובנו מכירים כוועד בית).
הליך הגשת התביעההתובע צריך להגיש כתב תביעה ללשכת המפקח, אשר מודפס על צדו האחד בלבד של הגיליון ולהיות חתום בידי התובע או נציגות הבית המשותף. יש להגיש שני עותקים מכתב התביעה למפקח על בתים משותפים ועותק נוסף עבור כל אחד מהנתבעים. תוכן כתב התביעה
- פרטיו האישיים של התובע.
- פרטיו האישיים של הנתבע.
- פרטיו המלאים של הבית המשותף (כתובת, מספר חלקה, מספר גוש, מספר המבנים שהוא כולל, מספר הדירות בכל מבנה ומספר הכניסות הכולל).
- תיאור האירועים והעובדות הרלוונטיים לטיעונו של התובע.
- נימוקיו המשפטיים של התובע.
- קבלות ואסמכתאות אם התביעה כוללת תביעה לפיצויים כספיים.
- פירוט הסעד המבוקש.
- תקנון הבית המשותף.
- ייפוי כוח לעורך דינו של התובע, במידה שהוא מיוצג.
יש להגיש את כתב התביעה ללשכתו של המפקח על בתים משותפים אשר נמצאת באותו במחוז של הבית המשותף הרלוונטי, בהתאם לרשום בטאבו. כדי להגן על עצמו, הנתבע יגיש כתב הגנה תוך שישים ימים מהמועד בו הומצא לו כתב התביעה. עליו לפרט את פרטיו המלאים ולהתייחס לנאמר בכתב התביעה. כל עוד אינו מכחיש עובדה מסוימת שנמצאת בכתב התביעה, היא תיחשב כעובדה שהודה בה.
ליווי משפטי לסכסוך שכנים והגשת תביעה
על אף שהגשת תביעה אצל המפקח על בתים משותפים אינה נתפסת כמורכבת כמו תביעה משפטית רגילה, חשוב להבין שיש לה השלכות חשובות וכל טעות בכתב התביעה עשויה לפגוע בכם קשות. זכרו כי מה שמונח על כף המאזניים זה הנכס שלכם והזכויות בו. אם תפסידו בפסק הדין, ייתכן שתפסידו כסף רב בשל צורך לתקן מפגע של בעל דירה אחר או בשל דרישה לפיצויים.
לכן, מומלץ בחום כי לאורך כל התהליך תיעזרו בעורך דין המתמחה בבתים משותפים. עורך דין יוכל להבטיח כי יש לכם עילה משפטית כשרה וכי אינכם מבזבזים את זמנכם וכספכם לשווא. כמו כן, כשאתם נעזרים בעורך דין, אתם מבטיחים כי אתם עושים כל שביכולתכם על מנת לנצח בסכסוך ושאתם מגנים באופן המקסימלי עליכם ועל נכסכם.
אם תרצו, עורך דין יוכל לסייע לכם לבחור אפיק אלטרנטיבי במקום תביעה, כמו מציאת פשרה בין הצדדים או אפילו גישור. הדבר החשוב ביותר הוא שתיעזרו בעורך דין מיומן כך שלא תמצאו את עצמכם מפסידים סכומי כסף גבוהים סביב סכסוך שכנים טיפשי.
אתם או אחד מיקיריכם מתמודד עם סכסוך שכנים? משרד עורך הדין שי סולטן מזמין אתכם ליצור קשר בהקדם האפשרי על מנת שנוכל לעשות את כל המאמצים הנדרשים על מנת להגן על הנכס שלכם ועל הזכויות שלכם. למשרדנו הצלחות רבות בתחום ונשמח לעמוד לשירותכם לאורך כל התהליך.
- סכסוך שכנים הגשת תביעה
