סכסוכים נפוצים בין בעלי דירות בבית משותף

סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף הם דבר די נפוץ. ככלל מומלץ להגיע להבנות בסכסוכים כאלה בדרכי שלום. אולם כאשר אין אפשרות כזו, ניתן לבחור במספר פתרונות משפטיים כדי לפתור את הסכסוך. אחת הדרכים האלו, היא פנייה למפקח על רישום מקרקעין, שהוא בעל הסמכות לדון בבתים משותפים. נקלעתם לסכסוך עם השכנים ואתם בודקים מה האפשרויות העומדות בפניכם? המדריך הבא הוא בשבילכם.

מה הסטטיסטיקה מספרת?

סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף הם תופעה שכיחה שגורמת למטרד רב ולהפרעה בחיי היום-יום, ניתן לקרוא בהרחבה על מקרים נפוצים של סכסוכי שכנים. כאשר לא ניתן לפתור את הסכסוכים באופן עצמאי, לפעמים נוצר הצורך לפנות לערכאות משפטיות לצורך פתרון הסכסוך. שלושת הפורומים העיקריים לצורך פתרון סכסוכים בין שכנים הם בתי המשפט לתביעות קטנות, בתי המשפט הרגילים, או הגשת תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין, זאת בהתאם לאופי התביעה.

מה הפורום הנאות להגשת התביעה

סמכות המפקח על רישום מקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, ולפי סעיף 72(א) מקנה למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שנידונים לפי חוק המקרקעין. בנוסף לכך, קבע בית המשפט העליון כי הסמכות של המפקח בעניינים שבסמכותו היא ייחודית (ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ואח'). חריג לכך ניתן למצוא בסעיף 72(ב), שמאפשר לתובע לבחור האם לבחור להגיש את התביעה למפקח על רישום מקרקעין או לבית משפט השלום בעניינים של הסגת גבול לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף.

במילים פשוטות – אם הסכסוך שלכם נופל תחת אחת הקטגוריות שיוצגו להלן, יש להגיש את התביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין.

באילו מקרים התביעה תוגש למפקח על רישום מקרקעין

רשימת המקרים המפורטת נמצאת באתר המפקח על רישום המקרקעין, וכוללת:

• סכסוכים לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף, או התקנון שנמצא בחוק המקרקעין (וחל באופן אוטומטי, אלא אם הוסכם אחרת)
• סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול לגבי הדירה או לגבי הרכוש המשותף (לגבי סכסוכים אלו ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין, וגם לבית משפט השלום)
• סכסוכים הנוגעים לליקויים שנגרמים מדירה אחרת או מהרכוש המשותף
• סכסוכים לגבי המתקנים המשותפים (למשל מעלית, מקלט משותף וכו')
• השתתפות בעלי הדירות בהוצאות השותפות של הבית (ועד בית)
• סכסוכים הנגרמים מהרחבת דירה

האם עליי להגיש את תביעתי למפקח לרישום מקרקעין

לפעמים השפה המשפטית אינה ברורה, ולכן נשתמש במספר דוגמאות נפוצות כדי להבין מה המקרים שחוסים תחת סמכות המפקח:

• אחד השכנים מסרב לשלם את תשלומי ועד הבית, כך שהנטל נופל בצורה לא שוויונית על שאר הדיירים – ניתן לראות שהתביעה בסמכות המפקח, שכן מדובר בתביעת "השתתפות בעלי הדירות בהוצאות השותפות של הבית".
• אחד השכנים משתמש בחנייה שלי – גם כאן התביעה בסמכות המפקח, שכן היא נופלת תחת "הסגת גבול לגבי הדירה".
• יש נזילה מהדירה של השכן שמגיעה לדירה שלי, והשכן לא מסכים לטפל בה – התביעה בסמכות המקפח, שכן נופלת תחת "סכסוכים הנוגעים לליקויים שנגרמים מדירה אחרת".

ניתן לראות שרוב הסכסוכים הנפוצים נמצאים בסמכות המפקח על רישום מקרקעין. לכן, חשוב להכיר לעומק את אופן ניהול ההליך מול המפקח.

מהן סמכויות המפקח על רישום מקרקעין

ככלל, למפקח על רישום מקרקעין אותן סמכויות כשל שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. מכאן, שהמפקח פועל כמעין "בית דין" הכשר להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות, והחלטתו של מפקח דינה כפסק דין של בית משפט השלום.

חשוב להבהיר! בכוחה של החלטת מפקח ליצור "השתק", כך שלא ניתן יהיה לתבוע פעם נוספת בעניין שעליו נתן המפקח את דעתו. לכן, חשוב להגיש את התביעה בפני המפקח בכובד ראש, ומומלץ להיוועץ עם גורם משפטי מקצועי בעל ניסיון.

כיצד מגישים תביעה למפקח על רישום מקרקעין

את התביעה יש להגיש ללשכת המפקח על רישום מקרקעין בה רשום הבית המשותף. ניתן להגיש בקשה עד 30 עמודים באמצעות דואר אלקטרוני. בקשה ארוכה יותר יש להגיש באופן ידני בלשכה, או באמצעות דואר רגיל.

כדי להגיש את התביעה יש לשלם אגרה הזהה לאגרה שיש לשלם עבור תובענה אזרחית בבית משפט השלום. תביעה צריכה לכלול מספר רב של מסמכים, שאת רשימתם ניתן למצוא באתר המפקח על רישום מקרקעין, תחת "מסמכים נדרשים".

האם כדאי להגיש את התביעה בצורה עצמאית או להיוועץ בגורם משפטי

ראשית ראוי להבהיר שניתן להגיש את התביעה בצורה עצמאית, ואין כל חובה להיוועץ בגורם משפטי. אולם, גורם שיש לו ניסיון ומקצועיות בהתנהלות מול המפקח לרישום מקרקעין בפרט, ובניהול הליך משפטי בכלל, יכול לקצר את משך ההליך ולהביא לתוצאות טובות בצורה משמעותית. למשרד עורכי דין שי סולטן ניסיון רב בניהול הליכים של סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, ונשמח לעמוד לרשותכם להתייעצות בנוגע לאופן ניהול ההליך שלכם.

לסיכום

כאשר יש מחלוקת בין בעלי דירות בבניין משותף, רצוי לנסות להגיע להסכמה בטרם נקיטת הליכים משפטיים. עם זאת, כאשר לא ניתן להגיע להסכמה, ישנם מספר פתרונות משפטיים זמינים.

אפשרות אחת היא לפנות למפקח רישום המקרקעין בעל הסמכות לדון בבתים משותפים. על פי חוק המקרקעין, למפקח יש סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שבתחום שיפוטו, שיכולים לכלול מחלוקות הנוגעות למתקנים משותפים, השתתפות בהוצאות משותפות והרחבת דירה. למפקח סמכויות זהות לשופט בית משפט שלום והוא מוסמך לקבל החלטה בעלת משקל של פסק דין. 

אמנם אין חובה להתייעץ עם גורם משפטי בעת הגשת התביעה, אך פעולה זו יכולה לסייע לקיצור משך ההליך ולהשגת תוצאות טובות.