סכסוכים בין שכנים הם לא דבר נעים, אף פעם. ועדיין, כשזה קורה, צריך לדעת איך להתמודד עם זה. אז איפה מתבררות תביעות סכסוכים בין בעלי דירות? מה קורה כשמדובר בסכסוך בעילת הסגת גבול? האם בכלל צריך עורך דין במקרה כזה? כל הפרטים במאמר שלפניכם.
בכל הנוגע לתביעות ביטוח נזקי רכוש, שריפות, נזילות בבניין דירות ובתי עסק,
משרדנו מעניק לכם את האפשרות לחלק את ההוצאות המשפטיות למספר תשלומים נוחים,
ובמקרים מסוימים (על פי שיקול דעת המשרד ובחינת התיק) אף ניתן לעבוד בשיטת אחוזים המבוססת על הצלחת התביעה.
לפרטים נוספים צרו עימנו קשר היום:
בית משותף – הגדרה
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע ש: "בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". כלומר, נדרשות שתהיינה שתי דירות בבית, וכמובן, הרישום בפנקס. בנוסף לכך, נדרש שלכל בעל דירה תהיה בעלות נפרדת, ורכוש נפרד, ומצד שני גם רכוש משותף, כמו הגג, חדר המדרגות, והמרתף המשותף.
הבית מנוהל על ידי אסיפה כללית, שממנה בין השאר גם ועד בית, וכלל הדיירים נדרשים לעמוד בתנאי התקנון שנקבע לבית.
תביעה בין שכנים על הסגת גבול – המקור בחוק
אחרי שהבנו מה זה בדיוק בית משותף, צריך להבין איפה המקור בחוק לסכסוכים במקרים של הסגת גבול, ולמי הסמכות לדון בתביעות בעניין. אם כך, סעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין קובע כי: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח".
שימו לב שיש פה דיוק חשוב, בעצם יש פה סמכות שיפוט מקבילה בין שתי ערכות, שהרי התובע יכול להביא את התביעה גם בפני המפקח, אבל גם בפני בית משפט מוסמך. בכל מקרה, גם סעיף זה, מאפשר למסור סכסוכים להכרעת בורר, אם רוצים כיוון שונה מכיוון תיק "רגיל".
סמכותו הייחודית של המפקח
ניתן לראות שלמפקח על הבתים המשותפים יש בעצם סמכות לדיון בהרבה מאוד נושאים, החל ממחלוקות בין השכנים עצמם בבית המשותף, ועד סכסוכים הקשורים לגורם שלישי. הוא יכול לדון גם בדיני תכנון ובנייה, אך מאידך יש לו סמכות גם בתחום הקנייני.
סמכות המפקח לעניין סכסוך קנייני
בהקשר של סכסוך בדבר הסגת גבול, בית המשפט התייחס לשאלה האם למפקח יש סמכות גם בסכסוכים קניינים, והתייחס לכך בע"א 3700/15 רוט נ' עגנון: "אם כן, למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות.
משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה.
איזה סוגי סכסוכים יש?
ישנם מספר סכסוכי שכנים אפשריים. כשאנשים קרובים אחד לשני, וכשיש אינטרסים שחלקם מנוגדים, וחלקם תואמים, לא מופרך בכלל שיהיו גם סכסוכים, אז מה הם הסכסוכים הקבועים:
- סירוב השתתפות בהוצאות – אם מישהו מבני הבית מסרב להשתתף בהוצאות המוטלות על כולם. זה יכול להיות סירוב להשתתפות בתחזוקת רכוש משותף, או בהוצאה חד פעמית כלשהי, תיקון של משהו.
- הרחבת השטח – כבר קרו מקרים שבעל דירה הרחיב את שטח המחסן לשטח הציבורי, באותה מידה גם יכול להרחיב את שטח החנייה הפרטית שלו גם לעבר החניה הציבורית.
- סכסוך סביב בעל חיים – אנשים רבים מביאים בעל חיים, ואז מבינים שגם צריך לדאוג להם, ואת זה הם לא תמיד עושים כמו שצריך.
הסגת גבול
הסגת גבול מוגדרת בחוק הנזיקין, אך לפני ההגדרה החוקית, צריך לדעת שמדובר בעצם בכניסה, או יכול להיות גם שהייה במקום ללא הרשאה. כמובן שהמקום הוא לא מקום פרטי אלא ציבורי.
סעיף 20 לפקודת הנזיקין מפרט מה היא הפרת גבול במקרקעין, "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון". סעיף אחד לאחר מכן, מפרט המחוקק כי הראיה היא על הנתבע שצריך להוכיח שהמעשה שמייחסים לא נכון, או אינו לפי חוק.
היתרון בהגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים
מכיוון שבמקרה של הסגת גבול, ניתן לפנות גם לבית משפט שלום, וגם למפקח על הבתים המשותפים, עולה השאלה אל מי כדאי לפנות? היתרון הגדול בהגשה דווקא למפקח הוא שההליך כנראה זול בהרבה וקצר יותר. מצד שני, למפקח אין יכולת לדון גם בתיקים שיש בהם עילה נזיקית, ולכן אולי כן כדאי לפנות לבית משפט שלום. יש לציין, שבמפורש המחוקק קבע שאין חובה להגיש תביעה כלפי המפקח במצב כזה.
המקרים הנפוצים של הסגת גבול
בדרך כלל יש מקרים נפוצים בהסגת גבול על ידי שכנים. כשהנזק המוכר והידוע הוא השתלטות על חניה פרטית או מחסן. הסגת גבול יכולה להיות גם בפלישה לשטח פרטי, אך גם בהשתלטות על שביל הגישה או כל נכס משותף, שחיוני לשאר בעלי הדירות בבניין.
עלויות הליך התביעה בעילת הסגת גבול
בסוף, גם אם אתם מגישים את התביעה דרך בית משפט שלום, וגם אם דרך המפקח, תצטרכו לשלם אגרה ושכר טרחה. שכר הטרחה כמובן אינו ידוע, ותצטרכו לברר מה סדר גודל העלויות של שכר טרחה בנסיבות מקרה מעין אלה. בדרך כלל זה יעמוד סביב 15-20 אלף ₪. בנוגע לאגרה, גם לגבי זה אפשר לבדוק באתר בית המשפט, שם מופיעים המחירים המעודכנים ביותר.
אחת הסיבות שמצדיקה התייעצות עם עורך דין בשלב יחסית ראשוני החקירה היא העלויות הגבוהות של המשך ההליך, יכול להיות שעורך דין יגיד לכם שעדיף לכם לוותר, או לחילופין, יגיד לכם להגיש לבית משפט שלום, ולא למפקח, משלל סיבות.
אם רצונכם בעיקר להוכיח שנגרם לכם נזק כספי, עדיף לכם להגיש לבית המשפט ולא למפקח, משום שהמפקח לא מתעסק בדיני הנזיקין. שימו לב שבמקרה כזה, תצטרכו לצלם את הנזק שהיא מספרת עליו. ברגע שאתם מבינים שמישהו מסיג גבול בדירה ששייכת אליכם, פנו לבית משפט, וכמובן השלמנו מסמכים תוך כדי, והקליטו כל דבר שיכול להיות קשור.
אם אתם טוענים להסגת גבול, תצטרכו להוכיח קודם כל שאתם אכן הבעלים של השטח, לגביו נטען שמסיג הגבול נכנס אליו. יש להציג בפני בית המשפט כמה שיותר תעודים של מסיג הגבול בתוך השטח הפרטי.
התשובה היא שלא חייבים להגיש תביעה כנגד מסיג הגבול. אפשר באמת לשלוח מכתב התראה לפני נקיטת הליכים. יש לציין כי יכול להיות, גם אם זה נשמע קיצוני, שאותו מסיג גבול יקבל את המכתב ויעזוב את השטח.
מדובר על תביעה על הסגת גבול, ואם רוצים להוכיח נזק, היא כנראה תתנהל בפני בית משפט. זו בדיוק הסיבה שצריך עורך דין בהליך. השאלה היא איך מוצאים את עורך הדין המתאים ביותר? אם תתייעצו עם משפחה וחברים, סיכוי טוב שתקבלו הרבה שמות. אתם צריכים לדעת לסנן אותם ולמצוא את עורך הדין המקצועי ובעל הניסיון הרב ביותר.
