תמיד כשמדברים על תמ"א 28, עולה השאלה, אולי המובנת מאליה, האם הדיירים אכן הביעו את הסכמתם. מה עושים במקרה שיש סכסוכי שכנים בעקבות התכנית? איך מתמודדים איתם? ובאופן כללי? איך צריך לנהוג במקרים כאלה? כל הפרטים, ולמה צריך עורך דין במקרה כזה, במאמר שלפניכם.
בכל הנוגע לתביעות ביטוח נזקי רכוש, שריפות, נזילות בבניין דירות ובתי עסק,
משרדנו מעניק לכם את האפשרות לחלק את ההוצאות המשפטיות למספר תשלומים נוחים,
ובמקרים מסוימים (על פי שיקול דעת המשרד ובחינת התיק) אף ניתן לעבוד בשיטת אחוזים המבוססת על הצלחת התביעה.
לפרטים נוספים צרו עימנו קשר היום:
תמ"א 38 – קצת רקע בסיסי
בטח שמעתם את המושג הזה לא מעט פעמים, והתביישתם לשאול. אז לפני שמדברים על סכסוכי שכנים בעקבות תמ"א 38, כדאי לדעת מה היא, מה מבטאים ראשי התיבות, ובאופן כללי, קצת רקע כללי לגבי העניין. מת"א – ראשי תיבות של "תכנית מתאר ארצית". כלומר, כל שנה, יש גוף מטעם הממשלה, מנהל התכנון, שמפרסם את התכניות מתאר הארציות שקשורות לתכניות הבניה הארציות במדינת ישראל.
מה מיוחד בתכניות אלה? הן משלבות גם מחשבה ורקע לטווח ארוך, ומצד שני, קוראות ומנחות לפעילות מידית בטווח הקצר. כל תכנית כזאת, ארצית, מקבלת מספר. אז מה יוצא מכאן? כל תכנית מתאר ארצית כזו כבר קיבלה מספר, ויש סוגים שונים של תכניות, כמו למשל תמ"א 36 שמסדירה את מתקני השידור הסלולאריים בישראל, ועוד תכניות שונות.
המענה של תמ"א 38
בעצם, כל תכנית כזו, כנראה נותנת מענה לצורך מסוים. כשתמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. לאחר מספר רעידות ברחבי העולם, הממשלה הקימה ועדה בשנת 1999 לטובת היערכות המשק כולו לרעידות אדמה. הוועדה יזמה תכנית מתאר, לכל הארץ, שתפקידה בעצם, לתת מענה לכלל המבנים הישנים הקיימים בארץ, שלא יעמדו ברעידת אדמה כלל שתתרחש אחת כזאת.
התכנית אושרה בשנת 2005 בחודש אפריל. במסגרת התכנית, נקבעו הנחיות שמגדירות איך מקבלים היתר בניה לפי התכנית, וגם, כמו בכל תכנית, ניתנו תמריצים, וזאת כדי לחזק את בעלי המבנים, שילכו ויבצעו את השינוי בבתים שלהם.
תמ"א 38 היא אינה תקן בניה
רבים חושבים שהתכנית היא בעצם תקן בנייה. מדובר בטעות, התכנית פשוט מגדירה מספר תמריצים כלכליים, הכוללים זכויות בנייה חדשות, וזאת כדי לעודד כאמור, את בעלי המבנים לשנות את המבנים שלהם. התכנית גם מנחה את הרשויות המקומיות השונות, כיצד להתעסק עם בקשות מכוח התכנית.
בעצם, תמ"א 38 קובעת בין השאר, שכלל הבניינים שהיתר בנייה לבנייתם הוצא לפני 1 בינואר 1980, זקוקים לסוג של חידוש, וזאת כדי שעמדו בתקן, שלא היה קיים לפני כן.
הסיפור האמתי של תמ"א 28
כל הסיפור של התמריצים הכלכליים או כדי למנוע את הצורך של המדינה עצמה לחזק את המבנים מה שיעלה לה הון. מה שבעצם מתרחש בשטח, היא שהדיירים מתקשרים עם יזם כלשהו, שרוכש את זכויות הבנייה בגג. הוא בעצם בונה דירות לדשות, ובתמורה מעניק לדיירי הבניין מספר תמורות, ביניהם חיזוק הבניין לפי התקן המבוקש, תקן 413 בסוף, אם ליזם כדאי, הוא יחזק את הבניין, ואם לא, כנראה שלא.
הקשר של השכנים לתמ"א 38
לפי חוק המקרקעין, סף ההסכמה כדי להוציא לפועל פרויקט לפי התכנית הוא הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין, וזאת אם שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם. בנוסף, אם מדובר בפרויקט שקשור בהריסה ובנייה, צריך הסכמה של 80% מבעלי הדירות שבבניין, וזאת אם ארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.
חוק המקרקעין לעניין ההסכמה
וכך קובע חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בסעיף 5(א): " ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף,
לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו". כלומר, בכל מקרה, לכל בעל דירה עומדת זכות לטעון את טענותיו ביחס לעסקה.
התנגדות בעלי דירות
במקרים רבים, ישנם שכנים ודיירים המתגוררים בבניין, ויש להם בו דירות שמתנגדים לביצוע התוכנית, אם זה בגלל נכות, או מגבלה כלשהי, שאינה מאפשרת להם לפנות את דירתם, ואם זה בגלל טענות אחרות. אם אין רוב, כפי שנאמר לעיל, אי אפשר לקדם את התכנית ולבצע את חיזוק הבניין.
אלא אם תוגש תביעה למפקח על הבתים המשותפים, במסגרת סכסוך שכנים, ומפקח זה יכול לדחות או לאשר בקשות מעין אלה. המסקנה בכל מקרה מכל האמור היא, שחייבים את הסכמת הדיירים כדי לקדם את התכנית.
הבעיה של השכנים
אם כדי לקדם תכנית צריך כזה רוב, מן הסתם יפרצו לא מעט סכסוכים. שימו לב, שאין מדובר על כעס ובלגן בין בעלי הדירות בבניין, אלאל לעיתים גם יש מעורבות של היזם, לו יש אינטרסים לקדם את הפרויקט כמובן.
היזם יפעיל לחצים על המשפחות והדיירים שמתנגדים, והמרחק בין כל זה לסכסוך בין בעלי הדירות בבניין, לבין בעלי דירות אחרים, שמסיבה כלשהי אינם מעוניינים בהריסת הבית ובניה מחדש, אינו כל כך גבוה, ולכן סכסוכים בנושא טעון מעין זה, אינם מחזה נדיר. חשוב לציין גם שאם מדובר בבניין מעוד קטן, לכל בעל דירה יש משקל גבוה יותר.
ולכן, לעיתים בגלל התנגדות של שניים או שלושה דיירים, יכולה להתעכב תכנית שלמה. השאלה הגדולה היא מה עושים במקרה מעין זה.
כפי שכבר הזכרנו, כל סכסוך שנוגע לבתים שרשומים כבתים משותפים, נדונים אצל המפקח על המקרקעין. כלומר, אם יש דייר סרבן כלשהו, הדיירים האחרים יכולים להגיש תביעה למפקח. המפקח יצטרך להחליט האם סרבנותו של הדייר אכן מוצדקת או לא.
נראה אם גן שהתשובה היא שלא. המפקח דין בתביעות ממש כמו בית משפט, כלומר, רק אחרי שהוגשה תביעה כדין, ושולמה האגרה, ידון בדבר בית המשפט. יש לציין שהמפקח לא יכול לייעץ, ייעוץ שלפעמים במקרה כזה הוא קריטי, משום שהוא זה שמנהל אחר כך את הדיון, ולכן הוא יכול להיות מודע לפרטים רק עד גבול מסוים.
לפני הכל, ברור שכדי להתקדם עם הליכי תמ"א 38, כל דייר או חבורת דיירים בבית משותף, צריכים להתאגד ביחד ולשכור עורך דין שמבין בכל תחום הנדל"ן. מדובר בחוקים מסובכים, שדורשים רצינות, ניסיון, ומקצועיות, ואדם שאינו עורך דין, שהתנסה בתביעות מעין אלה, לא יוכל להגיש לבד תביעה למפקח על המקרקעין.
בחירת עורך דין היא מלאכת מחשבת, וכשאתם בוחרים את עורך הדין, התייעצו עם האנשים הנכונים, אם זה חברים ואם זה בני משפחה. והכי חשוב, בדקו שיש לעורך הדין ניסיון, ושהוא מקצועי בתחום עליו העניין, כלומר ענייני נדל"ן ותמ"א 38.
