בתים משותפים, או בשמם היותר ידוע, בניינים, הם מקור לסכסוכים בלתי פוסקים לגבי הדרך שבה נכון לנהל את הנכס המשותף. כדי להתמודד עם קושי זה יש בבתים משותפים רבים "ועד בית" – נציגות לבית המשותף. פתרון זה לא תמיד עובד וועד הבית לא תמיד מייצג את כל מי שגר בבניין, ולכן לעיתים יש צורך בתביעה כנגד נציגות בית משותף.
מהו בית משותף?
ס' 52 לחוק המקרקעין מגדיר את המושג "בית משותף" ככל בית שיש בו שתי דירות או יותר, ונרשם בפנקס הבתים המשותפים. בניין, למשל, יהיה תמיד בית משותף.
למה יש להגדרה הזאת משמעות משפטית?
להגדרת המושג "בית משותף" יש משמעות משפטית מכרעת מפני שהמשמעות של המושג בפועל היא שיש מספר אנשים שחולקים בעלות על חלקת שטח מסוימת – ובכך חולקים גם את הזכויות והחובות שנובעים מהבעלות. תביעה כנגד נציגות בית משותף, למשל, תהיה בדר"כ מימוש של זכות שנובעת מחלוקת השטח.
זה אומר שהדירה שלי שייכת למישהו אחר?
הבעלות על דירה/בית בתוך בית משותף היא בעלות בלעדית – כאשר רק בעל הדירה יכול לבחור מה לעשות עם שטח הדירה ויחסית חופשי לעשות בה כשלו (מלבד הגבלות מינימליות יחסית).
הבעלות המשותפת בבתים משותפים היא על כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים שרשומים כדירות (כמו המסדרון, הגינה המשותפת, חדר המדרגות, המעלית ועוד). תביעה נגד נציגי הבית המשותף תהיה קשורה להיבטים הללו, או להיקף הזכות של האדם על דירתו הפרטית.
מהי נציגות הבית המשותף?
כפי שכולנו יודעים – בעלות משותפת על נכס היא עניין שיכול לגרום להרבה חוסר הסכמה ומריבות, כמו המריבה אם להתקין או לא להתקין מעלית, אם לשכור מנקה לחדר המדרגות, אם לעשות תמ"א בבניין ועוד.
בכדי להתמודד עם הקונפליקטים המשמעותיים שיכולים להיווצר קובע חוק המקרקעין שלכל בית משותף צריך להיות תקנון שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת החובות והזכויות שלהם בנוגע לבית המשותף. חשוב לשים לב! הוראות התקנון יכולות להשתנות מבית לבית (כאשר בהיעדר תקנון יש תקנון מוגדר בחוק), ולכן זכויותיכם לתביעה כנגד נציגות הבית המשותף תלויות במידה רבה בתוכנו.
תקנון זה מסדיר גם את יצירתה והתנהלותה של "נציגות הבית המשותף", שמהווה (לפי סעיף 69 לחוק) מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין שקשור להחזקה התקינה ולניהול של הבית המשותף. המשמעות בפועל – נציגות הבית המשותף יכולה אפילו להיכנס לחוזים מחייבים בשם בעלי הדירות.
מהם המקרים בהם ניתן לתבוע את נציגות הבית המשותף?
כפי שנכתב לעיל, לנציגות הבית המשותף יש סמכות בכל הקשור לניהול הבית המשותף והחזקתו התקינה. בהתאם לכך – ניתן להגיש תביעה נגד נציגות הבית המשותף בכל מקרה בו היא לא עמדה בחובות שעולות מכוח הסמכות הזו, או השתמשה בסמכותה לרעה.
לסיכום
ניתן לראות שבניינים הם ישות משפטית מורכבת יותר ממה שנדמה לנו כשאנחנו קונים דירה בבית משותף. אנו ממליצים לכל מי שחווה קושי שנובע מהיות דירתו דירה בבית משותף לברר את זכויותיו לפי התקנון, ולפנות לייעוץ משפטי לפי הצורך.
גדרות הסמכות של הנציגות הם אך ורק בגדר ההחזקה והניהול השותפים של הבית המשותף, החלטות שמתקבלות בתוך סמכות זו ומבוססות על התקנון נחשבות כמחייבות, כאלו שחורגות מהסמכות או לא מבוססות על התקנון – לא.
באופן עקרוני, כל הוצאה שנציגי הבית המשותף מבקשים מבעלי הדירות להוציא חייבת להיות מבוססת על סעיף כלשהו בתקנון הבית המשותף (שמגדיר את סמכות הנציגות). תוכן התקנון נקבע בעת הקמת הבית המשותף וניתן לשינוי בכל זמן עם הסכמת הבעלים של שני שליש משטח הבניין.
משמעות קביעה זו היא שאם התשלום כתוב בתקנון כדין אז אין אפשרות להתנער ממנו, ושאם הוא לא כתוב בתקנון אז אין חובה לשלם אותו (וניתן לתבוע את נציגות הבית המשותף נגד התשלום).
מכיוון שהנציגות מחויבת בהחזקת הבית המשותף היא אחראית נזיקית על כל נזק שנוצר מרשלנות במילוי חובה זו, וניתן לתבוע אותה.
נציגות הבית המשותף היא איגוד משפטי שמייצג את כלל בעלי הדירות, בשל כך בעלי הדירות יחלקו את סכום הפיצויים שישולם מתביעה כנגד נציגות הבית המשותף.
