נזילה שאינה מטופלת היטב יכולה לפגוע בתשתיות הבניין ולהוות מפגע תברואתי. אם אתם מתמודדים עם שכן סרבן שמסרב לתקן את הנזילה אשר מגיעה מביתו, חשוב שתדעו שאתם יכולים להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים. סכסוך שכנים בגין נזילה עשוי להיות לא נעים, אך חשוב שתעמדו על זכויותיכם ותעשו את הצעדים הנכונים על מנת לצמצם הפסדים ולדאוג לנכס שלכם.
סכסוך שכנים בבתים משותפים
סכסוכי שכנים הם תופעה נפוצה למדי בבתים רבים – אדם רוכש דירה בבית משותף, ואינו בוחר את בעלי הדירות האחרים ואת הדיירים שהם משכנים מטעמם. כתוצאה מכך, בעלי דירות רבים מתקשים להסכים בינם לבין עצמם, ואי ההסכמה שלהם הופכת להיות סכסוך שכנים מכוער.
בשונה מסכסוכים אחרים אשר אינם נכנסים לגדרי שטחו הפרטי של אדם, לרוב סכסוכי שכנים נובעים סביב מטרד שמגיע מביתו של אחד השכנים ופוגע באיכות חייו של שכן אחר, כמו נזילה, מפגע אסתטי או ליקוי אחר.
סכסוך שכנים בעקבות נזילה
נזילה הינה דוגמא קלאסית למפגע שמתחיל בדירה פרטית וחודר לשטחים המשותפים של הבית. על אף שעל פניה נזילת מים אינה נתפסת כמפגע חמור, חשוב לזכור שנזילה שנמשכת זמן רב יכולה להוביל לכתמי רטיבות, עובש ופגיעה ממשית בתשתיות הבית. הזנחת נזילת מים עשויה להיות בעייתית מאוד ולהוות מחדל תברואתי של ממש.
כאשר נזילה מתרחשת בבית פרטי היא בדרך כלל אינה מטרידה את מנוחת השכנים. עם זאת, אם הנזילה מתפשטת ומגיעה לשטחי הבית המשותף כמו חדר המדרגות, המסדרון ועוד, או אפילו לשטחי הדירה הצמודה או הדירה שבקומה מתחת, היא בהחלט הופכת להיות בעיה גם של השכנים.
במקרים רבים, בעל הדירה של הנכס בו הנזילה התחילה מסכים לתקן את הנזילה ולשלם על הנזקים שנוצרו כתוצאה ממנה. הצרה מתחילה כאשר בעל הדירה מסרב לתקן את הנזילה או שמסרב לשלם פיצויים על הנזקים שהנזילה יצרה, כמו נזקים אסתטיים, פגיעה במכשירי חשמל, פגיעה באיכות חיים שהצריכה יציאה זמנית מהבית וכן הלאה.
מה ניתן לעשות אם שכן מסרב לתקן נזילה?
היות וסכסוך שכנים עשוי לעורר סוגיות רגישות במיוחד ולהפוך את החיים המשותפים בבית המשותף לסיוט של ממש, יש לטפל בנושא בעדינות. אם לאחר פנייה מנומסת השכן סירב לתקן את הנזילה ולשאת בפיצויים, ייתכן שהצעד הנכון ביותר הוא להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים, שנקרא גם 'המפקח על רישום מקרקעין' המתפקד כבית משפט לכל סכסוכי השכנים שנובעים מאי הסכמות בניהול בית משותף.
מיהו המפקח על בתים משותפים?
המפקח על בתים משותפים הוא גוף משפטי שמטרתו היא לפקח על בתים משותפים ולהכריע במקרה של סכסוכי שכנים וסכסוכים בין בעלי דירות. בתים משותפים הם בתים אשר כוללים שתי דירות ומעלה, כאשר כל אחת מהדירות שייכת לבעל דירה אחר.
בבתים משותפים, כל האזורים המשותפים שאינם דירות פרטיות שייכים לכל בעלי הדירות באופן שווה ומצויים בבעלותם החוקית. כלומר, אזורים משותפים כמו גרם המדרגות, המסדרון, הגג וגינת הבניין שייכים לכל בעלי הדירות בבניין.
בהתאם לכך, בעל דירה אינו יכול לעשות שינוי דרסטי באזור משותף ללא קבלת אישורם של בעלי הדירות האחרים. למשל, בעל דירה לא יוכל לבנות בריכה בחצר הבניין, להתקין מעלית או מזגן במקום בולט או לעשות שינוי אסתטי אחר בבניין כל עוד בעלי הדירות האחרים אינם מסכימים.על מנת לפתור סכסוכי שכנים בגין נזילה בבתים משותפים, יש להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים כך שיוכל להכריע בנושא לפי דיני המקרקעין.
מהן סמכויותיו של המפקח על בתים משותפים?
כאמור, אדם שמצוי בסכסוך שכנים בגין נזילה או כל דבר אחר, יכול להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים. בהיותו של המפקח ממונה על התחום הבתים המשותפים, הוא מחזיק בכמה סמכויות אשר רובן ייחודיות רק לו –
- הכרעה בסכסוך שנגרם כתוצאה מהסגת גבול של בעל דירה או דייר לשטח של דירה אחרת או לשטח המשותף לכל בעלי הדירות.
- הכרעה בסכסוך שנגרם ממחלוקת על התקנתם ואחזקתם של מתקנים שונים, כמו מעלית, הסקה ועוד.
- הכרעה בסכסוך שנגרם ממחלוקת על הנגשת האזורים המשותפים בבית, באמצעות התקנת מעלית או מעלון.
- הכרעה בסכסוך שנגרם ממחלוקת על הרחבת דירה בבניין.
- הכרעה בסכסוך שנגרם מאי הסכמה על חיזוק הבניין באמצעות פרויקט תמ"א 38.
- הכרעה בסכסוך שנגרם ערב אי הסכמה על הזכויות והחובות הנובעות מתקנון הבית המשותף, מוסכם או מצוי.
- הכרעה בסכסוך על השתתפות כספית בהוצאות הבית המשותף.
- הכרעה בתביעות שהוגשו בעקבות בתים משותפים שנהרסו.
- הכרעה בסכסוך שנגרם מהתנגדות לתיקונים מסוימים בבית המשותף.
- הטלת צווי ביניים כמו צו עיקול, צו מניעה, צו אל תעשה \ צו עשה.
- פיקוח על לשכות רישום המקרקעין (טאבו) השונות.
- רישום בתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים.
- רישום תקנונים מוסכמים בבתים משותפים.
- מינוי נציגים בשכר לוועד בית של בית משותף במידה ויש בכך צורך.
כפי שניתן לראות, למפקח על בתים משותפים יש סמכויות אשר דומות באופיין לסמכויות של בית המשפט, אך הן נתונות אך ורק לו. הסמכות היחידה שהוא חולק עם בית משפט השלום היא הסמכות להעניק צווי ביניים. אם אתם ניצבים בפני סכסוך שכנים וברצונכם להוציא צו ביניים, היוועצו עם עורך דין על מנת להבין מה הגוף שמוטב כי תגישו אליו את התביעה – בית משפט השלום או המפקח על בתים משותפים.
כיצד ניתן להגיש תביעה על סכסוך שכנים בגין נזילה?
בדומה להגשת תביעה רגילה, על התובע להגיש כתב תביעה בו מפורטים פרטיו האישיים, פרטי הנתבע, פירוט מלא על הבית (מספר גוש, מספר חלקה, כתובת), נימוקיו המשפטיים של התובע, אסמכתאות וקבלות במקרה שישנה דרישה לפיצוי כספי, צירוף תקנון הבית המשותף וכן הלאה.
על אף שמפקח על בתים משותפים אינו בית משפט, אין להמעיט בחשיבות כתב התביעה – כתב תביעה שאינו רהוט, אינו מנומק וחסר עילות משפטיות לא יתקבל ובוודאי שלא יצליח לנצח את הצד השני.לכן, ההמלצה שלנו היא להיעזר בעורך דין המתמחה בייצוג מול המפקח על בתים משותפים. זכרו כי נכסיכם, כספיכם וזכויותיכם בנכס עומדים על הפרק, ולכן פגיעה בהם עשויה להקשות מאוד על חייכם ולפגוע בשווי הנדל"ן.
על מנת למצות את זכויותיכם ולזכות בפיצויים המקסימליים, מומלץ כי תיעזרו בעורך דין המתמחה בתחום.מלבד הייצוג מול המפקח על בתים משותפים, עורך דין יוכל לנסות ולגשר ביניכם לבין השכן הסרבן ואפילו למצוא פשרה שעדיפה על הגשת תביעה למפקח או על בית המשפט. כאשר אתם נעזרים במשפטן מיומן, אתם מבטיחים כי יש בידכם את כל הכלים על מנת להצליח בתביעה.
עורך הדין שי סולטן מתמחה בדיני המקרקעין ובייצוג מול המפקח על בתים משותפים, ומזמין אתכם ליצור קשר בהקדם על מנת שמשרדנו יוכל לסייע לכם להגן על נכסיכם ולקבל את כל הפיצויים הנדרשים במידת הצורך.
