אחד הדברים הבעייתיים ביותר שיכולים לקרות בחיי היום יום של האדם הוא סכסוכי שכנים. מדובר בעניין מציק ומטריד, שמתעצם שבעתיים כשמדובר בשכנים בבית משותף. איך מתנהלת תביעה בפני מפקח על רישום מקרקעין? מה קורה כשאחד השכנים מפר את התקנון ומשתמש שלא כדין במתקנים משותפים? איך קשור לכך עורך דין? ואיך בוחרים אחד מתאים? כל הפרטים במאמר שלפניכם.
המפקח על רישום מקרקעין
האחראי במדינת ישראל על רישום מקרקעין הוא המפקח על הרישום. בתחום סמכותו התביעות והצווים בענייני בתים משותפים. המפקח רשאי לתת צווים, לרשום בתים משותפים כבתים משותפים, ולדון בתביעות הנוגעות לענייני הבתים המשותפים.
המקור בחוק
סעיף 117 מגדיר את סמכותו של המפקח, ואת דרך מינויו, החוק אומר כך: "שר המשפטים ימנה אנשים הכשירים להיות שופטי בית משפט שלום למפקחים על רישום מקרקעין ויקבע את אזור סמכותם; אזור סמכותו של מפקח יכול שיהיה שטח המדינה כולו או חלק או חלקים ממנו". יתר תפקידיו של המפקח מפורטים בסעיפים שונים אחרים בחוק המקרקעין.
סמכות מנהליות אחרות של המפקח
בתחום הבתים המשותפים יש למפקח מספר סמכויות המוגדרות כסמכויות מנהליות, ביניהן, מוסמך המפקח לבצע מספר פעולות:
- מתן צווים – מי שנותן את צו הרישום לבית משותף, הוא המפקח על הבתים המשותפים. מרגע שבית נכתב בפנקס הבתים המשותפים, הוא בעצם כפוף למפקח.
- תיקון צווים – כל צו שקשור לבית משותף ולחיים בו, בין אם זה התנגדות כלשהי לסעיף בתקנון, או למשל תביעה כנגד דייר בבית שהשתמש בשטחים ובנכסים משותפים שלא לפי התקנון של הבית המשותף, הכל נדון בפני המפקח.
- צו לרישום תקנון – רבים שואלים, מה המקור לחיים משותפים בבית משותף, התשובה היא התקנון של הבית המשותף. הוא מגדיר את מערכת החוקים בתוך הבית. וזו הסיבה שהמפקח הוא זה שרשאי לתת צו רישום תקנון, שבעצם מעמיד את התקנון באור אחר, כבר לא סתם תקנון לא חשוב, אלא מערכת החוקים של הבית המשותף.
- מינוי נציגות – האחראי למנות נציגות של הבית המשותף הוא המפקח. מדובר בנציגות כמו למשל ועד בית.
- פיקוח מקצועי – כלל הפיקוח המנהלי, והמקצועי על לשכות רישום המקרקעין, נעשה על ידי המפקח. הוא זה שאחראי על הכול.
תביעה בפני המפקח
שימו לב, שאחד הדברים החשובים שצריך לדעת הוא שלמפקח יש סמכות שיפוטית. כלומר, הוא יכול לתת, בין השאר, צווי ביניים – צווים המפסיקים או יוצרים פעולה כלשהי על פי החלטת ערכאה שיפוטית כלשהי. בין הצווים שבסמכותו לתת: צו עיקול, צו מניעה, וגם לתת צווי עשה או דווקא צווי לא תעשה. נציין שמדובר בסמכות של בית משפט שלום, שמתבטאת גם כאן, אצל המפקח.
תביעה בפני מפקח – הסמכות הייחודית
אחת הדרכים של בעלי דירות, במקרה שאחד מהדיירים האחרים, או בעלי הדירות האחרות, השתמש בנכס משותף שלא כדין, כלומר, שלא על פי התקנון, היא להגיש תביעה באחת הלשכות המחוזיות של רישום המקרקעין, בפני המפקח על הרישום.
ניתן לערער על החלטת מפקח על רישום, וזאת בערעור לבית המשפט המחוזי בו נמצא הבית המשותף שממנו התחיל כל הסיפור. שימו לב שגם הגשת תביעה מהסוג הזה, דורשת תשלום אגרה.
מתקנים משותפים – מה זה אומר?
כשמדברים על תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין בגין מתקנים משותפים, הכוונה לסכסוכים על רקע שימוש לא הוגן במתקנים משותפים, אם זה המעלית, חדר המדרגות, הכבלים בבניין, ואפילו צלחות הלוויין. כל אלה נכסים משותפים בבתים, שפעמים רבות, גורמים לסכסוכים שונים, וזאת בשל שימוש שנראה לא הוגן, או לא צודק, בעיני בעלי הדירות האחרים בבית, או ועד הבית.
הגדרת "רכוש משותף" בחוק
החוק, בסעיף 52, מגדיר מספר הגדרות הקשורות לבית משותף, בין השאר כך הוא מגדיר את המונח "רכוש משותף" – "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".
החרגת רכוש משותף
מלבד ההגדרה הזאת, שהיא די מפורטת, החוק גם מפרט את המקרים בהם בעלי הדירה יכולים לקבוע בתקנון שחלק מסיים של רכוש משותף כלשהו, יהיה צמוד לדירה, אך הם לא יכולים לקבוע זאת ביחס לדברים הבאים, כפי שנכתב בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין:
"בלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". כפי שניתן לראות, אם רכוש משותף כלשהו, הוצמד לדירה מסוימת, דינו כדין אותה דירה מסוימת.
הדרך לפנות למפקח
הדרכים הטובות לפנות למפקח לרישום מקרקעין הן לשלוח מייל בדואר האלקטרוני או דרך הגשה ידנית. שימו לב ששליחה בדואר אלקטרוני, מגבילה את כמות העמודים שניתן לצרף. כך, שתביעה שעולה על 30 עמודים לא יכולה כך.
הגשה ידנית היא בלשכות האזוריות של רישום המקרקעין, והיא מתקיימת רק בשעות קבלת הקהל. עליכם להדפיס את התביעה לפחות פעמיים, כדי שלכל נתבע יהיה עותק, וזאת כמובן אם יש נתבע אחד, אם יש יותר צריך אחד לכל אחד.
העברת כתב התביעה
אחת החובות שמוטל על התובע היא המצאת, כלומר, העברת, כתב התביעה לנתבע. עליכם לבדוק שאכן המזכירות העבירה לו, 45 יום ממועד ההגשה. המצאה כדין איהנ דבר של מה בכך, ויש הרבה פסיקה על זה, בכל מקרה, מומלץ להתייעץ בנושאים כאלה עם עורך דין.
יש להגיש את התביעה על דף אחד, לא דוד צדדי, יש לכתוב את המילים "כתב תביעה" בראש המסמך, ויש לציין את שלם לשכת מפקח על הרישום אליו הוא מגיש, יש לציין את מספר תעודת הזהות של התובע, כתובת ומספר טלפון, וכן מען לקבלת מכתבים. יש לציין שם, תעודת זהות וכתובת מלאה של הנתבע.
יש לתאר את הבית המשותף ואת הסכסוך בגינו מוגשת התביעה. במקרה של שימוש בנכסים משותפים, יש לתאר באילו נכסים נעשה שימוש, ולנמק משפטית למה שימוש זה הוא בניגוד לחוק. לצורך כך, יש לצרף כמובן את התקנון של הבית המשותף.
הסכומים במקרים הללו דומים מאוד לסכומים בבית משפט שלום, והם מפורטים בתקנות בית המשפט (אגרות). נציין שהם משתנים מדי שנה, וכדאי לעיין בהם לפני הגשת התביעה. ניתן לשלם את האגרה בבנק הדואר, או באופן מקוון באתר הממשלתי. אם תצטרכו, מזכירות לשכת המפקח יכולה לעזור.
מדובר בהליכים משפטיים לגמרי, כאשר, כפי שראיתם, יש להגישה ממש כתבי טענות, כמו כתב תביעה. מסיבה זו, עליכם למצוא עורך דין בעל ניסיון בתחום, מקצועי, ואחד שיש לגביו המלצות. אתם יכולים להתייעץ עם חברים וקרובי משפחה. בטוח תמצאו אחד כזה.
